【賃貸水回りリノベ】間取り変更なしでも使い勝手がいいリノベーション
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月14日
- 読了時間: 8分
更新日：3月24日
築年数が経過するとどうしても水回り設備の利便性は低下し古臭さが目立ってしまいます。そのため適正家賃で募集しても空室が長期化しやすくなります。
水回りリノベーションすることで利便性向上／資産価値UPが期待できるため、家賃値上げがしやすくなりますが、全てを交換するには多額の費用が掛かります。そのため…
リノベーション費用を借入した場合、毎月返済が厳しくなるのでは？
家賃を高く設定すると逆効果になるのでは？
といった懸念が生まれやすくなります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から所有物件を随時リノベーションを行っていますが、既存設備を有効活用したことで…
コスト削減し、従前家賃と比べ8～10％値上げに成功
リノベーション費用を固定化
させ、本執筆時の2025年３月14日現在満室状態を継続しています。
本投稿は水回りの間取り変更しなくてもリノベーション価値を最大化させるアイデアについて、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"間取り変更しなくても効果的なリノベーションとは？”
１．【賃貸水回りリノベ】間取り変更なしでも使い勝手がいいリノベーション
一般的に築年数が経過している物件をリノベーションする際、間取り変更が行われることが多いです。特に水回りを全面的にリノベーションすると、配管の移動や撤去費用などが追加されるため結果として高額な費用が発生します。
リノベーション後の家賃は新築家賃の8掛け～9掛けが上限と言われているため、リノベーションを過剰にすると客付け後キャッシュフローの悪化を招くリスクが高まります。
費用対効果を重視したリノベーションを行うには、既存設備をできる限り有効活用することが重要です。
弊社リノベーションは既存設備を有効活用することで他社物件と比べリノベーション費用を圧縮しています。その結果適正範囲内での家賃値上げを実現し、早期客付けと収益アップに成功しています。
それでは間取り変更なしでも使い勝手がいいリノベーションアイデアについて、弊社事例を交えながらご紹介します。これらのアイデアを参考にすることで、コストを抑えつつも魅力的な住環境を実現できます。
具体的な取り組みを通じて、顧客満足度を高める工夫をご覧下さい。
１）キッチン
築年数が古い物件は壁付けキッチンが設置されているケースが多いですが、若い世代は壁付けよりリビングの様子を見ながら料理ができる対面キッチンを好む傾向があります。そのため新築物件では対面キッチンが標準となっています。
部屋探しされている方は、多少妥協しても「キッチンの充実度」を優先したいと考えている方が多く、リノベーションを機に対面キッチンを検討する貸主も少なくありません。しかし対面キッチンに変更する際…
既存キッチン解体処分
新規キッチン本体費用
水道／ガス配管工事費用
キッチン周りの内装費用
がかかり、工事費込みで100万円以上の費用が発生することは避けられません。
そこで弊社代表がおススメするキッチンリノベーションとは、既存設備を生かしながら機能性を充実させたカフェスタイルキッチンです。
キッチン本体はそのままに、キッチン扉及びキッチンパネルを新調することで費用を大幅に圧縮しながらもクオリティーが高いキッチンに生まれ変わります。また壁付けキッチンの最大のデメリットである「対面での料理ができない」という問題は、カウンターを設置することで解消できます。
その結果対面キッチン設置と比べ約3分の1程度の費用で実現でき、成約の決め手となっていることを踏まえると費用対効果が期待できるキッチンンリノベーションと言えるでしょう。
▶弊社リノベーションキッチン詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）トイレ
リノベーションを機にトイレ本体を交換すると、清潔感が際立ちさらに従来のトイレと比べて節水効果も期待できます。
しかしトイレ本体の状態が良ければ、交換せずに内装をおしゃれにすることで、内見時に不利になることはありません。
弊社物件では、トイレ本体は交換せず内装のみ張替えしています。
その結果トイレ本体交換を含むリノベーションした場合と比べて4分の1の費用で対応でき、デザイン性を強化したトイレ空間にすることで、内見者から高評価を頂いております。
▶弊社トイレの壁紙施工に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）洗面台
賃貸物件に設置されている洗面台はユニットタイプが主流ですが、生活感が強く出てしまうため女性からの評価は低いです。
リノベーションを機に家賃値上げを検討する場合は造作洗面台を設置することで、デザイン性と機能性が高まり、競合他社との差別化が図られ入居促進に繋げやすくなります。
造作洗面台の相場は最低でも15万円以上ですが、競合他社物件はまず導入しないため、費用対効果は十分にあります。
ただし家賃据置で募集を考えている場合…
壁紙及び床材を一新する
洗濯機置き場上に収納棚がない場合は設置する
ことでユニット洗面台の不満を緩和させることができます。
▶弊社リノベーション部屋の造作洗面台については、過去記事をご覧下さい。
４）浴室
築年数が浅いファミリー物件の浴室は1坪～1.25坪が主流となっています。築年数が古い物件は0.75坪タイプが一般的です。そのため…
足を伸ばして入浴することができない
浴室自体が古いため、内見時の印象が悪くなる
ため入居促進を図るにはシステムバス導入を検討する必要があります。0.75坪から1坪に拡張する場合、既存浴室と洗面脱衣所の一部を潰すしてからシステムバスを導入するため、最低でも50万円以上の費用が掛かってしまいます。
しかし既存浴室を有効活用することで、システムバス導入の3分の1程度の費用でホテル並みの浴室を実現することができます。
弊社リノベーション部屋では、家賃値上げを機に浴室内の壁／天井／床に特殊シールを施工し、水栓及び鏡も一新しています。これだけで手間で古さを軽減し清潔感や高級感が感じられるため、借主からも高い評価を頂いています。
２．リノベーション後の反響
2020年以降増収増益＋満室達成
弊社リノベーション物件は、家賃相場より1万円以上高い設定となっているため、賃貸検索サイトでのの集客は難しくなります。
そこで公式サイトを開設し独自集客を展開しています。クオリティーが高い水回り、顧客に訴求する室内インテリア空間を整えた結果、2020年以降は公式サイトからの反響が増加し、4期連続で増収増益を達成し、退去が発生しても早期に部屋が埋まるようになりました。
借入金利引き下げ、借換に成功
2020年以降毎年増収増益を達成できたことで、メインバンクに借入金利の引き下げ提案をしたところ相続で借りた遺留分融資の金利を0.3％引き下げてもらうことができました。
また弊社物件は2025年からデッドクロスに入りますが、メインバンクに相談した結果、大型融資の借り換えや一本化ができ、従前と比べ内部留保が溜まりやすくなり黒字倒産を回避することに成功しました。
成約期間短縮
一般的な賃貸成約期間はおよそ4～5か月と言われていますが、弊社物件では2020年以降平均1か月程度で客付けが可能となりました。2025年度の繁忙期は退去直後に部屋が埋まりました。
▶弊社リノベーション物件の反響詳細については、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は水回りの間取り変更しなくてもリノベーション価値を最大化させるアイデアについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
水回りをすべて交換すると約130万円の費用がかかりますが、既存設備を有効活用することで3分の1程度まで圧縮することができます。
この方法によりリノベーション費用を最小限に抑えることができ、更に室内内装デザインを強化すれば、早期客付けは十分期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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