賃貸空室率を抑えるためには？
更新日：6月18日
賃貸物件の空室率は、現在深刻化となっています。
新規建設に向けた法的な規制がない以上、節税対策と称し新規物件建設は行われる可能性が高いことから、賃貸空室率は確実に悪化することが予想されます。
このことについては、週刊文春のウエブ版においても、専用記事が掲載されています。
エリア内に新規物件が建設されてしまうと、当然ではありますが「賃貸版ストロー現象」が確実に起こり、稼働率が良い物件と悪い物件には、大きな差異が生じてしまいます。
賃貸空室率が悪化してしまうと、必然的に競争力が低下している築古物件ではダイレクトに影響が出てしまいます。
そのため空室率を抑えるためには、適切な空室対策を行う必要が出てきます。空室対策を行うことによって、部屋探しされている方が多少妥協しても入居してもらえる可能性が高くなります。
本投稿は、賃貸空室率を抑える方法について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸空室率を抑えるポイントとは？”
１．賃貸空室率を抑えるためには？
賃貸空室率を抑えるためには、顧客から選ばれる物件にすることが求められます。
賃貸業界的に顧客から選ばれる物件とは、以下の3つとなります。
立地
設備
防音
立 地
アパート経営の成功のカギを握っているといっても過言ではないのが立地です。
物件周辺に生活に必要なお店や施設が充実していると、利便性が期待できるため部屋探しされる方は立地に対して非常に注目しています。
なお地方都市においては郊外に物件があるケースが多くなります。
地方都市では車社会となっているため、駅から離れていても居住エリア周辺の住環境やアクセスがよければ、集客上それ程問題にはなりません。
設 備
室内設備が充実していると快適な生活を送ることができるため、募集してもすぐに部屋が埋まってしまいます。
新築物件や築年数が浅い物件が、募集と同時に早期に部屋が埋まりやすくなるのは、家賃以上の価値＝快適な生活ができると考えている方が多いからです。
防 音
株式会社AlbaLinkが調べた所によると、賃貸契約で後悔したと回答した方の中で最も多かった意見が騒音トラブルとのことです。
賃貸物件は集合住宅のため、生活音が発生してしまうのはやむを得ない部分があります。ただ生活音の許容範囲は人によって認識が異なることから、築年数関係なくどの物件でも発生しやすくなります。
一般的に築浅物件は遮音性が優れていると言われていることから、家賃予算がある程度ある方は築浅物件を選択する傾向が強くなります。
２．空室対策の限界
先程顧客から選ばれる物件として、立地／設備／防音の3つを取り上げましたが、ただ時代の変化によってたとえ立地や築年数が良い物件であっても、空室率が悪化してしまうことがあります。
その理由は以下の通りとなります。
立 地
数年前に発生した新型コロナウイルスの出現により、首都圏にあった本社を地方に移転させる会社が多くなったことから、今まで好調だった首都圏の賃貸入居率は一時期悪化してしまいました。
つまりどのエリアであっても社会情勢が悪くなれば、賃貸空室率は一気に悪化してしまいます。
設 備
築年数が経過すれば設備の減価償却が終了してしまうため、設備投資しないと客付けに影響が出てきてしまいます。
しかし人気設備を増設したとしても、物件によっては効果を最大化させることはできません。設備増強は大切ですが、それ以上に室内クオリティーを高める対策を講じなければ、空室率を改善させることはできません。
▶設備投資における盲点については、過去記事をご覧下さい。
防 音
一般的にRC構造物件は防音性に優れていると言われています。
しかし管理会社担当者の話によると築浅のRC構造物件／分譲マンションであっても生活音問題は発生しているとのことです。
つまり入居モラルが守れない／生活音に敏感な方が入居してしまえば、どのような構造であったとしても生活音問題は普通に発生してしまいます。
▶賃貸／分譲マンションの生活音トラブルについては、こちらをご覧下さい。
【分譲マンションに居住経験のある男女270人にアンケート調査】住民トラブルを経験した人は全体の95％という結果に！
３．弊社における空室率改善対策
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県であり、エリア内の賃貸空室率は30％台となっています。
弊社物件は築年数が経過しているため、空室率が悪いと客付けがしにくいイメージを持たれてしまいますが、本執筆時の2023年6月18日現在
全室満室
昨年1月～6月家賃収入対比104％
という結果を残しています。
弊社物件は築年数が経過していることから、2018年からリノベーションを展開しているものの、家賃相場は完全無視、インターネット無料化ではありません。
弊社空室率ゼロは3年前から続いており、期間中退去が発生しても早期客付けさせています。
その理由として弊社代表は
顧客目線に立ったリノベーションを行っている
顧客／管理の質を高めることでクレーム自体を減少させている
と分析しています。
詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
４．まとめ
今回は、賃貸空室率を抑える方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
物件資産価値は築年数の経過と共も下落するため、賃貸空室率は右肩上がりとなってしまいます。
しかし本当の意味における顧客目線に立った空室対策を行うことで、築年数が経過しても空室率を押させることができ対応次第では収益性を回復させることができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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