築年数が経過すると物件の資産価値は低下するので、家賃維持が難しく物件稼働率が低下します。特に地方都市では人口減少による賃貸空室率が悪化しているため…
空室率悪化に伴う家賃収入減少
管理会社から家賃値下げ要求
空室期間長期化
等の懸念が大きくなり、今後どのような賃貸運営をしていければいいのか苦慮する貸主は多いはずです。
近年では、途中からでも「サブリース契約」に切り替えができる管理会社が出てきました。
サブリース契約にすることで空室が発生しても毎月安定した家賃収入が見込めますが、サブリース契約に切替えれば賃貸経営は安定するのでしょうか?
本投稿は、途中からサブリース契約に切り替えれば賃貸経営は安定するのかについて、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"サブリース契約を途中から切り替える上で重要なポイント”
1.サブリース契約のメリット・デメリット
本題に入る前にサブリース契約のメリット&デメリットをお伝えいたします。
メリット
サブリース契約はサブリース会社が貸主物件を丸ごと借り上げ、第三者に転貸するシステム。民法上転貸は禁止されているものの、貸主が合意すれば転貸は認められています。
サブリース契約の最大のメリットは空室が発生しても毎月一定の家賃収入が得られる点です。一般管理では空室発生すると次の借主が入居するまで、家賃収入は発生しません。そのため収支バランスを予測することが難しくなります、
しかしサブリース契約にすると管理料コストは高いものの毎月必ず一定家賃が入金されることから、安定した賃貸経営を行うことができます。
▶サブリース契約のメリット詳細については、過去記事をご覧下さい。
デメリット
サブリース契約は貸主によって条件が悪い部分があるため、注意が必要です。
貸主権限が殆どない
一般管理では貸主自ら家賃設定やリフォーム業者の手配などができますが、サブリース契約では同会社が全ての権限を有しているため貸主の方で家賃設定はできず、また外壁塗装などの修繕を行う場合でも、同会社が指定する業者しか使うことができません。
借地借家法第32条1項=伝家の宝刀を切る可能性
現況家賃と家賃相場に乖離が発生すると「空室期間が長期化しサブリース会社が損する可能性」が高くなります。
そこで家賃乖離が発生した場合、借地借家法により法的に借主の立場になるサブリース会社は契約更新のタイミングで貸主に対して家賃減額請求を起こす可能性があります。
家賃減額請求に対して貸主が拒否することは原則できません。そのため減額幅が大きくなると収益悪化が予想され、貸主が家賃減額要求に反対し契約自体を解除したいと思っても、正当事由がなければ解約できないため不利になりがちになります。
▶サブリース契約のデメリット詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
2.途中からサブリース契約に切り替えれば賃貸経営は安定するか
サブリース契約の最大のデメリットは、サブリース会社が大幅な家賃減額請求を提示すると場合によってはキャッシュフローが悪化するリスクが高まることです。
特に地方都市は賃貸空室率が10%後半~20%前半で、今後空室率はさらに悪化するため途中からサブリースに切替えても家賃相場下落/空室長期化は避けられませんので、家賃減額請求を受けるリスクが高くなることは間違いありません。
キャッシュフローが悪化すれば、毎月のアパートローン返済を見直す必要が出てきますので、金融機関にリスケジュールをお願いしなければなりません。
リスケジュールするとキャッシュの焦げ付きは解消するものの…
貸主の信用格付けは下がり、新規融資が難しくなる
リスケジュール対応の代わりに借入金利の引き上げを提示される
元金据え置きは最長で1年まで
のため1年以内に対応しなければ、金融機関の格付けはさらに低下してしまい、今後の賃貸経営は非情に厳しくなってしまいます。
最悪の事態を避けるには、サブリース契約に切り替えるのではなく物件資産価値を高めるリノベーションを行い収益性を高めた方が効果的です。
そもそも管理会社に物件管理を委託する場合の管理料は集金管理は3~5%に対し、サブリースは10~20%と高めになっています。つまり80%以上物件稼働率を保つことができれば集金管理で対応した方がコストを抑えることができます。
また集金管理の場合、貸主が家賃設定/リノベーション会社を手配することができるため、サブリースと比べると余分なコストを抑えられ、また家賃値上げに成功すればその分の収入は全て貸主のものになります。(ただし管理料は天引きされますが…)
弊社物件は空室率が全国ワースト3位の山梨県にあり、また物件築年数は30年を超えていますが徹底した差別化リノベーションを展開したことで2020年以降増収増益+満室をほぼ継続することができ、弊社の取組は不動産系メディアに多数取り上げられています。
▶弊社リノベーション及びメディア記事はこちらをご覧下さい。
3.まとめ
今回は、途中からサブリース契約に切り替えれば賃貸経営は安定するのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
何度もお伝えしていますが、サブリース契約は貸主側から契約解除の申入れは正当事由がなければ解約することができません。
そのためトータル的に見た場合、サブリース契約に切り替えるより集金管理のままで経営し資産価値を高めるリノベーションをした方が安定した家賃収入を得ることができます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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