サブリースと集金管理、どちらがいい?

更新日:9月19日


賃貸経営の最大のメリットは、毎月家賃が入金されることですが、ただ管理がどのようになっているかによって、毎月入金される家賃は、大きく異なってきます。


近年施工した新築物件などでは、サブリースと呼ばれる管理をされているケースが圧倒的に多いです。


サブリースとは、管理会社がオーナー様の物件を「全て借り上げ」て、それをお客様に「転貸」する方法。サブリース契約すると、空室がどのくらい発生していても「毎月一定額」の家賃が入金されるので、オーナー様の立場で考えた場合「安定収入が期待できる」ので、とても心強いですよね。


サブリースと集金管理、どちらがいい?

一方で、集金管理(集金代行)は、サブリースとは全く異なり、「現在入居している方の家賃」がしっかりと入金できているか、家賃回収のみを行うことを指します。もし家賃入金が遅れた場合、管理会社がしっかりと回収してくれる(今の時代では、保証会社がついているので、実際の家賃回収は保証会社の仕事となります)ことから、「面倒となってしまう家賃回収業務」からは解放されるものの、空室が発生してしまうと、部屋が埋まるまでは「家賃入金」は一切ありません。


このような話をしてしまうと「サブリース契約の方が絶対に優位」というように感じてしまいますが、ただオーナー様が考えている「賃貸経営」次第では、サブリースより集金管理の方がよい場合もあります。



1.サブリース契約の最大のデメリット

サブリース契約の最大のデメリット

サブリース契約の最大のデメリットは、管理会社から「契約更新時」において、家賃値下げ交渉が入ってしまう点です。


賃貸物件は、新築時が一番資産価値が高く、その後は緩やかに「価値が減少」していきます。エリアによっては「価値の減少幅」を抑えることができるものの、一般的には「価値は築年数が経過すればするほど下がってしまう」ので、新築時と同じ家賃を維持することは、まずできません。


サブリース契約では、管理会社が物件を借り上げているため…

  • 募集家賃と現在の家賃相場に乖離がある

  • 空室率の上昇

が発生してしまうと、管理会社負担が大きくなることから、2年に1度行われる契約更新時において、上記のような状況が発生してしまった場合には、借地借家法による「家賃減額請求」を起こされてしまいます。


オーナー様としてみたら、管理会社が「家賃減額請求をするのは何事だ」と、怒り心頭になってしまいますが、ただ管理会社がオーナー様物件を「借り上げている」時点において、管理会社側は「借主」という立場となってしまうため、法的に要求することは、全く問題にはなりません。


管理会社から「家賃減額交渉」が入ったとしても、一方的に要求をつけつけることはありません。あくまでも当事者間の話し合いによって、オーナー様の意見も多少反映されるものの、同法によって借主の立場となってしまう管理会社の立場は、法的には非常に強くなってしまうので、最終的には「不本意ではありますが合意」してしまう可能性が高くなります。


サブリース契約物件は、空室が何件あったとしても「毎月一定の家賃」は入金してくる反面、入居率や市場の変化によっては「家賃減額になる可能性」が高くなるので、家賃が常に同じ状態になっている可能性は、正直期待することはできません。



2.集金管理は、家賃を自由に決められる

集金管理は、家賃を自由に決められる

築年数がある程度経過している物件では、「空室保証」は一切ない集金管理(集金代行)となっています。空室が発生してしまうと、次の方が契約しない限り「家賃は一切入金されない」ので、一見すると不利に見えてしまいますが、ただ「賃貸経営を本格的にしたい」と考えている方にとっては、むしろ集金管理の方がメリット大と言えます。


(1)管理料が全く違う

サブリース契約では、「空室が発生した場合における担保」を確保しなければならないので、管理会社によって差異はありますが「満室時想定時の10~20%の管理料」が発生しています。つまり空室率80~90%で運用しているのと同じことになります。


一方で集金管理の場合における管理料は、3~5%となっていますので、管理会社に委託する場合における管理料を比較した場合、集金管理の方がオトクになると言えます。


(2)家賃を自由に決められる

サブリース契約においては、2年に一度「契約更新」があり、「現在の家賃と家賃相場に乖離が発生している場合においては、管理会社から「家賃減額請求」を受けてしまい、原則的には「拒否することができない」ので、減額が大きくなってしまうと、場合によっては収支が悪化してしまう可能性が出てきてしまいます。


一方集金管理の方では、オーナー様の方で「家賃設定」することができることから、収益改善を目指して「家賃値上げを目的としたリノベーション」をした場合、場合によっては「家賃相場より高い家賃」であっても、管理会社から相談を受けることはありません。



3.まとめ

新築物件/もしくは一部条件に当てはまっている物件以外では、集金管理となっている可能性がありますが、オーナー様の対応次第では、リノベーションすることによって「収益物件を作ること」は、十分可能となります。


近年では「賃貸物件の供給数が飽和状態」となっていることもあるので、家賃を値下げしても「すぐに部屋が埋まる」という保証はどこにもなく、さらに「家賃値下げしてしまうと、その情報が賃貸検索サイト」にアップしてしまうため、場合によっては「他のご入居者様がその情報を確認」している可能性が高くなってしまうことから、更新時において「家賃減額請求」を起こされてしまいます。


賃貸市場は今後悪化することが懸念されるので、物件資産価値を高めることができなければ、賃貸経営を持続することが難しくなってしまいます。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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