空室対策ならリノベーションがおススメ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月14日
- 読了時間: 9分
更新日：9月15日
賃貸物件の築年数が浅い時は、原状回復程度の対応でも早期客付けや家賃維持は可能でした。
しかし時間の経過と共に、物件の資産価値が低下し、それに伴って競争力も減少していきます。その結果、次第に空室が目立つようになり、多くの貸主が管理会社や仲介会社から「家賃の値下げ」や「広告料の増額」を提案される機会が増えているのではないでしょうか？
近年の賃貸市場は供給過多の状態にあり、築年数が古い物件に関しては、適正家賃以下で募集しても客付けが難しくなっています。
しかし部屋探しに対する価値観が多様化している現代では、築年数が古くてもリノベーションが施されていれば物件の判断基準が大きく変わります。そのため、築20年以上の物件で空室問題を解決したい場合は、思い切ってリノベーションを行うことがおススメです。
リノベーションを行うことで物件の魅力を再構築し、競争力を取り戻すことが可能になるでしょう。
本投稿は空室対策ならリノベーションがおススメの理由についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策ならリノベーションがおススメな理由
近年の賃貸市場は供給過多の状況が続いており、特に築20年以上の物件が数多く見受けられます。築年数が経過すると、設備や間取りが現代のライフスタイルとは合わなくなり、競争力が低下してしまいます。
そのため、家賃帯を抑えたい方を除き、築年数が古い物件は選ばなくなり、入居率が低下してしまいます。
しかし築年数が古い物件をリノベーションを施すことで、以下のメリットが期待できます。
空室リスクの軽減
家賃値上げが可能になる
リノベーション後の価値の目減りを抑えられる
それではそれぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。
空室リスクを減らすことができる
設備や内装、間取り変更するリノベーションを行うことで、現在のライフスタイルに適した住空間を実現できるうえ、新築物件よりもリーズナブルに借りられるため、部屋探しの選択肢が広がり、空室リスクを軽減する効果が期待できます。
さらに快適な住環境を提供することで、入居後の満足度を高めることができるため、結果的に早期客付けにつながりやすく、安定した家賃収入を得られる可能性が高まります。
家賃値上げができる
リノベーションを行うことで、同築年の物件と比べて「資産価値が向上」します。その結果、リノベーションを機に家賃値上げしても、周辺の家賃相場に左右されることなく、早期成約に繋げやすくなります。
家賃値上げが可能になれば、収益が向上し、さらにリノベーションにかかった費用も早期に回収できるため、費用対効果を実感しやすくなるでしょう。
リノベーション後の目減りを抑えられる
リノベーションを行うことで資産価値の目減りを抑えることができます。そのため仮にエリアの家賃相場が下がっても、リノベーション価値の方が上回っているため、借主から家賃値下げ要求は発生しにくくなります。
またリノベーションを強化すれば、退去後のリフォーム費用を抑えられるというメリットもあります。そのため短期間で改修でき、募集時期関係なく早期客付けが期待できることから、空室による家賃機会損失を最小限で抑えられます。
一方で、資産価値／節税効果の観点から見ると、リノベーションするより建て替えた方がメリットが大きいです。しかし昨今は建築部材／人件費の高騰が続いているため、契約時に相当の頭金を出さない限り、同規模の物件を建てても家賃収入は減少する傾向が見られます。
この点を考慮すると、リノベーションは費用対効果の観点でも、現実的な選択肢と言えるでしょう。
２．空室対策リノベーションの種類と費用
空室対策としてリノベーションを行う場合、選択肢としてフルリノベーション／部分リノベーションがあります。
ここでは、それではそれぞれのリノベーション特徴、問題点、費用について、詳しく見ていきましょう。
フルリノベーション
フルリノベーションとは、一度骨組みだけの状態（スケルトン）にしてから、内装や設備の更新、間取り変更などを行う改修方法のことです。
築年数が古い物件には２DKや３DKといった間取りが多く見られますが、仕切り壁を撤去すればLDKに生まれ変わり居住性が向上します。需要が少ない３LDKについても壁を撤去して２LDKに変更することで、よりニーズに合った間取りにすることが可能です。
フルリノベーションを行うことで、現代のライフスタイルに合った快適な室内空間を提供できるため、家賃値上げが容易になります。ただし、その一方で問題点もあります。
それは費用が高額になること、施工箇所が多いため工期が1か月前後かかるため、期間中は客付けができない点です。
フルリノベーションの費用ですが使用する部材、部屋の広さによって異なりますが、ファミリータイプ物件でおおよそ200～300万円程度が目安となります。
部分リノベーション
部分リノベーションとは「住居や空間の一部だけを改修する」ことを指します。例えば水回り設備を交換する、特定の部屋だけ壁紙や床材を張り替えたりするケースが代表的です。
この方法のメリットはフルリノベーションと比べ改修箇所が限定的であるため、コストを圧縮でき工期を短縮することができます。そのため繁忙期でも比較的スムーズに対応できる点が大きなメリットです。
一方問題点としてはフルリノベーションと比べ資産価値が高まらないため、家賃値上げが難しくなる可能性が高い点です。
費用については、部屋の広さ／リノベーション個所によって異なりますが、一般的なファミリー物件の場合100～200万円程度が目安となります。
３．空室対策リノベーションを成功させる3つのカギ
空室対策リノベーションを成功させるためには、以下の3つのポイントを意識することが重要です。
明るい間取りを意識する
賃貸物件では限られたスペースの中に設備や家具を配置するため、内見時に部屋が狭く感じたり暗く感じたりすると、物件印象が悪化するため客付けに影響を及ぼすことが考えられます。
こうした問題を解決するためには、内装を白色を基調としたものにすると効果的です。白色は膨張色として知られており、視覚的に空間を広く感じさせる特徴があります。
また光を反射して部屋全体が明るく見えるメリットもあるため、「実際以上に広々と感じる」「明るい印象を持たせる」といったポジティブなイメージを与えることができます。
その結果、内見時に物件の魅力が引き立ち、入居希望者の興味を高める効果が期待できるのです。
デザイン性
リノベーション物件を検討される方は、家具や雑貨との相性を非常に重視しています。そのためターゲット層に響くインテリアデザインを採用することで、内見時に好印象を与え、入居率の向上が期待できます。
賃貸物件を探している方は平均3件内見しています。このような競争が激しい助教では、リノベーションする際はターゲットに訴求するインテリアデザインにすることで、他社物件との差別化が図れます。
結果的に「ここに住みたい！」と思わせることができ、入居促進効果を高める重要なポイントとなります。
水回りの差別化
リノベーション物件を探している方は、水回り設備を特に重視する傾向があります。
一般的に多くの物件ではリノベーションを機に水回りを新しく交換しますが、コストを抑えるため既製品を採用するケースが多く、その結果、場合によっては物件の魅力が低下し、客付けに影響を及ぼすこともあります。
中でもキッチンと洗面台は、特に女性にとって重要なポイントとなるため、デザイン性や機能性に優れた設備を選ぶことで、他の物件との差別化を図ることが大切です。
４．空室対策リノベーション効果
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションしています。2025年6月末現在、全体の7割がリノベーション対応済みとなっています。
リノベーションでは、競合物件との差別化や資産価値の向上を目指し、自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを行っています。
このスタイルを採用した背景には、入居者層が主に20～30代のカップルや新婚夫婦であることが挙げられます。
特に女性が部屋探しの主導権を握るケースが多いため、同年代女性が求める「居心地が良いカフェスタイル」を採用することで、競合物件との差別化を図りつつ、リノベーション価値の目減りを抑えられるという目的があります。
この取り組みの成果として、2020年以降４期連続増収増益を達成し、物件稼働率も常に95％以上を維持しています。さらに2023年と2024年は年間物件稼働率99％に達し、年間家賃収入も2年連続で過去最高額を更新するなど、非常に良好な実績を得ることができました。
▶弊社空室対策リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は空室対策ならリノベーションがおススメな理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
広告料増額／家賃値下げは反響数の増加を促し、空室対策として一定の効果が期待できると言われています。しかしエリアの空室率がさらに悪化した場合、競合他社も同様の対応を取る可能性が高く、その結果として、これらの対策を強化しても集客が難しくなる可能性があります。
長期的な視点で空室対策を検討するのであれば、資産価値を向上させるリノベーションを行った方が、早期客付けや収益の向上に直結し、貸主にとってより大きなメリットをもたらすでしょう。
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