あなたの物件も満室に！空室対策リノベーションのすべて
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 9月25日
- 読了時間: 10分
近年の賃貸市場では、人口減少による賃貸需要の縮小やと新規物件の供給増加により、競争力が低下した築年数が古い物件は「空室の連鎖」に陥りやすくなります。
しかし部屋探しの価値観が多様化している現在では、リノベーションが施されていれば、築年数の古さはそこまで問題視されなくなっています。さらにリノベーションによる資産価値向上に伴い、家賃値上げが可能になることから、安定した家賃収入を得られやすくなります。
本投稿は、空室対策リノベーションの基礎知識と効果を最大化させるコツをお伝えします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．なぜ空室対策リノベーションが必要なのか？
総務省では5年に1度「住宅・土地統計調査」を公表していますが、令和5年に発表した最新のデーターによると、全国の賃貸住宅数は2,389万7,500戸となり、全住宅の約35％を占めています。
また前回調査（平成30年）と比べると50万戸も増加しており、賃貸物件が着々と増加していることが伺えます。
一方で、公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会が同調査を基に全国の空き室率を推計しています。大都市圏及び沖縄県では空き室率は10％台と比較的低くなっていますが、地方都市の多くは全国平均の21％より悪化しているケースが多く、特に和歌山県と徳島県では30％を超えています。
こうした背景から、賃貸物件の供給増加と人口減少が続けば、必然的に競争力が低下した築20年以上の物件は選ばれにくくなり、その結果物件空室率は確実に上昇し、家賃下落やキャッシュフローの悪化に繋がる可能性は高まります。
しかし、築年数が古い物件でもライフスタイルに合わせたリノベーションを施せば、新築物件並みのクオリティーを実現しつつ、リーズナブルな家賃設定が可能になります。
その結果、部屋探しの選択肢が広がり、早期客付けや家賃値上げができ、安定した家賃収入を得られやすくなります。
リノベーションは資産価値を高めることを目的にしているため、通常のリフォームと比べると費用と工期、回収期間が長くなりますが、それ以上に収益性向上や、価値の目減りを抑えられる大きなリターンが期待できます。
２．空室対策リノベーションの効果とは？
競争力が低下した古い物件をリノベーションすることで、物件の収益構造を改善する様々な効果が期待できます。
具体的には、家賃値上げによる収益向上、退去後の家賃据置、修繕コストの平準化が挙げられます。それでは、これらの効果について詳しく見ていきましょう。
家賃値上げによる収益向上
古くなったアパートをリノベーションすることで、従前と比べ資産価値が高まるため、家賃値上げが可能となり収益改善が期待できます。リノベーションには一定のコストがかかるものの、適切な管理を行い長期入居につなげることで、入居中に資金回収ができ、利益を確保することができます。
リノベーション後の家賃値上げ率については、物件があるエリアやリノベーション内容によって異なりますが、10～20％程度がひとつの目安となります。また費用対効果を最大化するためには、リノベーション費用を可能な限り家賃3年分以内に収めることが重要なポイントとなります。
退去後の家賃据置
一般的な賃貸物件は、時間の経過と共に資産価値が下がりやすく、それに伴い家賃相場の影響を受けやすくなるため、退去後家賃を維持させることが難しくなります。
しかし一度リノベーションを行うと、新築物件並みに資産価値が向上するので、その価値の目減りを抑えられます。そのため、リノベーション当時の家賃を維持したまま再募集しても、早期客付けができ、安定した家賃収入を得られやすくなります。
修繕コストの平準化
一般的なリフォームは原状回復を中心に行うため、前回リフォームからある程度時間が経つと、経年劣化が発生しやすく、内装張替えをメインとした改修が必要になります。
このため、定期的にランニングコストが発生し、コスト負担が大きくなる可能性があります。
一方、リノベーション物件の場合、一度大規模な改修を済ませているため、退去後の修繕コストを大幅に軽減でき、コストを平準化が可能となります。
結果として、退去後の原状回復を迅速に行えるため、早期に再募集を行うことができます。
３．空室対策リノベーションを成功させるコツ
空室対策リノベーションを成功させるためには、まずターゲットを明確にし、それに基づいて予算配分や資金計画を緻密に立てることがポイントです。
この点をしっかりと押さえないと、リノベーションによる収益改善は難しくなります。ここでは空室対策リノベーションを成功させるコツについて、お伝えいたします。
ターゲットの明確化
空室対策リノベーションで成功させるためには、成約のカギを握るターゲットを明確にすることが重要です。ここを間違えてしまうと、訴求力を欠けた部屋となり、結果として客付けに失敗してしまいます。
ターゲットを特定するには、物件があるエリアの特徴や、間取りの種類を分析することが重要です。これにより、ターゲットを明確にすることができます。
例えば弊社物件の場合、閑静な住宅街にあるため、単身向け物件よりファミリー向け物件が多くなっています。ファミリー向け物件では、20～30代のカップルや新婚夫婦が入居する確率が高く、特に女性が部屋探しの主導権を握るケースが多いです。
女性は、所有する家具やインテリアと部屋の雰囲気と調和するか、また水回りが使いやすく清潔感があるかといった点を重視しながら内見しています。
そのためリノベーションを検討する際には、水回りを一新すると同時に、ターゲット層が好む室内インテリアデザインを取り入れることが成功のカギとなります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを行っていますが、「カフェ通いを趣味とする20～30代女性」ターゲットに設定にし、白を基調としたかフェスタルに特化したリノベーション部屋を展開しています。
この方向性が功を奏し、内見からの成約率は驚異の8割越えとなっています。
もし、ターゲット設定ができない場合は、管理会社や仲介会社の担当者に相談すると、エリア事情や内見者層などの情報を把握しているため、ターゲット像を絞り込みやすくなります。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
予算配分
リノベーションを行ってもその価値は新築物件を超えることができないため、予算が高過ぎると、費用対効果は低くなります。また金融機関から融資を受けた場合、毎月のキャッシュフローが厳しくなってしまいます。
一般的にリノベーションの家賃上昇幅は、最大でも新築物件家賃の8掛けが上限とされているため、リノベーション予算は家賃3年分以内に抑えることがポイントです。
予算オーバーした場合は、内装を量産クロスやクッションフロアに変更したり、水回りを一新する場合は、集客効果が高いとなるキッチンと浴室のみ交換し、洗面台とトイレは状態が良ければ既存設備を活用することで、コスト削減ができます。
さらにキッチンや浴室を変える場合、一般的にはシステムキッチンやシステムバスを導入するケースが多いですが、これをセクショナルキッチンと浴室内装を特殊フィルムで施工することで、コストを3分の1～3分の2程度まで抑えられる可能性があります。
また管理会社に管理委託している場合は、管理会社を挟まず貸主が直接依頼することで、中間マージンを削減することができます。
ちょっとした工夫をすることで、意外にもコストを抑えられるため、予算内に収まる可能性が高くなります。
資金計画
今後空き室を順次リノベーションを行う場合、自己資金を多用し続けると、予期せぬ緊急修繕などが発生しその費用が高額になってしまうと、資金繰りが苦しくなる可能性があります。
そのためリノベーションを行う際には、金融機関からリノベーション資金をあえて融資してもらうことが有益です。これにより自己資金を減らさずにまとまった資金を調達でき、さらに利息が損金計上できるため節税対策が期待できます。
また、金融機関と良好な関係性を築くことができます。
一般的にリノベーション資金を借りる場合、プロパー融資をイメージする貸主は多いですが、プロパー融資は金融機関側の貸し倒れリスクが大きくなるため、審査が厳しく、返済期間が短めに設定されています。そのため融資額が多くなると、毎月のキャッシュフローに負担が生じる恐れがあります。
そこでおススメなのが、公的融資制度です。自治体が貸し付ける同制度は、保証料が発生するもののプロパー融資と比べ低金利で返済期間が長めに設定されているため、毎月の返済額を抑えることができます。
▶リノベーション資金の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．空室対策リノベーション効果を最大化させるには？
顧客ターゲットに沿った空室対策リノベーションを実施することで、従前と比べ資産価値が向上し魅力的な物件に生まれ変わるため、収益性を大幅に改善させることが期待できます。
ただし今後の賃貸市場は、人口減少と物件供給過多がさらに進むため、収益改善のためにリノベーションを行う物件は増加し競争が激しくなることが予想されます。
今後リノベーションで確実に成果を上げるためには、その効果を最大化することが求められます。そこでおススメしたいのが宅配ボックスの設置です。
コロナ禍を契機にネットショッピングを利用する世帯は増加傾向となり、不在時でも荷物を受け取れる宅配ボックスの需要は急速に高まっています。一部自治体では助成金が提供されている場合もありますが、賃貸アパートにおける設置率が伸びていないのが現状です。
宅配ボックスは賃貸物件を借りる方にとっては、魅力的な設備のひとつとなるため、空室対策でリノベーションを行う際に導入することで、リノベーション効果を最大化できるとともに差別化にもつながります。
５．まとめ
今回は、空室対策リノベーションの基礎知識と効果を最大化させるコツについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
部屋探しの価値観が多様化した現在、築年数が経過した物件を所有している貸主にとって、リノベーションは収益性を改善させる最後のチャンスと言っても過言ではありません。
しかしリノベーション物件が増加すれば競争が激化するため、確実に成果を得るには、リノベーション効果を最大化させる取り組みが必要になっていきます。今回紹介した宅配ボックスはまだまだ普及率が低いため、設置することにより物件の付加価値や競争力を高めることが期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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