賃貸空室率を抑えるには？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月14日
- 読了時間: 6分
近年の賃貸市場は人口減少による賃貸需要低下と、節税対策による新規物件の供給増加が重なり、供給過多の状態が続いています。そのため賃貸物件の空室率は深刻な状況にあります。
野村総研の調査では2040年には空室率40％台に達する見込みです。しかそ一部エリアはすでに30％台に達しているため40％に達するのは時間の問題と言えるでしょう。
エリア内に新規物件が建設されると、「賃貸版ストロー現象」が発生し、新築物件に入居者が集中します。その結果競争力が低下した築年数が古い物件は客付けが難しくなり、二極化が進行してしまいます。
物件の空室率を抑えるには、資産価値を高める空室対策を行うことが重要です。資産価値が向上すれば顧客満足度が向上し、早期客付け／長期入居が期待できるでしょう。
本投稿は賃貸空室率を抑える方法についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"賃貸空室率を抑えるポイントとは？”
１．賃貸空室率を抑えるには？
賃貸空室率を抑えるには、顧客に選ばれる物件であることが必要です。顧客から選ばれる物件とは、以下の3つが該当します。
立地がいい
設備が充実している
防音対策が施されている
それではそれぞれのポイントを見ていきましょう。
立 地
アパート経営の成功において、立地が重要な要素であることは間違いありません。
物件周辺に生活に必要なお店や施設が充実していると、利便性が高まり、賃貸需要が減少することは少なく、空室が長期化することはあまりありません。
なお地方都市ではターミナル駅から離れた郊外に物件が集中しています。地方都市は車社会のため、駅から遠くても居住エリア周辺の住環境やアクセスがよければ、集客においてそれほど問題にはなりません。
設 備
部屋探しされる方は希望条件に合致する部屋を求める傾向が強いため、人気設備が充実している物件は、募集開始後にすぐに埋まることが多いです。
特に最新設備が充実している築10年以内の物件は、閑散期であっても早期に部屋が埋まります。
防 音
株式会社AlbaLinkの調査によると、賃貸契約で後悔したと回答した方の中で最も多かった意見は騒音トラブルでした。
賃貸物件は集合住宅であるため、生活音が発生するのは避けられない部分があります。しかし生活音の許容範囲は人によって認識が異なるため、築年数関係なくどの物件でも発生しやすくい状況です。
一般的築年数が浅い物件ほど遮音性が高いため、家賃予算がある方は築浅物件を選ぶ傾向が強くなります。
２．空室対策の限界
先程顧客から選ばれる物件として、立地／設備／防音の3つを挙げましたが、時代の変化によりたとえ物件条件が優れていても、空室率が悪化することがあります。
その理由は以下の通りとなります。
立 地
2020年に発生した新型コロナウイルスの出現により、首都圏にあった本社機能を地方に移転させる会社が増加したため、これまで好調だった首都圏の賃貸入居率は一時期悪化しました。
物件が賃貸需要が期待できるエリアにあったとしても、社会情勢や会社や学校の移転があれば、賃貸空室率は急激に悪化してしまいます。つまり賃貸経営は立地が全てではないことが示されています。
設 備
築年数が経過すれば設備の減価償却が終了し、機能性が低下するため、設備投資を行わなければ客付けに悪影響を及ぼすことになります。
しかし人気設備を増設したとしても、部屋探しされる方は3件程度内見し比較するため、他社物件より室内クオリティーが高くなければ、他の物件に流れてしまうことになります。
▶設備投資における盲点については、過去記事をご覧下さい。
防 音
一般的にRC構造物件は、防音性に優れていると言われています。
しかし管理会社担当者の話によると、築浅のRC構造物件／分譲マンションでも生活音問題は発生することがあります。
つまり借主がモラルを守れない／生活音に敏感な方が入居すると、どのような物件であっても生活音問題は発生してしまいます。
ｓ
▶賃貸／分譲マンションの生活音トラブルについては、こちらをご覧下さい。
３．弊社における空室率改善対策
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率全国ワースト3位で、エリア内の賃貸空室率は30％台に達しています。
弊社物件は築年数が経過しているため、空室率が高い印象を持たれがちですが、本執筆時の2025年６月14日現在…
全室満室
家賃収入昨年対比100.4％達成
しています。
弊社物件は2018年からリノベーションを展開していますが、家賃相場は完全無視し、インターネットは無料対応していません。空室率がほぼゼロの状態が続いている理由について、弊社代表は…
顧客の視点に立ったリノベーションを行っている
競合が模倣できない訴求力が高い設備を導入している
生活音対策として、クッションフロアを積極的に活用している
家賃を高めに設定することで、属性が高い借主が集まり、モラルを守る方が多い
入居審査を厳しくしているから
と分析しています。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、賃貸空室率を抑える方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共も低下するため、賃貸空室率は上昇してしまいます。
しかし顧客視点に立った空室対策を行うことで、築年数が経過しても競争力が高まるため、空室率を抑制でき、適切な対応を行うことで収益性を回復させることが可能です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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