賃貸物件の空室率は深刻な状態となっています。
背景には人口減少による賃貸需要低下＋節税／相続税対策による新規物件供給増加による供給数過多状態が続いているためです。このままの状態が続くと2040年には空室率が40%前後になる予測を野村総研が発表しています。
エリア内に新規物件が建設されてしまうと、「賃貸版ストロー現象」が確実に起こり稼働率が良い物件と悪い物件の二極化が発生してしまいます。
所有物件の空室率を抑えるためには、適切な空室対策が必須となります。空室対策を行うことで物件価値が高まるため早期客付け／退去抑止効果が期待できます。
本投稿は、賃貸空室率を抑える方法について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸空室率を抑えるポイントとは？”
１．賃貸空室率を抑えるためには？
賃貸空室率を抑えるためには、顧客から選ばれる物件にすることが求められます。
賃貸業界的に顧客から選ばれる物件とは、以下の3つとなります。
立地
設備
防音
立 地
アパート経営の成功のカギを握っているといっても過言ではないのが立地です。
物件周辺に生活に必要なお店や施設が充実していると、利便性が期待できるため空室が長期化になることはあまりないです。
なお地方都市ではターミナル駅から外れた郊外に物件が集中しています。
地方都市は車社会となっているため、駅から離れていても居住エリア周辺の住環境やアクセスがよければ、集客上それ程問題にはなりません。
設 備
室内設備が充実している物件は入居後快適な生活を送ることができるため、募集開始後すぐに部屋が埋まってしまいます。
新築物件や築年数が浅い物件が、募集と同時に早期に部屋が埋まりやすくなるのは、家賃以上の価値＝快適な生活ができると考えている方が多いからです。
防 音
株式会社AlbaLinkが調べた所によると、賃貸契約で後悔したと回答した方の中で最も多かった意見が騒音トラブルとのことです。
賃貸物件は集合住宅のため、生活音が発生してしまうのはやむを得ない部分があります。ただ生活音の許容範囲は人によって認識が異なることから、築年数関係なくどの物件でも発生しやすくなります。
一般的に築浅物件は遮音性が優れていると言われていることから、家賃予算がある程度ある方は築浅物件を選択する傾向が強くなります。
２．空室対策の限界
先程顧客から選ばれる物件として、立地／設備／防音の3つを取り上げましたが、ただ時代の変化によってたとえ立地や築年数が良い物件であっても、空室率が悪化してしまうことがあります。
その理由は以下の通りとなります。
立 地
2020年に発生した新型コロナウイルスの出現により、首都圏にあった本社機能を地方に移転させる会社が多くなったことから、今まで好調だった首都圏の賃貸入居率は一時期悪化してしまいました。
つまり物件立地が良いエリアにあったとしても社会情勢／会社や学校の移転が発生すれば、賃貸空室率は一気に悪化してしまいます。
設 備
築年数が経過すれば設備の減価償却が終了してしまうため、設備投資しないと客付けに影響が出てきてしまいます。
しかし人気設備を増設したとしても、室内クオリティーを高める対策を講じなければ「入居の決め手」にはならないため空室率を改善させることはできません。
▶設備投資における盲点については、過去記事をご覧下さい。
防 音
一般的にRC構造物件は防音性に優れていると言われています。
しかし管理会社担当者の話によると築浅のRC構造物件／分譲マンションであっても生活音問題は発生しているとのことです。
つまり入居モラルが守れない／生活音に敏感な方が入居してしまえば、どのような構造であったとしても生活音問題は普通に発生してしまいます。
▶賃貸／分譲マンションの生活音トラブルについては、こちらをご覧下さい。
３．弊社における空室率改善対策
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県であり、エリア内の賃貸空室率は30％台となっています。
弊社物件は築年数が経過しているため、空室率が悪い／客付けがしにくいイメージを持たれてしまいますが、本執筆時の2024年３月30日現在
全室満室
家賃収入昨年対比103％達成
という結果を残しています。
弊社物件は築年数が古いため、2018年からリノベーションを展開しているものの、家賃相場は完全無視、インターネット無料化ではありません。
空室率が殆どゼロの状態が続いている理由について、弊社代表は
顧客目線に立ったリノベーションを行っている
顧客／管理の質を高めることでクレーム自体を減少させている
と分析しています。
詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、賃貸空室率を抑える方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
物件資産価値は築年数の経過と共も下落するため、賃貸空室率は右肩上がりとなってしまいます。
しかし本当の意味における顧客目線に立った空室対策を行うことで、築年数が経過しても空室率を抑えることができ対応次第では収益性を回復させることができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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