繁忙期前の効果的な空室対策とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月25日
- 読了時間: 6分
更新日：9月15日
毎年1月～3月にかけては、新年度に向けて多くの方が部屋探しを行うため、不動産賃貸業界にとって最大の繁忙期となります。
部屋探しされる方は、事前に賃貸検索サイトなどを利用して希望する物件の詳細を入念に調べ、内見を希望する部屋をあらかじめ選んでおく傾向が強くなっています。そして、その上で仲介会社に内見予約を行うケースが殆どです。
このような状況から、昔と比べると内見回数や仲介会社への訪問件数は、全体的に減少傾向にあると言えます。
通常、繁忙期が始まる前の空室対策として、「顧客から人気が高い設備を取付ける」「一定期間のフリーレントを設定する」といった施策が効果的とされています。
ただし、これらの施策は競合物件でも、ほぼ確実に実施されるため、それだけでは物件の差別化が十分に図れない場合があります。その結果、成約率向上に必ずしも結びつくとは言えず、差別化のためには、他にはない付加価値を提供するための工夫や戦略が求められることもあります。
本投稿は繁忙期前の効果的な空室対策についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．繁忙期前の効果的な空室対策とは？
募集時期に関係なく、早期客付けを実現している物件には、いくつかの共通する特徴があります。
部屋に独自性を持たせて差別化を図る
物件情報の周知を徹底する
効果的なクロージングを行う
では、これらの対策について詳しく見ていきましょう。
１）部屋に独自性を持たせて差別化する
印象を左右する要因として、しばしば「メラビアンの法則」が取り上げられます。人間関係において第一印象が視覚情報で形成されやすいのと同時に、部屋探しの際にも視覚的な要素が、大きな役割を果たしています。
部屋探しする方が内見する物件数は、平均3件程度とされています。そのため、競合物件との差別化を図り、内見時に強い第一印象を与えられる部屋を準備することで、入居希望者の興味を引きやすくなり、結果として入居促進へと繋がります。
ここでいう差別化とは「成約ターゲットが確実に好む部屋」を提供することです。
例えば、募集部屋が１LDK以上のファミリー物件の場合、成約のカギを握っているのは圧倒的に女性です。ターゲットが女性の場合には、以下の点への配所が非常に重要です。
共用部や物件外観が清潔でない場合、その時点で候補から外れる
築20年以上の物件で、キッチン交換されていない場合、利便性が低いと判断され、候補から外れる
部屋に統一感が欠ける場合、インテリアとの調和が難しいと感じれ、候補から外れる
これらの要素に適切な対応を取られない場合、特に繁忙期が始まる前には入居者を集めることは難しくなる可能性があります。このため、先手を打って改善策を講じることが重要です。
▶差別化戦略の重要性については、過去記事をご覧下さい。
２）物件情報の周知を徹底する
賃貸物件を最も利用している10代後半～30代の若年層は、情報収集の際に、SNSを検索する傾向が高まっています。その背景には、リアルな本音に触れたいというニーズや、情報収集にかかる時間を短縮したいという目的があります。
このようなニーズに応えるために、貸主自らSNSを活用し、リアルな情報を直接発信する方法がおススメです。特に大手仲介会社では、おとり広告などのトラブルに繋がるリスクがあるため、SNS集客を積極的に行わない場合が少なくありません。
賃貸検索サイトでは、希望条件に合わない部屋は検索段階で対象外となりますが、SNSでは画面上の検索機能が存在せず、訴求力の高い部屋の情報を直接発信することで拡散される可能性が高まります。その結果、物件の早期成約が期待できます。
なお契約媒介が一般媒介の場合、おとり広告に悪用されるリスクが生じる可能性があるため、SNS集客を行う場合は専任媒介契約にした方がより安全で安心といえるでしょう。
▶賃貸物件のSNS集客については、過去記事をご覧下さい。
３）効果的なクロージングを行う
部屋探しされている方にとって、毎月の家賃は非常に重要なポイントですが、それと同じぐら初期費用も大きな関心事となっています。
CHINTAIの調べによると、部屋探ししている方の約8割は初期費用を抑えたいと考えていることが明らかになっています。
通常、初期費用の平均は家賃4～6か月と言われており、契約前に一括で支払わなければなりません。そのため多くの方は、支払いに納得しつつも、出来る限り節約したいという思いを抱いています。
▶CHINTAIが発表した情報の詳細は、こちらをご覧下さい。
初期費用の中には、「仲介手数料」や「家賃保証会社の初回保証料」といった項目が含まれますが、貸主が仲介会社と直接交渉して減額するのは、難しい場合が多いのが現状です。
一方で、敷金や礼金の無料化、またはフリーレントの導入は、貸主の裁量で簡単に実施でき、初期費用を効果的に削減することができます。
加えて競合物件では、初期費用削減を重視していないケースが多いため、これらの施策を実施することで、クロージングの際、有利な立場に立つことができます。結果として成約率を高めることが期待できます。
２．まとめ
今回は繁忙期前の効果的な空室対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
繁忙期には多くの方が部屋探しをされているため、反響が多くなれば早期成約の可能性は高くなります。しかし入居交渉が入った際に、内見者へのレスポンスが遅れると、場合によっては他の物件に流れてしまう可能性もあります。
そのため物件募集する際は、仲介会社に土休日でも電話連絡可能であることを伝えておくと、クロージングがしやすくなり、成約率の向上が期待できるでしょう。
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