【リノベーションタイミング】賃貸リノベーション最適な時期とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月19日
- 読了時間: 6分
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態になっています。そのため築年数関係なく退去後には適切な空室対策が必要です。
一般的な空室対策には「リフォーム」「リノベーション」がありますが、前回の空室対策から何年経ったらリフォーム／リノベーションを行うべきかという明確な規定はありません。
ただし今までの空室対策で効果が実感できなくなった場合、リノベーションを行うタイミングだと考えるべきです。
本投稿は賃貸リノベーション最適な時期について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．リフォーム／リノベーションとは？
本題に入る前にリフォーム／リノベーションの違いについて、簡単に説明します。
【リフォーム】
リフォームを簡単に言えば「マイナスの状態をゼロの状態」に戻すことです。
賃貸物件の入居期間は借主によって異なりますが、一般的には2～6年です。入居期間が長期化すると経年劣化や自然損耗が発生し、現況のままで再募集しても借り手は見つかりません。
そこで退去後に内装を張り替え（場合によっては一部分になることもある）を行う表装リフォームすることで、マイナス状態をゼロの状態に戻すことができます。リフォームを施すことで前借主の生活感が消えるため、客付けしやすくなります。
【リノベーション】
リノベーションをわかりやすく言えば、マイナスの状態をプラスに変えることです。同じ間取りであっても新築物件と築年数が古い部屋とでは、室内機能性／居住性が180度違います。
そこで内装や設備交換／場合によっては間取り変更を行うことで、新築物件並みの機能性／居住性を実現できます。現在のライフスタイルに合わせた部屋にすることで、家賃値上げ／早期客付けが期待できます。
▶リフォーム／リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．賃貸リノベーション最適な時期とは？
賃貸リノベーション切替え時期の考え方ですが、以下が気になり始めた時がベストのタイミングです。
設備の減価償却が終了
空室が目立ち始めた
それではそれぞれのタイミングの時期について詳しく見ていきましょう。
１）減価償却が終了したタイミング
一般的に築年数が20年以上経過すると「設備の減価償却」は終了します。これは設備の資産価値がなくなったことを意味します。
設備の資産価値が低下すると、機能性や利便性も悪化し、客付けにも影響を及ぼすことになります。
２）空室が目立ち始めた
築年数が20年以上経過しても表装リフォームを強化すれば客付けは可能です。
しかし築25年を過ぎると設備の老朽化が目立ちすぎてしまい、表装リフォームだけでは客付けが難しくなり空室が長期化していきます。そのためこのタイミングでリノベーションを検討することをおススメします。
３．賃貸リノベーション時期を逃すとどうなる？
資産価値を高めるリノベーションは高額な費用がかかります。そのため築年数が古い物件を所有している貸主の中には、リノベーションを行わないケースがあります。もしリノベーションのタイミングを逃してしまうと…
客付けがさらに難しくなる
安定した家賃収入が得られない
可能性が非常に高くなります。それではそれぞれの問題点を詳しく見ていきましょう。
１）客付け自体が難しくなる
近年の賃貸業界は部屋探しの多様化が進んでいるため、築年数だけで物件判断されることは少なくなっています。そのため築年数が古くてもリノベーションが施されていれば、部屋探しの選択肢が広がり早期客付け／家賃値上げは十分期待できます。
一方リノベーションを行わず原状回復、表装リフォームだけでは…
部屋の資産価値が下落している
物件供給数が飽和状態
のため、客付け自体が難しくなり空室期間が長期化しやすく、キャッシュフローの悪化を招くことになります。
２）安定した家賃収入が得られない
築年数が古い物件でリノベーションを行わない場合、適正家賃で募集するしか方法はありません。しかし家賃値下げするとその情報は賃貸検索サイトの掲載されるため、他の借主がその情報を確認した時、クレームに発展する可能性が高まります。
結果として…
家賃値下げしろ！
家賃値下げに応じなければ退去する！
等といったクレームが大きくなり、「負のスパイラル」に陥る危険性が非常に高くなります。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーション最適な時期についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年以降空き部屋を随時リノベーションを展開してます。全20戸中14戸リノベーションを行い、原則リノベーション後家賃値上げを行っています。
徹底した差別化戦略を行った結果、弊社家賃収入は年々右肩上がりとなり昨年度（2024年）は家賃収入が過去最高を更新しました。
リノベーションの最大のメリットは、資産価値が高まり目減りが少ない点です。そのためリノベーションを行わない場合と比べると、更新時借主からの家賃値下げ要求が発生しにくく、また長期入居に繋がるため、安定した家賃収入を得ることができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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