不動産賃貸サイト依存集客が危険な理由とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月21日
- 読了時間: 8分
更新日：9月15日
賃貸物件を募集する際、多くの貸主は仲介会社に依頼して、大手賃貸検索サイトに物件情報を掲載してもらっていますよね？
同サイトへの掲載を依頼する主な理由は、以下の通りです。
基本的に、大手賃貸検索サイトへの物件掲載は、仲介会社を通さないとできない
部屋探しされる方の多くは、同サイトを利用している
掲載後は反響が来るのを待つことになります。しかし、数週間経っても「反響や内見予約」全く入らない場合、管理会社や仲介会社は、募集の内容や方法に何か問題がある可能性が高いと考えます。
一方で、適切なリフォーム／リノベーションを施してあり、物件の条件自体に問題はないにも関わらず反響が乏しい場合は、賃貸検索サイトを通じた集客方法そのものに課題がある可能性が高いと言えるでしょう。
本投稿は不動産賃貸サイト依存集客が危険な理由についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．不動産賃貸サイト依存集客が危険な理由とは？
賃貸物件を探している方の多くは、主要な賃貸検索サイトを利用するため、これらのサイトに物件情報を掲載することが、早期に客付けの有効的な手段と言われています。
しかし弊社代表は、これらサイトへの集客依存はリスクが伴うと考えており、次の3つの理由から警鐘を鳴らしています。
価格競争が激化しやすい
仲介会社によって物件掲載が取り下げられる可能性がある
賃貸検索サイト自体が抱える根本的な問題
それではこれらの問題点を、詳しく見ていきましょう。
１）価格競争が激化しやすい
賃貸検索サイトでは、利用者が希望条件を自由に入力できるため、短期間で条件に合った部屋を簡単に見つけやすいという利点があります。
顧客にとっては非常に便利ですが、仲介会社や貸主側から見ると、条件がひとつでも合わない場合、その物件は即座に選択肢から外れてしまうという、厳しい現実もあります。
さらに同サイトにおける家賃の設定は5,000円刻みとなっています。顧客は少しでも費用を抑えたいという心理から、家賃を低く設定することで物件への関心や問い合わせが増える可能性が高くなります。
ただし最近の賃貸市場の状況を見ると、築年数の古い物件の供給が増加し、全国的に空室率が悪化している動向が見られます。この状況下で募集物件の家賃を値下げすると、競合他社物件もどうお湯に値下げする可能性が高くなり、価格競争が激化するリスクがあります。
その結果として、値下げの努力が成果に繋がらず、それでも部屋が埋まらないというケースに発展することがあるのです。
▶家賃値下げの本当の恐ろしさについては、過去記事をご覧下さい。
２）仲介会社によって物件掲載が取り下げられる可能性がある
仲介会社が賃貸検索サイトに物件情報を掲載する際には、掲載料金が発生し、その費用は仲介会社が負担しています。
そのため募集物件がなかなか成約に至らないと、掲載コストが嵩んでしまうことに繋がります。仲介会社は費用対効果を重視し「掲載しても期待する効果が得られない」と判断した場合、掲載内容を見直すことがあります。
一方、大手管理会社が直接管理している物件では、事情が少し異なります。直営の仲介会社会社を運営していることが多く、自社で管理している物件を優先的に客付けする方針をとっているため、仮に空室期間が長くても、同サイト掲載を取りやめることは殆どありません。
これに対して、自主管理物件や一般媒介契約の場合は、状況が異なります。これらの物件では客付けを目的として掲載されるため、もし成果が芳しくない場合、仲介会社の判断により賃貸検索サイトの掲載を一方的に取りやめることがあります。
コストと成果のバランスを考えると、やむを得ない選択となることがあります。このように賃貸検索サイトで物件情報が掲載され続けるかどうかは、その背景にある仲介会社や管理体制によって大きく左右されます。
３）賃貸検索サイトの根本的な問題点
賃貸物件を探している方の多くは、賃貸検索サイトで希望条件に合う部屋を絞り込み、通常は3件ほど内見した上で、その中から最適な1件を選び契約を進める流れが一般的です。
近年の賃貸市場では、空室率の上昇によって借り手有利な状況が続いています。そのため同サイトで内見予約が入ったとしても、入居申込までのハードルがとても高く、物件全体のクオリティーが高くなければ、早期成約を実現することは難しい状況にあります。
２．脱・賃貸検索サイト集客
賃貸検索サイト掲載して募集しても、築年数や家賃帯で検索で引っかからなければ反響数が伸びないため、早期客付けが困難になる恐れがあります。
早期客付けを目指すのであれば、そもそもの募集方法を見直し、賃貸検索サイト集客からの脱却を図ったほうが、貸主にとってメリットとなるでしょう。
賃貸物件の媒介契約には「専任」と「一般」の2種類ありますが、どちらの場合でも貸主が自ら集客活動を行うことに、何の問題はありません。
at－homeが発表したリリースによると、賃貸物件を探している方の約7割は主要賃貸検索サイトを利用していますが、約3割の方はGoogleやYahoo!で不動産関連のキーワードを入力して検索しているとのことです。
さらに賃貸物件を最も利用している20～30代は、情報収集の際にSNSを積極的に活用しています。このことから物件募集を行う際は、賃貸検索サイトの利用に加え、貸主自らSNSや他のツールを活用して募集することで、より多くの方に物件の存在を周知でき、反響の向上が期待できます。
1993年築の2LDKの物件を所有する弊社は、築年数の古さや家賃帯の兼ね合いから、賃貸検索サイトでの集客において競争力を欠く状態が続いていました。そのため、一時期は反響数が伸び悩み、客付けで苦戦を強いられていました。
こうした課題を解決し、収益アップを目指すべく、2018年に差別化を図るリノベーションを展開し、また物件公式サイトを開設したことによって、大きな変化を迎えることができました。
結果として、以下のような効果を得ることができました。
家賃設定が相場より高くても、早期客付けに成功
リノベーションによる物件クオリティーの高さがSNS映えすることで、反響数の増加に成功
現在では、弊社所有物件への入居者の約8割が公式サイト経由で契約しています。これにより家賃競争や空室が長期化する懸念は完全に払しょくされ、大きな安定を実現しています。
この取り組みは単なるリノベーションやサイト運営という域を超え、物件の魅力を最大化するための戦略的な選択だったと感じています。今後も物件価値の向上と収益性の追求に努めていきたいと考えています。
▶詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は不動産賃貸サイト依存集客が危険な理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
仲介会社は1件でも多くの物件を成約し、その結果得られる仲介手数料収入を増やしたいと考えています。そのため貸主が賃貸集客を行い、顧客を紹介してくれれば、仲介会社にとっては手間を減らしながら成約件数を増やし、仲介手数料を得られるという利点があります。
こうした背景から、貸主が集客を行う際に特定の仲介会社を指定すると、その仲介会社から初期費用の一部をサービスしてくれる可能性が高まります。
これにより貸主・仲介会社・借主の三社が利益を得られる「三方ヨシ」の関係を構築することが可能になります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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