賃貸空室が目立ち始めた際、有効な対策とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月19日
- 読了時間: 7分
空室率は築年数と密接に関連しています。
築年数が経過すると物件資産価値が低下し、その結果として空室が目立ち始めます。特に築年数10年目／20年目は資産価値が急激に下落するため、空室対策を強化しないと客付けが難しくなります。
空室の増加が顕著になる場合は、築年数に応じた空室対策を行うことが重要です。しかし近年の賃貸市場では全国的に物件供給数が飽和状態にあるため、空室対策をする際には、競合他社との差別化を図らなければ早期客付けは難しくなります。
本投稿は賃貸空室が目立ち始めた時、どのような対策を行えば有効的なのかについて、お伝えいたします。
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▼目 次
1．どうして賃貸空室が発生するのか？
２．効果的な賃貸空室対策とは？
【本記事でお伝えする結論】
1．どうして賃貸空室が発生するのか？
空室が目立つようになる主な理由としては、家賃相場下落／間取りが古い／管理の質の低下が挙げられます。これらをの要因を十分に把握せずに空室対策を進めると、結果的に空室期間が長期化になる可能性があります。
それでは、それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
１）家賃相場
部屋探しの際、賃貸検索サイトを利用される方はとても多いです。これらのサイトでは、エリア内の築年数／間取りごとの家賃相場が掲載されているため、希望条件に合致した部屋と家賃相場に乖離があると、家賃が安い部屋を選択される可能性が高くなります。
さらに家賃相場より高めで募集している物件は、同サイト内の反響が得られにくくなります。
反響数が少なければ、サイト掲載料を支払っている仲介会社にとっては、費用対効果が期待できなくなるため、反響が見込めないと判断した物件については、掲載を中止するケースもあります。
▶仲介会社の賃貸サイト掲載取り消しに関しては、こちらの動画をご覧下さい。
２）間取り
築年数が経過している物件の中には、間取りがDKタイプになっているケースがあります。DKとはダイニングとキッチンのことで、例えば３DKはダイニングとキッチン以外に3つの部屋がある間取りのことです。
かつては部屋数が多い部屋が好まれていましたが、近年では部屋数よりゆとりある居住空間を求めている方が増加しています。そのため間取りがDKのままでは、賃貸検索サイトでの反響が得にくくなるため空室が長期化してしまいます。
さらに和室が標準になっている物件では、契約上表替え費用は借主負担となってしまうため、顧客からは敬遠され、空室が続く原因になってしまいます。
３）管理の質
一般的に貸主の多くは、物件管理を管理会社に委託しています。管理会社に任せることで、貸主は煩わしい管理業務から解放されますが、管理会社の対応力や管理能力には大きな差があります。
特に設備故障や生活音問題など借主に直接影響するトラブルについては、早期解決を図らないと退去に繋がる可能性があります。
また入居審査の際、管理会社の審査基準が緩い（例えば家賃滞納歴がある人を安易に入居させるなど）と、入居後にトラブルを引き起こすリスクが高まります。その結果トラブルが原因で退去者が出ると、告知義務が発生する恐れがあり、空室が長引く可能性があります。
２．効果的な賃貸空室対策とは？
以前と比べて空室は目立つようなったことは、顧客にとってその物件が魅力に欠けると判断されている可能性を示唆しています。
ここで注意すべき点は、具体的な対策を講じる前に、安易に家賃を値下げしてしまわないことです。家賃値下げすると反響数や成約率が一時的に増加するかもしれませんが…
他の部屋との家賃乖離が発生し、クレームや家賃値下げ交渉が発生しやすくなる
貸主の収益性が低下し、結果的に負のスパイラル陥る可能性
があるからです。
これらの問題を回避するには、効果的な空室対策を行うことが重要で、物件の魅力と清掃クオリティーを高めることです。この2点を徹底すれば、競合物件よりも優位な立場を築くことが可能となり、集客効果の向上が期待できます。
それでは効果的な空室対策について解説してきます。
１）物件の魅力
部屋が埋まりにくい最大の要因は、「競合他社との同質化に陥る」ことです。
賃貸検索サイトで希望条件を入力すると、複数の物件が表示されますが、差別化が図れないと顧客の関心を引くことが難しくなります。その結果、家賃がオトクな物件か、希望条件の中でクオリティーが高い物件から先に埋まってしまいます。
差別化を図ることができなければ「家賃がオトクな物件」「少しでもクオリティーが高い物件」から先に埋まってしまいます。
空室を早期に埋めるためには、ターゲットとなる顧客層に合わせた部屋作りを行い、物件クオリティーを向上させるだけでなく、独自性を打ち出し、明確な差別化を図る必要があります。
この視点を持った部屋作りに取り組むことで、競合物件との差別化を実現し、早期成約が可能になります。
２）物件清掃
内見時、内見者は募集部屋だけでなく、ごみ置き場や共用廊下、駐輪場などの共用部も必ず確認します。その際、エントランスや共用廊下にごみや虫の死骸がある状態だと、清潔感が感じられず物件印象が下がるため、客付けが厳しくなってしまいます。
賃貸経営に成功している貸主は、物件清掃の重要性をしっかりと理解しています。
物件清掃が行き届いていれば、借主の満足度は自然と向上し、内見者にも良い印象を与えます。その結果長期入居／入居促進効果が期待できます。
３．弊社の差別化戦略
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時「自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーション」を展開しています。
一般的な賃貸リノベーションはコストを抑えるため、既製品や量産品が使用されるケースが多いですが、これでは競合物件との明確な差別化を図ることが難しく、時間が経過すれば価値の目減りが大きくなり客付けが厳しくなります。
そこで弊社物件では自然素材を用いることで、競合物件が模倣できない独自性のある住空間を提供し、資産価値を最大化させることで、価値の目減りを抑え、安定した家賃収入を得ることを目指しています。
またリノベーションを機に家賃値上げを行い、家賃相場と比べると1万円以上高めの設定となっています。しかし物件公式サイトを開設し独自集客を強化する戦略を取ることで、家賃相場の影響を受けることなく、早期に部屋を埋めることに成功しています。
その結果として、2020年以降は増収増益と満室経営を実現し、2024年度はアパート収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション事業の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は本投稿は賃貸空室が目立ち始めた時、どのような対策を行えば有効的なのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年の賃貸市場は全国的に空室率の悪化が進んでおり、特に競争力が低下している古い物件ほど客付けは厳しくなっています。そのため従来通りの空室対策を続けても差別化が図れず、価格競争が激化するだけに終わってしまいます。
空室を目立ちにくくするには、競合物件との差別化を明確に打ち出した部屋作りを行い、独自性を持たせた魅力的な物件に仕上げることが重要です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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