途中からサブリース契約に切り替えれば賃貸経営は安定するか
更新日：6月19日
築年数が経過すればするほど、物件の資産価値は低下してしまうので、「家賃維持」をすることは非常に難しくなってしまいます。特に地方都市では賃貸空室率が悪化傾向となっていることから…
空室率悪化に伴う家賃収入減少
管理会社から家賃値下げ要求
人口減少に伴う空室期間長期化
等の懸念が大きくなることから、今後どのような運営をしていければいいのか苦慮する貸主は多いはずです。
近年では、途中からでも「サブリース契約」に切り替えることができる管理会社が出てきました。
サブリース契約にすることで、空室が発生しても安定した家賃収入が見込めるため貸主としても、リスク回避できるとつい思ってしまいがちになります。
本投稿は、途中からサブリース契約に切り替えれば賃貸経営は安定するのかについて、お伝えいたします。
▼目 次
２．途中からサブリース契約に切り替えれば賃貸経営は安定するか
【本記事でお伝えする結論】
"サブリース契約を途中から切り替える上で重要なポイント”
１．サブリース契約のメリット・デメリット
メリット
サブリース契約は、サブリース会社が貸主物件を丸ごと借り上げた上で、それを第三者に転貸するシステム。
民法上転貸は禁止されているものの、貸主が合意すれば転貸は認められています。
サブリース契約の最大のメリットは空室が発生しても毎月一定の家賃収入が得られる点です。一般管理では空室発生すると次の借主が入居するまで、家賃収入は発生しません。そのため収支バランスを予測することが難しくなります、
しかしサブリース契約では、管理料コストは高いものの毎月必ず一定家賃が入金されることから、安定した賃貸経営を行うことができます。
▶サブリース契約のメリット詳細については、過去記事をご覧下さい。
デメリット
貸主権限が殆どない
一般管理では貸主自ら家賃設定やリフォーム業者の手配などができますが、サブリース契約になると貸主権限が殆ど無くなってしまうため、家賃設定／リフォーム費用に関して違和感があっても対応してくれなくなります。
借地借家法第32条1項＝伝家の宝刀を切る可能性
借主の法的保護を目的とした法律＝借地借家法がありますが、管理形態がサブリースになるとサブリース会社が借主の立場となります。
そのため、現況家賃と家賃相場に乖離が発生すると「空室期間が長期化しサブリース会社が損する可能性」が高くなります。
そこで家賃乖離が発生した場合には、契約更新のタイミングで貸主に対して家賃減額請求を起こしてくる可能性があります。
家賃減額請求に対して、貸主が拒否することは原則できなくなってしまうため、減額幅が大きくなると収益が悪化することが予想されます。
また貸主が家賃減額要求に反対し契約自体を解除したいと思っても、正当事由がなければ解約できません。
▶サブリース契約のデメリット詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．途中からサブリース契約に切り替えれば賃貸経営は安定するか
サブリース契約の最大のデメリットは、サブリース会社が借地借家法における借主の立場となるため家賃減額請求されると拒否すること自体ができなくなり、本来の意味におけるリスクヘッジとは言えなくなる点です。
賃貸物件は年数の経過により資産価値は低下します。そのため募集家賃は年々下落していきますがこれは集金管理／サブリースとも同じです。
それならば物件資産価値を高める対策（リノベーション）などを積極的に展開し、家賃値上げして募集した方が空室リスクを抑え更に収益性を高めることができます。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県に物件所有し、さらに築年数が今年で30年目となりますが、徹底した差別化リノベーションを展開したことから本執筆時の2023年6月19日現在満室継続させることができ、収益性を最大化させることに成功しています。
▶弊社収益性の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
３．まとめ
今回は、途中からサブリース契約に切り替えれば賃貸経営は安定するのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
何度もお伝えしていますが、サブリース契約は貸主側から契約解除の申入れは正当事由がなければ解約することができません。
そのためトータル的に見た場合、サブリース契約に切り替えるより集金管理のままで経営し資産価値を高める対策を講じた方が結果的にはプラスになります。
設備投資により収支バランスが崩れたとしても、メインバンクにしっかりと事業説明及び今後の展望を説明すれば、リスケジュールをしてくれる可能性は高くなるため、長期的な視点から見てこちらの方がメリットが大きくなります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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