空室が埋まらない原因とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月22日
- 読了時間: 7分
不動産投資は他の投資と比べリスクが低いとされており、客付けができれば安定した家賃収入を得ることができます。
賃貸物件は経年により資産価値が減少し、空室リスクはエリア関係なく発生します。これは全ての物件に共通する課題です。
空室が埋まらない原因として「間取り」「募集家賃」「競合の多さ」が挙げられますが、適切な空室対策を講じれば空室は解消できると弊社では考えています。
弊社物件は築年数が古く、また物件がある山梨県は賃貸空室率が30％を超える高いエリアですが、徹底した差別化戦略を打ち出した結果、家賃相場より高い家賃設定でも満室達成でき、本執筆時の2025年５月21日現在も満室を維持しています。
本投稿は空室が埋まらない原因について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"空室を埋めるための重要なポイント”
１．空室が埋まらない理由
冒頭でもお伝えした通り募集部屋が埋まらない理由として「間取り」「家賃」「競合が多い」といった要素が考えられますが、それについて簡潔に説明いたします。
１）間取り
かつては部屋数が多い賃貸物件が人気で、DKの間取りは好まれ、室内に和室があっても問題視されることはありませんでした。
しかしライフスタイルの変化に伴い、リビングで寛ぎたい／退去費用を抑えたいと考える方が増えたため、DKや和を備えた賃貸物件は避けられるようになりました。
２）家賃
部屋探しされる方は、通常賃貸検索サイトを利用しています。同サイトは短時間で希望条件に合致した部屋を見つけることができ、エリア内の家賃相場も確認できます。
希望条件に合致した物件の家賃が相場より高い場合、条件が殆ど変わらなければ、家賃が安い他の物件を選ぶ可能性が高いため、空室が長期化しやすくなります。
３）競合が多い
近年の賃貸市場は物件供給が飽和状態のため、価格競争が発生しやすくなります。
供給が増えると家賃値下げしても空室は増え、更に客付けできても借主属性が低下するため「家賃滞納」「騒音問題」といった新たなトラブルが発生し、最終的には物件稼働率にも悪影響を及ぼします。
２．空室が埋まりやすくするためには？
空室を効果的に埋めるには、物件競争力を向上させることが最も重要です。競争力が高まれば物件の魅力が増し、結果として反響が増え成約期間を大幅に短縮させることが可能になります。
それでは空室を埋まりやすくする具体的な方法について、お伝えいたします。
１）間取り
先程もお伝えした通り、DKのままでは暮らしにくいと感じる方が多いため、空室を早期に埋めるためにはリビング空間が確保できるLDKに間取り変更をおススメします。
弊社物件は1993年に建てられたアパートで、3棟あるうちの1棟8戸の元々の間取りは３DKでした。
施工当時は人気のある間取りでしたが、ライフスタイルの変化に伴い空室が目立つようになりました。
そのため当時の管理担当者がDKからLDKへの間取り変更を提案し、退去の度にダイニングとキッチンの壁を撤去しました。
「間仕切壁」の撤去費用は10万円で、室内内装リフォームを含めると約30万円の費用が発生しますが、LDKに間取り変更することで成約期間を大幅に短縮できるため、費用対効果は十分期待できると考えています。
▶最新のDK→LDK間取り変更の集客結果は、過去記事をご覧下さい。
一方和室がある場合、洋室に変更したほうがいいと考える貸主／管理会社は多いですが、差別化を図るならば和室を残す選択肢もアリだと考えます。
弊社物件は新築時から和室が標準ですが、差別化を図るため退去の際に和モダン空間が魅力的な琉球畳を随時交換しています。
和室は退去費用（表替え）がかかる上にダサいイメージがとても強いですが、琉球畳に変更すると…
日焼けがしにくいため原則表替えが不要になり、借主負担発生しない
畳自体クッション性があるため生活音対策になる
客間や子供の遊び場としても利用できる
一般的な畳と比べダニの発生率は低い
ため、内見時にこれらの魅力を伝えることで、和室に対する抵抗感を軽減でき、和室が苦手な方でも上入れやすくなるため、結果的に入居促進に繋がっています。
▶琉球畳に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）家賃
「空室が埋まらないのは家賃が高いから」と考える貸主／管理会社担当者は多いと思います。
しかしもし家賃が高い部屋が埋まらないのであれば、なぜ家賃が高額な新築物件は早期に部屋が埋まるのでしょうか？それは「部屋の資産価値が高い」からです。
つまり、募集部屋の資産価値を向上させる対策を行えば、家賃相場を超える設定でも部屋は埋まるはずです。
詳細については次章でお伝えいたしますが、弊社物件は2018年からリノベーションを行っていますが、資産価値を最大化させた差別化リノベーションを展開しているため、家賃相場より高い設定しても早期客付けに成功しています。
３）競合が多い
競合が多いほど集客は厳しくなりますが。集客方法を見直すことで早期客付けは十分期待できます。
弊社物件では家賃相場を無視した集客を行っているため、賃貸検索サイトでの反響を得ることは非常に難しいです。そのため物件公式サイトを独自に立ち上げ、物件情報やお得な情報を配信することで反響数を増やすことに成功しています。
また貸主自身で物件募集できる便利な集客ツールがあります。
例えばウチコミというサイトでは、同サイト経由で契約した場合仲介手数料が無料となるため、初期費用を抑えたいと考えている方はこちらのサイトを積極的に利用しています。
募集媒体を広げることで広域的な集客ができるため、空室を早期に埋めることが期待できます。
３．弊社物件がどうして満室を継続しているのか？
エリア空室率が悪く、またリノベーションしているものの家賃相場より高い家賃設定で募集している弊社物件がどうして満室を維持できているのか？
その理由は顧客視点に基づいた差別化リノベーションを展開しているからです。具体的には…
集客ターゲットが好むカフェスタイルに特化したリノベーションを展開している
キッチンは無垢材を取り入れたオリジナルキッチンを採用
室内機能性が改善される漆喰を一部部屋に施工
内見時暮らし方の提案を徹底的に行い、実際入居している借主の声も伝えている
SNS媒体を使った集客を強化
したことで、家賃が高くても内見者が納得して入居してくれるため、物件稼働率が高く退去が発生しても早期に部屋が埋まります。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は空室が埋まらない原因についてお伝えしてきました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
これまでは空室が埋まらない原因を「家賃」や「築年数」に帰する貸主や管理会社が多かったと考えられます。
しかし徹底した差別化戦略を展開すれば、空室は解消されるはずであり、実際に弊社物件はその証拠でと言えます。マーケティングの観点から競合が多い環境では、イノベーションが促進しやすいと言われているため、空室で悩んでいる貸主は、差別化戦略を行うべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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