3DK→２LDKリノベーションで劇的再生！工事完成前に入居が決まった理由を公開
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月18日
- 読了時間: 18分
かつてのファミリー向けアパートはDKタイプが非常に多かったのですが、近年ではLDKを重視する方が非常に増えてきているため、間取りを変えない限り適正家賃以下で募集しても空室が長期化しやすくなります。
弊社は1993年からファミリー向けアパートを3棟建設し、その内1棟8戸の元々の間取りは３DKでした。ライフスタイルの変化に伴い、退去を機にDK→LDKに改修を進めてきましたが、今回ご紹介する部屋は、唯一残っていた３DKの部屋です。
2023年5月まで約10年入居されていましたが、退去後に３DKから２LDKへ間取り変更を行い、白を基調としたカフェスタイルリノベーションを実施しましたが、何とこちらの部屋は、工事を行う前（正確に言うと退去数日後）に内見が入りその日の内に入居申込をいただきました。
本投稿は、築30年以上経過した3DKアパートを2LDKへリノベーションした具体的な内容、退去後すぐに申込が入った理由、そして満室経営に繋げるために貸主が見るべきポイントについて解説します。
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▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
間取りが３DKのままでは需要に合わないが。２LDKに間取り変更を含むリノベーションすることでニーズと合致しやすくなり、空室期間短縮と費用対効果の最大化につながる。
リノベーション予算を抑えても、ターゲット層に訴求する室内インテリアにすれば、閑散期でも反響改善や家賃維持は十分に可能になる。
リノベ完成前に申込を実現できた最大の理由は、施工済み写真とSNS発信で”完成後の暮らし”を事前に想像させたこと。物件募集は退去後ではなく、満室時から認知形成を始めることが重要。
１．３DKから２LDKへ！激戦区でも満室経営を実現するリノベーション方針と課題解決
築年数が経過したアパートで退去が発生した際、多くの貸主が悩むのが「原状回復だけですぐに部屋が埋まるのか」ではないでしょうか？
近年では少子高齢化やライフスタイルが変化しているため、従来の３DKの間取りのままでは集客のハードルが非常に高くなってしまいます。
ここでは競合が多い激戦区でも家賃を下げずに満室経営を実現するために、まずは３DKの間取りが抱える致命的な弱点と、それを打破する具体的なリノベーション戦略をお伝えします。
顧客から選ばれない”３DK”の致命的な弱点
賃貸経営にとって長期入居は貸主にとって安定した家賃と更新料収入が得られやすくなるため、非常にありがたいものの、その一方で室内の設備や内装の経年劣化がかなり進んでいるため、退去後内装張り替えは必須になります。
さらに今回の部屋で一番問題のは、間取りが３DKのままの状態だったことです。３DKは部屋数が多い点ではメリットがありますが、ファミリー向けアパートを探している方は、部屋数の多さより家族団らんが楽しめるLDKがある部屋を求めています。
家族やカップルが一緒にくつろげるリビング空間がなければ、入居後の生活イメージがまったく浮かばなくなってしまいます。特に20～30代のカップルや新婚世帯は充実したLDKの他に…
使いやすい水回り
収納スペースの充実
室内レイアウトがしやすいか
部屋全体の清潔感や統一感
を重視する傾向があります。そのため賃貸検索サイトの検索条件でそもそも除外されやすくなるため、結果的に適正家賃以下で募集したとしても空室長期化は避けられません。
表装リフォームの限界と家賃据置の部分リノベという選択
一般的に6年以上入居していた部屋が退去した際、『壁紙や床材を張り替える「表装リフォーム」刷ればすぐに埋まるだろう』と考えてしまいがちです。ただ今回のケースは…
築30年以上のアパートで間取りが３DK。顧客ニーズから大きく乖離している
物件がある山梨県は全国的にも賃貸空室率が高いエリアとして知られている
ため、原状回復程度のリフォームでは競争力が高まらないため、早期成約は非常に厳しくなります。
かつて弊社物件は表装リフォームに注力していたこともあり、2016年までは比較的スムーズに空室が埋まっていました。しかし翌年の繁忙期に集客で大失敗。表装リフォームの限界を痛感し、2018年から空き室を順次フルリノベーションを行い、家賃を従前より8～10％値上げして募集を始めました。
▶山梨県が全国的に賃貸空室率が高いことについては、こちらをご覧下さい。
▶弊社の表装リフォーム失敗の詳細については、過去記事をご覧下さい。
ただ当時は賃貸検索サイトのみの集客だったこともあり、内見者から「部屋自体はいいが相場より家賃が高すぎる」と厳しい指摘をいただくことがありました。
この苦い経験と顧客の声を徹底的に分析して生まれたのが、コストを抑えつつも最大限の魅力を引き出すフルリノベーションの普及版＝セカンドライン（部分リノベーション）です。
もともと３DKだった1棟8戸で退去が発生した際には、セカンドライン仕様に改修しました。最大のポイントは部分リノベーションを行いながらも家賃を従前と同じに据え置いて募集したことです。
2つのリノベーションプランを用意したことにより、部屋探しをされる方にとっては予算に合わせて選べられるようになったため、ターゲット層への訴求力が一気に高まりました。
その結果、空室期間期間が劇的に短縮しただけではなく、リノベーションコストも抑えられるようになったため、結果的に費用対効果を最大化させることに成功しました。
▶セカンドラインの詳細については、こちらをご覧下さい。
２．予算を抑えて魅せるカフェスタイルリノベーションのリニューアル内容
リノベーションで成果を出すためには、単に設備を新しくするだけでは不十分です。特に築年数が経過した物件では「限られた予算の中で、どこを変えれば内見者に魅力が伝わるのか」がポイントになってきます。
近年では家賃だけではなく、”暮らしの雰囲気”や”写真映え”を重視して物件探しをする方が増えてきているため、コストを抑えながらも室内印象を大きく変える工夫が求められています。
ここでは実際に行った弊社弊社リノベーション（セカンドライン）の具体的な改善内容をお伝えします。
白を基調にして古さを感じさせない空間へ
築20年～40年の物件には、ダークブラウン系の床材が採用されていることが多いです。重厚感がある一方で、現代の若年層が求める「明るさや開放感」とは逆行し、室内全体が暗く圧迫感を与えがちになってしまいます。
特にリノベーションを求める方は、自分らしいインテリアで暮らしたい強いニーズを持っています。そこでリノベーションを機に、室内を白を基調にした内装にし配色も2色に絞ることで、借主が北欧風や韓国風、ナチュラルテイストなど、自分好みのレイアウトがしやすいよう工夫しました。
これにより、内見時の第一印象が飛躍的に向上するだけでなく、入居検討者が「家具や雑貨を置いた際の生活イメージ」をより鮮明に描きやすくなります。
３DKから２LDKに変えることでLDKの価値を高めた
ファミリー向け物件のターゲット層である20～30代のカップルや新婚世帯は、二人の時間を共有できる広々としたリビング空間を求めています。これに対し従来のDKではキッチン周辺が暗く閉鎖的になりやすい構造的な弱点がありました。
しかしダイニングとキッチンにあった壁を撤去したことで、単にリビングが広くなっただけではなく、バルコニー側から自然光がキッチン側まで一直線に届くようになったことで、従前と比べて室内がとても明るくなりました。
コスト圧縮と写真映え効果で反響数アップに期待
賃貸市場においてキッチンの充実度は成約率を大きく左右しますが、単に既製品を交換しただけでは競合物件とりわけ新築物件との差別化にはつながりません。
そこで弊社ではリノベーションを機に、オリジナルのカフェスタイルキッチンを導入し、機能性を高めるためにカウンターを新設しています。ここで競合物件と一線を画す独自の視点が「コストのメリハリ」です。
フルリノベーションでは造作カウンターを設置しますが、今回の部分リノベーションでは、コストを徹底的に抑えることを目的にしているため、IKEA製カウンターを採用しています。
キッチンとカウンターの費用は約50万円ですが、競合物件には提供できな独自のキッチンとなっているため、賃貸検索サイトに掲載した際の反響数を高めることが期待できます。
浴室やトイレ、洗面台は状態が良ければそのまま生かし、和室はモダンな琉球畳へ変更する最小限の改修にとどめることで、フルリノベーション部屋は約220万円かかるのに対し、部分リノベーションは約120万円～150万円と約30～45％コストを抑えることができます。
リノベーションを推進した結果、従前の3棟合計の年間入居率は77％台でしたが、2020年以降は平均95％以上を維持、家賃収入は最大で年間430万円アップさせることに成功しています。
▶リノベーション費用を抑えながら反響を高める具体的な工夫、費用を抑え過ぎたことで起きた失敗と対策については、過去記事をご覧下さい。
３．なぜ完成前に入居申込が入ったのか？２つの勝因
リノベーション物件は「部屋が完成してから募集を始める」と思われがちですが、実際には完成前でも申込が入るケースがあります。
特に近年は、自分らしい暮らしができる物件を探す方か多くなってきているため、物件情報の見せ方や事前の認知形成が重要になってきます。
ここでは、リノベーション開戦前に入居申込につながった弊社事例の具体的な理由を、再現性のある視点で解説します。
他室のリノベ写真で完成後のイメージを共有できた
今回の事例で特徴的だったのが、リノベーション完成前に入居申込が入った点です。内装や設備がリニューアルしていない状態では、入居後の暮らしのイメージが想像しにくいため、内見者にとっては不安が残りやすくなります。
そこで活用したのが、過去に施工した同じタイプの別室の写真です。
弊社ではこれまでセカンドラインの部屋を複数行った実績があり、さらに弊社代表がリノベーションの企画を行っているため、内見時に完成後の写真を見せながら具体的な説明を行うことで、内見者にとっても完成後の雰囲気や暮らし方を具体的に想像しやすくなります。
リノベーション中に募集を始める場合、完成予想を言葉だけで説明しても伝わりにくいですが、実際にリノベーション後の写真があれば安心感が高まります。
SNSとホームページの情報発信が申込につながった
もうひとつの勝因が、自社SNSとホームページによる情報発信です。
弊社では築年数や家賃相場の影響を回避すべく、2018年の秋から公式ウェブサイトを開設し、賃貸検索サイトと公式サイトの2つで集客していますが、今回入居した借主に話を伺ったところ…
以前からSNSで弊社リノベーション物件を知っており、「機会があれば住みたい」
と思っていたとのことでした。これは退去が出てから慌てて募集したのではなく、日頃から物件の魅力を発信していたことが成果につながったと言えます。
一般的な賃貸募集は、SUUMOなどの賃貸検索サイトに掲載して反響を待つ流れが中心です。しかしそれではリノベーションを手掛けても、コンセプトや暮らし方について十分に伝えることができず、曖昧になってしまいます。
しかし自社ホームページやSNSで、施工写真や室内のこだわり、入居後の暮らし方、物件周辺環境などを発信することで、将来の見込み客に少しずつ認知してもらいやすくなります。その結果、空室が出たタイミングで「この部屋に住みたい」と思っていた人から直接反応が出やすくなります。
▶近年では若年層を中心にSNSで部屋探しをしていますが、その詳細はこちらをご覧ください。
リノベ完成前の申込は偶然ではなく、事前準備の結果
リノベーション完成前に申込が入った理由は、単に運が良かったからではありません。
過去のセカンドラインリノベーション写真があったこと
リノベーションの方向性が一貫していたこと
SNSやホームページで継続的に情報発信していたこと
この3つが重なったことで、リノベーション完成前でも内見者が安心して申込ができる状態を作ることができました。
特にSNSマーケティングに関心がある貸主にとって、この点は再現性があります。募集開始時だけ広告を出すのではなく、普段から物件の価値を伝えておくことで、空室発生時の初動が大きく変わります。
満室経営を目指すならば、空室になってから動くのではなく、満室時から次の入居希望者に向けて発信しておくことが効果的になります。
▶弊社リノベーションの反響率や成約率が高い理由については、過去記事をご覧下さい。
４．実際に入居した借主の声｜住みやすくて友達に紹介したい部屋へ
貸主の多くは成約＝ゴールと捉えがちですが、本当の賃貸経営は入居後が勝負になります。どれだけ見た目が華やかであっても、生活動線や使い勝手、管理の質がが悪ければ早期退去を招きます。短期的に空室解消を狙うリノベーションでは、長期的な安定経営は望めません。
退去リスクを下げる最大の要因は、デザイン性だけではなく「日常の暮らしやすさ」にあります。今回、もともとあった３DKだった部屋を広々とした2LDKに変更し、さらにカフェスタイルキッチンや琉球畳の新設といった、実用重視の部分リノベーションを施した結果…
借主から「とても住みやすく友達にも紹介したい」と高い評価を得ることができました。
「友達に紹介したくなる部屋」という事実は、貸主にとって広告費の削減という実利をもたらします。大手賃貸検索サイトに広告費を支払う一般的な集客とは異なり、借主自身の口コミや紹介は、認知拡大のコストをゼロにします。
使いやすい収納や明るいLDK、清潔感のある水回りといった生活動線への配慮が、競合物件との明確な差別化となり、退去が出にくい好循環を生み出します。
結論として今回の3DKから2LDKへのリノベーションがもたらした成果は、工事完成前のスピード製薬だけに留まりません。住み手の満足度を徹底的に高めるリノベーションこそが、長期入居を促し、部屋の価値を最大化せて持続可能な満室経営を実現するための確実な一手となります。
▶借主の声の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．本事例から学べる築古アパート再生のポイント
築年数の古いアパートで、単にリフォームを行っても空室を早期に埋めることは厳しくなります。築20年以上の物件で空室対策に成功し収益を延ばしている物件では…
間取りの見直し
募集前からの集客設計
家賃に頼らない価値づくり
といった共通点があります。
特に現代の賃貸市場では、築年数よりも”どんな暮らしができるか”が重視されています。ここでは弊社事例のもとに、築年数が古いアパートを再生させるうえで重要となる具体的なポイントについて解説します。
３DKはそのまま貸すより２LDKにした方がメリットが高い
他社３DK物件 | 弊社３DK→2LDKにした部屋 | |
1989年 | 築年数 | 1993年 |
50,000円 | 家賃 | 64,000円 |
約400日（現在進行形） | 空室期間 | マイナス3日 |
65万円 | 空室による家賃損失 | 0円 |
例えば、弊社物件のエリア内にある他社３DKアパートは、2025年４月から家賃５万円で募集していますが、1年以上経過した2026年5月17日時点でも空室のままとなっています。この時点で空室による家賃機会損失は65万円。
ただ本当に恐ろしいのは金銭的損失だけではなく、空室が長期化すると物件を紹介する仲介会社から「紹介しても成約は難しい」と判断され、本命物件を引き立てるための「当て馬」として扱われるリスクが高くなることです。
一方今回紹介した弊社3DK→2LDKにリノベーションした部屋は、閑散期にも関わらずリノベーション工事の完了を待たずに成約となりました。
放置された３DKアパートが垂れ流す65万円の損失と、今回のリノベーションでかかった約180万円の費用。ただ失われるお金をリノベーション投資に回し、物件の付加価値を高めて早期成約（さらに家賃アップ）が実現できれば、費用対効果（ROI)の差は歴然となります。
長期空室のリスクを背負って３DKのまま放置するよりも、２LDKに踏み切った方が結果的には貸主にとってメリットだらけになるといえます。
▶３DKから２LDKへ変更するメリット（詳細）については、過去記事をご覧下さい。
工事前から集客できる仕組みを持つ
今回の事例で特徴的だったのが、工事完成前に申込が入った点です。これは偶然ではなく、普段から情報発信を積み重ねていたことが大きく影響しています。
現代の賃貸市場は、SUUMOなどの賃貸検索サイトのみの集客がメインとなってしまいますが、競争力が低下した築20年以上の物件は、家賃や築年数で判断されてしまいがちになってしまいます。
しかし自社ホームページやSNS媒体を使って集客することで、施工事例やリノベーションのコンセプト、入居後の暮らし、借主の声など部屋探しをされる方が知りたい情報が得られるため、「この部屋に住みたい」と感じる見込み客を事前に蓄積できます。
実際に入居された借主も以前からSNSで弊社物件を見ており、タイミングが合えば入居したいとと考えていました。つまり、築年数が古い物件を再生するには、広告費を増額するより”募集前から興味を持ってもらえる仕組み”を持つことがポイントになってきます。
家賃を下げる前に物件価値を見直す
一般的に空室期間が3か月以上続くと、「現況家賃は市場が受け入れていない」と管理会社や仲介会社判断されやすく、家賃の値下げを提案されるケースが高くなります。
しかし空室対策として安易に家賃を値下げすると、結果的に長期的な収益性を圧迫するだけでなく、物件の資産価値を低下させる大きなリスクを伴ってしまいます。
現代の賃貸市場は、部屋探しの価値観が多様化し、特にリノベーション賃貸を求めている方は、「家賃以上の価値」や「自分らしい暮らし」を想起できる室内空間になっていれば、築年数の古さや家賃相場より高めの設定であっても、早期成約は十分に可能になります。
つまり、築年数が古い物件で満室経営を目指すには、家賃調整ではなく…
ライフスタイルに合った間取りや設備のリニューアル
空間の魅せ方
自社メディアを通じた適切な情報発信
など、物件全体な価値を根本から見直して高めていくことです。
５．まとめ
今回は弊社物件で最後に残っていた３DK→２LDKをリノベーションする前に入居が決まった理由などについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
間取りが３DKのままでは需要に合わないが。２LDKに間取り変更を含むリノベーションすることでニーズと合致しやすくなり、空室期間短縮と費用対効果の最大化につながる。
リノベーション予算を抑えても、ターゲット層に訴求する室内インテリアにすれば、閑散期でも反響改善や家賃維持は十分に可能になる。
リノベ完成前に申込を実現できた最大の理由は、施工済み写真とSNS発信で”完成後の暮らし”を事前に想像させたこと。物件募集は退去後ではなく、満室時から認知形成を始めることが重要。
今回は費用を抑えたセカンドラインの事例をお伝えしましたが、実は別の部屋でも強力な成功事例があります。繁忙期の1月末8年入居された部屋が退去となりましたが、今回の事例と同じくフルリノベーションを行う前に入居が決まりました。
この部屋は8年前に3LDKから2LDKに間取りを変えていましたが、退去後数日で内見予約が入り、その際仲介担当者が別室のリノベーション写真を見せながら、入居後の暮らし方を丁寧に説明した結果、従前家賃から12％UPで募集したもののすぐに部屋が埋まりました。
このように時代の需要に合わせた間取り変更と、独自集客を展開こそが、費用対効果を最大化させ賃貸経営を安定化させる重要なカギとなります。
退去後の３DKが埋まらない
費用をかけても賃貸集客を成功させたい
家賃を値上げして収益性を高めたい
とお悩みの方は、ぜひ一度弊社のリノベーションコンサルティングへお気軽にご相談ください。
▶繁忙期の退去後すぐに成約になったリノベーション事例の詳細は、過去記事をご覧下さい。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年・98年に祖父が建設した計4棟のアパートを、2006年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと劇的に改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」と「満室継続」を同時に達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
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