アパートを劇的変化させる間取りリノベーションの実績とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月19日
- 読了時間: 13分
更新日：9月15日
近年、ライフスタイルの多様化に伴い、賃貸物件に求められる間取りにも、大きな変化が見られます。この30年で特に顕著となったのは、ファミリータイプ物件のリビング空間へのニーズ増加です。
家族で過ごす時間やプライベートなリラックスな空間のひとつとして、より広く快適なリビングを重視する傾向が強まっています。
こうしたニーズに応える方法のひとつが、DKからLDKへの間取り変更を伴うリノベーションです。この改修によって、住み手にとっては魅力的な居住空間を提供できるだけでなく、競争力が低下した古い物件の価値を、劇的に向上させることが可能になります。
結果として、入居率の改善や家賃の値上げを狙いやすくなり、古い物件を所有している貸主にとって、多くのメリットをもたらします。
本投稿は、古くなった賃貸アパートを現代のニーズに合わせて劇的に進化させるための、間取りリノベーションについて詳しくお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸アパートのリノベーションとは？
賃貸アパートのリノベーションとは、古くなった内装や設備、間取りを現代のライフスタイルに合った形に改良し、物件価値を向上させる手法を指します。
リノベーションを行うことで、物件の競争力が高まり、新築物件と比べて家賃がリーズナブルな価格になる点も魅力です。
その結果、新築や築年数が浅い物件を希望されている方や、デザイン性の高い部屋を求めている方に対するアピール力が向上します。
これにより、入居率の向上や家賃値上げが実現しやすくなるため、収益改善を目指す貸主にとっては、非常に有効な手段といえるでしょう。
賃貸アパートのリノベーションが注目されている理由
近年の賃貸市場では、人口減少や新築物件の供給増加に伴い、全国的に賃貸空室率は悪化傾向となっています。このような市場環境では、借り手に有利な状況が生まれ、顧客はより競争力が高い物件を選ぶようになります。
その結果として、古い物件の空室率がさらに悪化するという現象が、避けられない状況になっています。
しかし最近では、部屋探しにおける価値観の多様化が進んでおり、リノベーションを施せば築年数の古さを気にしない借り手が増えています。さらにライフスタイルに合わせた住空間を提供することで、競争力が向上し、物件の早期成約につなげることが可能になります。
一般的に築30年を超えると、RC物件以外は建物では減価償却が終了し、節税効果も期待できなくなります。このため、多くの貸主が出口戦略として、建て替えを検討する傾向にあります。
しかしインフレによる建築資材の高騰を背景に、以前と同規模の新築物件を建てる場合、およそ2倍近いコストが必要となり、大幅な頭金を用意しなければ、安定した家賃輸入を確保することが難しくなります。
こうした状況の中で注目されるのが、リノベーションです。建替えと比べておよそ半分程度の費用で実施可能でありながら、長期入居に繋げられれば入居中に資金回収を行うことができる点が、メリットとなります。
この収益性の高さは、リノベーションへの関心をさらに高める要因になっていると言えます。
築古リノベーション賃貸が持つ魅力
築古リノベーション賃貸の魅力として挙げられるのは、新築物件や築年数が浅い物件と比較すると、家賃が1～2割ほど抑えられるにも関わらず、室内のデザイン性や機能性が、新築物件に匹敵する水準にまで引き上げられている点です。
コストパフォーマンスに優れ、見た目や使い勝手が良いことから、多くの借主にとって非常に魅力的な選択肢となっています。
さらに、リノベーションを施した物件では、ターゲット層が求めるインテリアテイストやライフスタイルの傾向を、室内空間に反映させているケースが多く見られます。
そのため、一般的な物件と比べると高い訴求力を持ち、物件募集を開始すると迅速に反響が得られる可能性が高いです。
このような魅力ゆえに、多くの場合、早期成約が期待できる点も、リノベーション賃貸ならではの強みと言えるでしょう。
間取りリノベーションが借主に与える影響
間取り変更は、空間に視覚的・心理的な広がりを与え、日々の生活導線におけるストレスを大幅に軽減する効果があります。
一般的には、DKをLDKへと拡張するケースが挙げられますが、それ以外にも以下のような変更を行うことで、現代のライフスタイルに適した室内環境を実現することが可能です。
既存の収納スペースをクローゼットに変更する
和室を洋室にリフォーム
需要が低下している３LDKを２LDKに再構築
従来のライフスタイルに合わなくなった間取りを、現代のニーズに適した空間へと変えることで、借主の満足度が向上し、結果として長期入居につながりやすくなります。
２．賃貸アパートの間取りリノベーション事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションを行っています。全20戸のうち15戸を改修し、2025年7月末時点で全室満室稼働しています。
ここでは実際の間取りリノベーション事例をピックアップし、ビフォーアフターの写真比較や費用、工期、家賃変化について具体的に紹介します。
成功事例①：部屋を広く見せる間取り変更
３DKの部屋を２LDKにリノベーションした事例を紹介します。リノベーションを機に、ダイニングとキッチンの境にあった壁を撤去したことで、広々とした12帖のLDK空間を実現しました。
室内インテリアは白を基調にまとめられており、室内全体が明るく清潔感あふれる印象に生まれ変わりました。白の壁と天井が自然光を効果的に取り込み、開放感で心地よい空間を演出しています。
さらに部分リノベーションを施すことで、より効果的かつコストパフォーマンスの高い改装が叶いました。具体的には、キッチンの刷新、琉球畳への変更、内装のリニューアルがメインとなっています。
リノベーションにかかった費用は約180万円で、工期は1か月ほど。家賃については従前と同じ62,000に設定しています。しかし、退去後（リノベーション前）わずか数日で入居申込が入りました。
▶こちらののリノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
成功事例②：水回りリフォームによる快適性向上
長年使用していた洗面脱衣所、洗面台、そして浴室を見違えるほど美しくリニューアルした事例をご紹介します。
このプロジェクトでは効率を重視し、既存の間取りを活用しつつ、細部にこだわったリノベーションを行っています。
まず洗面脱衣所は内装を全て一新し、照明を従来のものからスタイリッシュなダウンライトへとアップグレード。また脱衣の際のプライバシーを守るため、洗面台付近にロールカーテンを新設し、実用性を高めています。
続いて洗面台です。既存の洗面台は状態自体は悪くなかったものの、デザイン性がダサいと感じている方は意外に多いため、リノベーションを機に造作洗面台を導入。さらにその魅力を最大限に活かすため、鏡の上部にブラケットライトを設置し、洗面スペース全体がぐっとおしゃれに仕上がりました。
浴室については、予算を上手に割り振り、大規模なシステムバス導入は避けたものの、内装、水栓、鏡の交換を行うことで、驚くほど洗練された空間へと一新。その結果、以前の古びた印象は全く消え去り、清潔感溢れる快適な浴室へと生まれ変わりました。
こちらの部屋は、フルリノベーションを実施したので、従前と比べ家賃を12％アップ。さらに退去後わずか3日で申込が入ったものの、リノベーション実施前に契約が決まりました。
総費用は約260万円でしたが、部屋が早期に埋まり投資の回収スピードが速くなったことから、このリノベーションは非常に高い費用対効果を実現しています。
家賃収益だけでなく、居住者の満足度向上も考慮された、価値ある事例と言えますね。
▶こちらののリノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
失敗事例から学ぶリノベーションの注意点とは？
リノベーションは、物件の資産価値は向上させる有力な方法であり、家賃を引き上げる可能性も秘めています。
ただし、部屋探しされる方は家賃相場を確認するため、あまりにも強気な家賃設定はかえって逆効果になる場合があります。実際に、強気の家賃設定が原因で集客に苦戦したという経験もありました。
この経験を活かし、改めてリノベーション予算を見直した上で、家賃値上げを従前より最大10％以内に抑えることで、よりスムーズに契約を成立させることが可能になりました。
また、意外な盲点となり得るのが「ニオイ」の問題です。施工中は特に気にならなかったものの、契約後に「キッチン配管から不快なニオイがする」といったクレームを受けたことがありました。すぐに配管を新しいものに交換しました。
これらの失敗事例から学んだ教訓は2つです。
ひとつは、リノベーション後の家賃設定には限界があること。もうひとつは、キッチン交換を行う際には、配管部分まで含めてしっかりとリニューアルを行うことが非常に重要だということです。
こうした気づきを今後の物件改装や運営に活かし、お客様満足度の向上を目指していくことが、何より大切だと言えるでしょう。
３．間取りリノベーションを成功へと導くためのポイント
リノベーションを機に間取り変更を行う際には、まずその目的を明確にし、家族構成やライフスタイルとの調和を図ることが成功のカギとなります。特に賃貸物件の場合、顧客にとって魅力的な選択肢を提示することで、競争力が高まります。
ファミリータイプの物件に入居される方の多くは、リビングでゆったりと過ごしたい、家族団らんを楽しみたいと考えています。しかし一般的なファミリー物件におけるLDKの広さは10～12帖が一般的。開放感を重視する方にとっては、物足りなく感じられることも少なくありません。
弊社物件には３LDKの物件が1棟４戸あります。その内の２戸は退去後、リビングの隣にあった和室を潰して１８帖LDKに間取り変更しています。
１８帖LDKは弊社物件がある山梨県の賃貸市場では、殆ど見られないため、この結果資産価値と競争力が向上し、募集開始すると早期に部屋が埋まります。
この事例が示すように、間取り変更を行う際には「プラスα」の付加価値を意識して取り入れることが重要です。
４．リノベーション費用と資金計画
間取り変更を含むフルリノベーションの平均的な施工単価の目安は、一般的に８～22万円／㎡程度と言われています。ただし費用は施工範囲や仕様、さらに依頼する施工会社によって大きく変動します。
リノベーションを行うことで、物件の資産価値が向上し、それに伴い家賃値上げは期待できるものの、値上げには限度があるため、家賃収益に見合った適切なコストをかけなければなりません。
ここでは、リノベーションコストを抑えながら効果的な結果を得るための予算計画と、資金調達の方法についてお伝えいたします。
リノベーション予算計画
コストをかければクオリティーが高いリノベーション部屋を提供することができますが、先程もお伝えした通り、家賃値上げには限界があることを踏まえると、リノベーション予算を検討する際には、一定のコストカットを行わないと、投資に対して十分な効果を得ることが難しくなります。
特にリノベーション物件を求めている方は、デザイン性と機能性を重視する傾向があります。そのため、以下の取り組みを活用すれば、コストを抑えつつも高い訴求力を持つ部屋を作り出すことができます。
キッチン：既製品に交換。同型タイプにすることでコストを抑えることができる
洗面台：状態が良ければそのまま活用しても良い
浴室：システムバス導入が理想だが、コストを抑えたい場合は内装張替えと水栓、鏡の交換でも代替可能
壁材：基本張り替えが推奨。白を基調とした壁材を使用すると、開放感や清潔感が高まり、評価されやすい
床材：耐久性に優れたフロアタイルがベストだが、クッションフロアでも対応可能
靴箱：新築時から使用している場合は、既製品に交換
間取り：DKはLDKに、３LDKは２LDKに変更、和室がある場合は洋室に変更することで、反響率が高まる
これらの工夫により、予算を抑えながらも魅力的な物件を提供することができます。
リノベーション資金計画
リノベーションの資金調達方法としては、主に自己資金、ローン、補助金の3つが挙げられますが、一般的には自己資金やローンで対応するケースが多いと思われます。
自己資金を活用すれば、新たに借入を行う必要がないため、一見すると大きなメリットがあるように思われます。しかし築年数が古くなると突発的な修繕が発生するリスクが高まるため、自己資金を使いすぎると、状況によってはキャッシュフローが悪化する可能性があります。
そのため、自己資金がある程度あったとしても、金融機関からの融資を利用する方法がおススメです。
融資を受けることで、万が一のリスクへの備えがしやすくなることはもちろん、金融機関からの信用評価を高める効果も期待できます。
金融機関からの融資には、大きく分けてプロパー融資と保証協会付き融資の2種類があります。
プロパー融資は保証料がかからず、基準金利で借り入れできる一方で、審査が厳しく、返済期間も比較的短いため、借入期間中は一時的にキャッシュフローが厳しくなる可能性があります。
一方保証協会付き融資の場合、保証料は発生するものの、審査は比較的緩やかであるのが特徴です。
また市区町村の公的融資制度を活用することで、固定金利、低金利で借りられ、さらに長期間の返済計画が可能となり、リノベーション費用が高額になったとしても、キャッシュフローへの負担を抑えることができます。
▶プロパー融資と保証協会付き融資の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、古くなった賃貸アパートを現代のニーズに合わせて劇的に進化させるための、間取りリノベーションについて詳しくお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
少子高齢化の影響で、賃貸需要は着実に低下していくため、顧客は競争力の高い築年数が浅い物件を選ぶ傾向が強まり、結果として市場の二極化がさらに進むことが予想されます。
この状況では、競争に敗れた古い物件が淘汰される可能性も否定できません。
一方で、たとえ競争が激化したとしても、顧客のニーズにリノベーション物件に合致すれば、選択肢に入る可能性は十分にあります。そのため築年数が経過している物件であっても、工夫次第では安定した家賃収入を見込むことができるでしょう。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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