途中からサブリース契約に切り替えれば賃貸経営は安定するか？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2024年12月10日
- 読了時間: 6分
更新日：2月27日
築年数が経過すると物件の資産価値は低下するので、家賃維持が難しくなり物件稼働率も低下する傾向があります。特に地方都市では人口減少／物件供給数過多により賃貸空室率が悪化しているため…
空室率悪化に伴う家賃収入減少
管理会社から家賃値下げ要求
空室長期化
等の懸念が増してしまうため、今後の賃貸運営について頭を悩ませる貸主は多いと思われます。
近年では、途中から「サブリース契約」に切り替えができる管理会社が出てきました。
サブリース契約にすることで空室が発生しても毎月安定した家賃収入が見込めますが、サブリース契約に切替えれば果たして賃貸経営は安定するのでしょうか？
本投稿は、途中からサブリース契約に切り替えた際の賃貸経営の安定性についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"サブリース契約を途中から切り替える上で重要なポイント”
１．サブリース契約のメリット・デメリット
本題に入る前にサブリース契約のメリット＆デメリットをお伝えいたします。
メリット
サブリース契約とはサブリース会社が貸主物件を丸ごと借り上げ、第三者に転貸するシステムです。民法上転貸は禁止されていますが、貸主が合意すれば転貸は認められています。
サブリース契約の最大のメリットは空室が発生しても毎月一定の家賃収入が得られる点です。集金管理では空室発生すると次の借主が入居するまで、家賃収入は得られないため収支バランスを予測することが難しくなります。
集金管理 | サブリース | |
なし | 家賃保証 | あり |
家賃３～５％ | 管理料 | 家賃の10～20％ |
管理会社 | 管理業務 | サブリース会社 |
しかしサブリース契約にすると管理料コストは高くなりますが、毎月一定の家賃入金が必ず保証されるため、安定した賃貸経営を行うことが可能です。
この点は特に将来の家賃収入予測が難しい賃貸経営において、大きなメリットといえます。
▶サブリース契約のメリット詳細については、過去記事をご覧下さい。
デメリット
貸主権限が殆どない
一般管理では貸主自ら家賃設定やリフォーム業者の手配を行うことができますが、サブリース契約では同会社が全ての権限を持つため…
貸主は家賃設定を行えない
外壁塗装などの修繕を行う場合、同会社が指定する業者しか使えない
ため集金管理物件と比べ、修繕費は高くなる傾向があります。
借地借家法第32条1項＝伝家の宝刀を切る可能性
現況家賃と家賃相場に乖離が生じると、「空室期間が長期化しサブリース会社が損する可能性」が高まります。
借地借家法に基づき法的に借主の立場になるサブリース会社は、契約更新のタイミングで貸主に対して家賃減額請求を行う可能性があります。
貸主がこの減額請求を拒否することは原則できず、減額幅が大きくなると収益悪化が予想されます。貸主が家賃減額要求に反対し契約自体を解除したいと思っても、正当事由がなければ解約できないため不利になりがちになります。
▶サブリース契約のデメリット詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．途中からサブリース契約に切り替えれば賃貸経営は安定するか
サブリース契約の最大のデメリットは、サブリース会社が大幅な家賃減額請求を行えば、キャッシュフローが一気に悪化するリスクが高まる点です。
地方都市の賃貸空室率が10％後半～20％前半推移していますが、今後人口減少の影響により賃貸空室率はさらに悪化することが予想されます。このため途中からサブリースに切替えても家賃相場下落や空室長期化は避けられず、家賃減額請求を受けるリスクが高まるのは明らかです。
キャッシュフローが悪化すれば、毎月のアパートローン返済を見直す必要が出てくるため、金融機関にリスケジュールをお願いしなければなりません。リスケジュールするとキャッシュの焦げ付きは回避できますが…
貸主の信用格付けは下がり、新規融資が難しくなる
借入金利の引き上げを提示される
元金据え置きは半年から最長で1年まで
となっているため、リスケジュール中に資金繰りを改善しなければ、今後の賃貸経営は非情に厳しくなってしまいます。
最悪の事態を避けるには、サブリース契約への切り替えではなく、物件資産価値を高めるリノベーションを行い収益性を高めた方が効果的です。
そもそも管理会社に物件管理を委託する場合、管理料は集金管理は家賃3～5％に対し、サブリースは10～20％と2倍以上の差があります。つまり80％以上の物件稼働率を維持できれば集金管理で対応した方がコストを抑えることができます。
また集金管理では貸主が家賃設定／リノベーション会社の手配を行えるため、サブリースと比べると余分なコストを抑えられ、また家賃値上げに成功すれば管理料を引いた収入は全て貸主のものになります。
弊社物件は空室率が全国ワースト3位の山梨県にあり、築年数は30年を超えています。しかし徹底した差別化リノベーションを展開した結果、2020年以降増収増益を実現し、ほぼ満室を継続することができました。
弊社の取組は不動産系メディアに多数取り上げられ、その成果が評価されています。
▶弊社リノベーション及びメディア記事はこちらをご覧下さい。
３．まとめ
今回は、途中からサブリース契約に切り替えた際の賃貸経営の安定性について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
何度もお伝えしていますが、サブリース契約は貸主側から契約解除の申入れを行うには、正当事由が必要なため解約は容易ではありません。
そのためトータルに見た場合、サブリース契約に切り替えるより集金管理のままで経営し資産価値を高めるリノベーションをした方が、安定した家賃収入を得ることができるでしょう。
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