近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態になっています。そのため築年数関係なく退去後は適切な空室対策を行う必要があります。
一般的な空室対策としては「リフォーム」「リノベーション」があります。
前回の空室対策から何年経ったらリフォーム／リノベーションという明確な規定はありません。ただ今までの空室対策で効果が実感できなくなった場合、リノベーションを行うタイミングと実感したほうがいいと思います。
本投稿は賃貸リノベーション最適な時期について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．リフォーム／リノベーションとは？
本題に入る前にリフォーム／リノベーションの違いについて、弊社の見解をお伝え致します。
【リフォーム】
簡単に言えば「マイナスの状態をゼロの状態」に戻すことです。
賃貸物件の入居期間は借主によって異なるものの、概ね2～6年。入居期間が長期化すると経年劣化／自然損耗が発生してしまうため、現況のままで再募集しても借り手は見つかりません。
そこで退去後に内装交換（場合によっては一部分になることもある）を行う表装リフォームすることで、マイナス状態をゼロの状態に戻すことができます。リフォームすることで前借主の生活感は一気に無くなるため客付けがしやすくなります。
【リノベーション】
リノベーションをわかりやすく言えば、マイナスの状態をプラスにしてくれます。
同じ間取りであっても新築物件と築年数が古い部屋とでは、室内機能性／居住性が180度違います。
そこで内装や設備交換／場合によっては間取り変更することによって新築物件並みの機能性／居住性となるため、リノベーションを機に家賃値上げ／早期客付けが期待できます。
▶リフォーム／リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．賃貸リノベーション最適な時期とは？
賃貸リノベーション切替え時期の考え方ですが、以下が気になり始めた時がベストのタイミングです。
設備の減価償却が終了
空室が目立ち始めた
それではそれぞれのタイミングの時期についてみていきましょう。
１）減価償却が終了したタイミング
一般的に築年数が20年以上経過すると「設備の減価償却」は終了してしまいます。視点を変えると設備の資産価値がなくなったことを意味します。
設備の資産価値が低下すれば、機能性や利便性も悪くなるため客付けにも影響が出てしまいます。
２）空室が目立ち始めた
築年数が20年以上経過しても表装リフォームを強化すれば客付けができない訳でもありません。
しかし築25年を過ぎると設備価値がさらに低下するため、表装リフォームだけでは客付けが難しくなり空室が目立ち始めます。そのためリノベーションを検討したほうがいいと思われます。
３．賃貸リノベーション時期を逃すとどうなる？
資産価値を高めるリノベーションは費用が高額になります。そのため築年数が古い物件を所有している貸主によっては、リノベーションを行わないケースがありますが、もしリノベーションのタイミングを逃してしまうと…
客付け自体が難しくなる
安定した家賃収入が得られない
可能性が非常に高くなります。
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
１）客付け自体が難しくなる
近年の賃貸業界は部屋探しの多様化が進んでいるため、築年数だけで物件判断されることは少なくなっています。そのため築年数が古くてもリノベーションがされていれば、早期客付け／家賃値上げは十分期待できます。
一方リノベーションを行わず原状回復／表装リフォームだけでは…
部屋の資産価値が下落している
物件供給数が飽和状態
のため、客付け自体が難しくなり空室期間長期化→キャッシュフローを悪化させてしまう要因となります。
２）安定した家賃収入が得られない
リノベーションを行わないと、家賃値下げしなければ客付けすることはできません。ただ家賃を安易に値下げして募集するとその情報は確実に他の借主に知れ渡ることになり貸主に対する不満が大きくなります。
そのため貸主に対し
家賃値下げしろ！
家賃値下げに応じなければ退去する！
等といったクレームが大きくなり、「負のスパイラル」に陥ってしまう可能性が極めて高くなります。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーション最適な時期についておつたえしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年以降空き部屋を随時リノベーションを展開してます。全２０戸中14戸リノベーションを行い、原則リノベーション後家賃値上げを行っています。
徹底した差別化戦略を行ったことから、弊社家賃収入は年々右肩上がりとなり今季（2023年）も昨年対比103％で終えることができました。
リノベーションの最大のメリットは、資産価値が高まり目減りが少ない点です。そのためリノベーションを行わない場合と比べると、更新時借主からの家賃値下げ要求が発生しにくくなるため、安定した家賃収入を得ることができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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