アパート経営は借主さえ見つけることができれば毎月安定した家賃収入を得ることができる一方、「アパート経営は儲からない」「やめた方がいい」といった意見もあります。
アパート経営は築年数が経過すると確かに厳しくなります。ただリスクを把握＋対応することで利益を出すことは十分可能です。
本投稿はアパート経営は儲からない理由とリスク回避の方法についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．アパート経営が儲からないと言われる理由
「アパート経営が儲からない」と指摘される背景には「右肩下がりのビジネスモデル」になってしまうからです。
冒頭でお伝えしましたがアパート経営は借主さえ見つかれば家賃収入を得ることができます。ただ築年数の経過と共に以下の問題が発生し貸主を苦しめることになります。
空室が目立つ→家賃下げる
修繕費増加
節税効果が少なくなる
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
空室が目立つ→家賃下げる
築年数が経過すると物件資産価値が低下します。物件価値が下がれば魅力が感じられないため、家賃値下げしなければ空室が埋まりにくくなります。
ただ家賃値下げするとエリア内にある競合物件も同様の対応をとるため、逆効果になる／収益が下がる／借主属性が悪化するといった「負のスパイラル」に陥りやすく抜け出すことが難しくなります。
修繕費増加
築年数が経過すると経年劣化の影響により修繕費が右肩上がりとなるため、収益を圧縮させる要因となってしまいます。内装の減価償却は6年のため表装リフォームは6年周期／設備は概ね20年で償却が終わるため、築20年以降は設備交換が必要となります。
また建物外壁は紫外線や風雨の影響から10年に1度外壁塗装＋コーキングの打ち直しが必要になりまとまった費用が発生します。
節税効果が少なくなる
アパート経営は毎月多額の家賃収入が発生し、このままでは所得税＆住民税負担が大きくなりますが、高額な減価償却費を毎年経費計上できるため節税効果が高くなります。
しかし減価償却は建物構造躯体により期限が決まっているため、期限を過ぎると帳簿上の利益が大きくなりキャッシュフローが焦げ付くリスクが出てきます。
２．アパート経営を儲かるようにするには？
築年数が古くなると先程取り上げた問題が発生しキャッシュフローが悪化してしまいます。ただ事前に対策を講じることで上記リスクを回避or最小限に抑えられるため安定した家賃収入を得ることができます。
空室が目立つ＆家賃下げる→資産価値を高めるリノベーション
築年数が経過すると空室が目立ちまた家賃値下げを余儀なくされます。ただこれを行うと負のスパイラルに陥り収益性を悪化させるだけとなります。
この問題を解消するには「資産価値を高める」対策を行うのが効果的で具体的にはリノベーションがおススメ。
リノベーションを行うと従前と比べ価値が向上するため、家賃値上げしても早期客付け→収益アップが期待できます。
▶リノベーションのタイミングについては過去記事をご覧下さい。
修繕は適切に行う
築年数が経過すると修繕費用は多くなります。そのため一部貸主は修繕を後回しされる方がいますが、適切な時期に修繕を行わないと経年劣化がさらに進みかえって修繕費用が高額になり、また場合によって顧客満足度を低下させ退去のきっかけを作ってしまいます。
また修繕と行う際同じ施工会社に修繕依頼すると…
施工単価引き下げ
早期に修繕してもらえる
メリットがありますが意外とこの事実を知らない貸主は多いのが実情です。
▶修繕費用の圧縮については過去記事をご覧下さい。
デッドクロス対策を行う
減価償却が終了すると帳簿上利益が加算されるため所得税／住民税が高額になりキャッシュが焦げ付く可能性が出てきます。
一般的にデッドクロスを避けるには物件売却／償却期間が長い新築or中古物件を購入すると効果的と言われています。賃貸需要が期待できるエリアであれば新築建て替えも選択肢ですが、昨今は建築部材が高騰しているため、建替えは逆効果（節税効果はあるが家賃収入は期待できない）になる可能性があります。
そのため節税対策のために新築／中古物件購入を急ぐのではなく、まずは返済期間を延長し資金繰りを改善した上で物件購入などの出口戦略を考えた方が結果的にリスクを抑えることが期待できます。
▶弊社デッドクロス対策詳細は過去記事をご覧下さい。
資金繰りが悪化した場合リスケジュールを検討する
家賃値下げ／空室長期化／修繕費上昇などの影響により資金繰りが悪化した場合は、リスケジュールを検討されることをおススメします。
リスケジュールとは「借入条件の変更」のことで条件変更すると資金繰りが改善される効果が期待できます。具体的には「半年～1年元金据え置く」「返済期間延長する」などの変更を行います。
ただリスケジュールを行うと…
リスケジュール中は新規融資が難しくなる
金融機関格付け評価が下がる
借入金利の引き上げを提示される
ため注意が必要です。また元金据え置きは最大でも1年間までで期間中に経営改善を行わなければなりません。
３．まとめ
今回はアパート経営は儲からない理由とリスク回避の方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
正直なところアパート経営でうまみを感じるのは築10年までで、築10年以降になると物件価値が下落するため収益性は低下しやすくなります。
ただし事前にリスクを把握した上で対応すると、築年数が古くても安定した家賃収入を得ることができ、築年数が古い弊社物件も今回紹介した対策を行ったことで安定した賃貸経営ができるようになりました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
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