広告料なしで賃貸成約に結び付けることができるか
更新日：6月11日
不動産投資のメリットは借主さえ見つかれば安定した家賃収入を得ることができる点です。
ただし退去はいつ発生するか予測することができません。退去が発生した場合空室期間を可能な限り短縮させることが求められます。
築年数が浅い物件では一定の需要が期待できることから、早期客付けが可能となる一方で、築年数が経過している物件や学生対象の物件（特に3月後半になっても部屋が埋まらない場合）では、集客に苦戦を強いられてしまうことがあります。
早期客付けさせたいのであれば広告料設定すると効果的と言われていますが、貸主の中には設定して本当に客付けに有利になるか懐疑的に思っている方もいるはずです。
本投稿は広告料なしで賃貸成約に結び付けることができるかどうかについて、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸広告料設定において重要なポイント”
１．賃貸広告料について
１）賃貸広告料とは？
広告料とは貸主が賃貸契約に至った暁に支払う謝礼金みたいなものです。
賃貸契約が成立した際、一般的に借主に対して仲介手数料を請求しますが、法律によって最大でも家賃1.1か月分しか請求することができません。
そのため仲介会社では成約につながりそうな物件を最優先で紹介してしまうため、競争力が低下している物件は、直接問い合わせが入らない限り紹介しようとは考えません。
しかし広告料設定されていると客付けに有効的となり、紹介されやすくなると言われています。
２）メリット
優先的に紹介されやすくなる
原則として賃貸契約の際、仲介会社は仲介手数料以外の報酬を受け取ることができません。
しかし依頼者＝貸主が仲介会社に広告依頼した場合に限っては、広告料設定することができます。
そのため広告料設定物件が成約となると、複数件分の収入が一気に入るため積極的に紹介／案内させたことになるたがされやすくなります。
クロージングがしやすくなる
部屋探しされる方は有利に入居したいと考えているため、初期費用交渉をしてくる可能性が高くなります。
広告料設定範囲内の値引きであれば、仲介会社側は損することはないため交渉に応じやすくなり成約に繋げやすくなります。
３）相場
広告料はあくまでも貸主の依頼がなければ設定することができません。広告料の相場は仲介会社担当者に確認する必要がありますが、一般的には家賃1か月分が多いと言われています。
２．広告料の光と影
株式会社リクルートの調査によると、物件見学数及び仲介店舗訪問数は年々減少傾向となっています。
そのため昔と比べると広告料設定効果を期待することが難しく、さらに広告料が多く設定されてると「問題がある物件」と捉えてしまうためよほどのことがない限り成約に繋げることができません。
３．広告料なしで賃貸成約に結び付けることができるか
競争力が低下している物件／閑散期中は客付けが難しくなってしまうため、空室が長期化する前に広告料をつけるかどうか迷う貸主は多いと思います。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに弊社物件は今年で築年数が30年を迎えます。
一般的に築年数が古い物件は客付け自体が難しいと言われているため、家賃値引きや広告料を多く設定しないと早期成約に結び付けることが難しいと言われています。
弊社物件では先月（2023年5月）に2件退去が発生しましたが、退去後わずか数日ですぐに入居申込が入り満室にさせることに成功。
弊社物件では広告料設定なし／家賃相場より高い家賃設定で募集していますが、室内クオリティーを高めた差別化リノベーション展開／集客方法の見直しをしているため、早期成約に結び付けることができました。
▶閑散期中早期成約になった理由について、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は広告料なしで賃貸成約に結び付けることができるかどうかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸広告料設定すると、担当者のモチベーションが高くなるため積極的に声がけをしてくれます。しかし先程もお伝えした通り、年々仲介店舗来店数が減少傾向となっていることから、広告料設定効果がそれほど期待できなくなっているのが現状です。
それならば広告料にかける費用をリフォーム費用に回した方が、結果的には早期成約に繋げられやすくなります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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