満室経営の成功事例紹介
賃貸アパートの築年数が古くなり空室が増えてくると、「家賃を下げなければ満室にできないのでは？」と考える貸主は少なくありません。
しかし、満室経営を継続するために重要なのは、空室が発生するたびに家賃を下げたり、一時的な募集対策を行ったりすることだけではありません。
弊社では山梨県甲府市で、1993年築のファミリー向け賃貸アパート3棟20戸を実際に所有・運営しています。2017年には入居率が77％まで低下しましたが、翌年から従来の空室対策を見直し…
入居ターゲットに合わせた部屋づくり
リノベーションによる物件価値の向上
公式サイトやSNSを活用した独自集客
物件清掃や設備不良への早期対応
長期入居につながる物件管理
を継続してきました。その結果、2020年以降は年間入居率95％以上を維持し、年間家賃収入も2017年と比較して約430万円増加しました。
本記事では、リノベーションの施工事例そのものではなく、築30年以上の自社所有アパートで、どのように経営を改善し、高い入居率を維持できるようになったのかを、実際の経験をもとに紹介します。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
満室経営を目指すには、家賃を下げる前に入居ターゲットを明確にし、そのニーズに合った部屋づくりを行うことが重要。
高稼働率を維持するには、部屋づくりだけでなく、募集・物件管理・入居後の改善まで一体で考える必要がある。
築古物件でも、入居者の声や市場の変化を反映しながら改善を続けることで、物件の競争力を維持できる。
１．弊社が「家賃を下げずに満室経営を目指す」と決めたきっかけ
弊社物件では表装リフォームを強化していたため、周辺相場より高い家賃で募集しても、客付けに大きく苦戦することはありませんでした。
しかし2017年の繁忙期、4室を募集して成約したのは1室だけ。その後も退去が重なり、入居率は77％まで低下しました。従来の表装リフォームと募集方法だけでは、物件の競争力を維持できなくなっていると感じました。
管理会社からは、早期成約に向けて家賃を見直してほしいと相談を受けました。家賃を下げれば入居希望者の選択肢に入りやすくなる一方で、毎月の家賃収入が減り、一度下げた家賃を元に戻すことも容易ではありません。
さらに、周辺には築年数の経過した競合物件が複数あり、原状回復をして周辺相場に合わせた家賃で募集しても、空室が長期化している物件が見られました。家賃を下げるだけでは、選ばれにくくなった理由そのものは解消できないと考えました。
そこで弊社は、入居してほしい人を明確にし、その人に選ばれる部屋をつくる方針に転換しました。2018年からリノベーションを始め、家賃を維持・向上させながら、退去後も次の入居者に選ばれる満室経営を目指すようになりました。
▶空室対策リノベーションの考え方や費用、施工内容については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
2．満室経営のために見直した3つのこと
弊社物件がある山梨県は全国平均と比べて賃貸空室率が高く、物件周辺には築年数が近い競合物件が複数あります。
そのような環境の中、空室となった住戸を順次リノベーションし、従前より家賃を引き上げて募集してきました。こうした経験から、現在は満室経営を継続するために、次の3つを重視しています。
入居ターゲットに合わせた部屋づくり
賃貸検索サイトだけに依存しない集客
入居後の物件管理
それでは、それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。
１）入居ターゲットに合わせた部屋づくり
最初に見直したのが、部屋づくりです。
築年数が近い競合物件との差別化を図るため、リノベーションによって室内の付加価値を高めてきました。その結果、従来より家賃を引き上げて募集しても、早期成約につながった事例が増えています。
ただし、設備や内装を新しくすれば、必ず入居者に選ばれるとは考えていません。
リノベーション物件を検討する人の中には、設備の新しさだけではなく、室内のデザイン性や暮らしやすさを重視する人もいるからです。
そこで、主な入居ターゲットを20～30代のカップル・新婚世帯に設定し、その中でも部屋選びへの関心が高い女性から選ばれることを意識したリノベーションを行っています。具体的には…
カフェスタイルキッチン
造作洗面台
白を基調とした明るい内装
琉球畳
漆喰壁
DKからLDKへの間取り変更
などを取り入れることで、現在のライフスタイルに合わせた室内空間づくりを意識しています。
人気設備を導入するだけではなく、入居ターゲットに合わせる
一方、入居ターゲットに合わせた部屋づくりというと、「人気の設備を充実させればよい」と考える貸主もいるかもしれません。
全国賃貸住宅新聞が毎年発表している「入居者に人気の設備ランキング」では、「インターネット無料」が上位に入るなど、入居者から支持されている設備を確認できます。
こうしたランキングは設備を検討するうえで参考になりますが、ランキング上位の設備を導入すれば、必ず入居者から選ばれるとは限りません。
実際に弊社物件では、インターネット無料を導入していませんが、2020年以降、年間入居率95％以上を継続しています。
この経験から、人気設備ランキングだけを基準に設備を追加するのではなく、入居ターゲットがどのような暮らしを求めているのか、また競合物件とどのように差別化するのかを考えたうえで、施工内容を決めることを重視しています。
3DKから2LDKへ間取りを変更した事例
所有物件には、新築当時3DKだった部屋がありました。しかし、ライフスタイルの変化を踏まえ、退去のタイミングで3DKから2LDKへの間取り変更を進めてきました。
2023年に最後まで残っていた3DK部屋が退去した際、2LDKへのリノベーションを計画しましたが、工事完成前に入居申込となりました。
▶この事例については、施工内容や募集時の状況を別記事で詳しく紹介しているため、本記事では重複を避けて詳細説明は省略します。
間取り変更の内容や成約までの経緯については関連記事「3DK→2LDKリノベーションで劇的再生！工事完成前に入居が決まった理由を公開」をご覧ください。
２）賃貸検索サイトだけに依存しない集客
次に見直したのが、入居者募集の方法です。
アットホームが発表した「オンラインでの住まい探しに関する調査 2025 賃貸編」によると、賃貸物件へ引越した人の66.8％が「不動産ポータルサイトで検索」と回答しており、住まい探しにおいて賃貸検索サイトが重要な役割を果たしていることが分かります。
賃貸検索サイトは、家賃・築年数・間取り・設備などの希望条件を設定し、多くの物件を短時間で比較できる便利なサービスです。
一方、築年数や家賃などの検索条件から外れれば、室内写真やリノベーション内容を見てもらう前に候補から外れてしまいます。
実際に2018年に初めてリノベーションした部屋は、繁忙期の3月に完成して募集を開始したものの、成約まで約10カ月かかりました。
室内のクオリティを高めても、入居希望者にその部屋を見つけてもらえなければ、リノベーションによって高めた部屋の魅力を十分に伝えることができません。
そこで同年、物件公式サイトを開設し、賃貸検索サイトと並行して独自集客を始めました。公式サイトやSNSでは…
リノベーションした理由
室内写真
部屋ごとの特徴
設備や間取りのこだわり
実際の暮らしをイメージできる情報
などを発信しています。開設当初からすぐに成果が出たわけではありません。
掲載内容や情報発信の方法を改善しながら運用を続けた結果、2020年以降は公式サイトやSNSをきっかけとした問い合わせ・成約が増えるようになりました。
賃貸検索サイトは現在でも重要な集客手段です。その一方で、自社サイトやSNSを併用することで、築年数や家賃といった数字だけでは伝えにくい、リノベーションした理由や部屋の特徴まで自分たちで伝えられるようになりました。
現在では、「部屋をどのようにつくるか」だけではなく、「その価値を入居してほしい人にどのように伝えるか」まで含めて空室対策と考えています。
▶仲介会社への営業訪問による客付け効果については、関連記事「仲介会社に営業訪問することが、空室対策として有効的なのか？」をご覧ください。
３）入居後の物件管理を強化する
満室経営を継続するためには、空室を早く埋めるだけではなく、入居後に長く住んでもらうことも重要になります。
なぜかというと、どれだけ早く空室を埋めても、短期間で退去が繰り返されれば、そのたびに原状回復費用や募集費用が発生し、次の入居者が決まるまで家賃収入も途切れてしまうからです。
特に築年数が経過した物件では、建物や設備の経年劣化などによる不具合が発生することもあります。そのため、客付けだけではなく、入居後の物件管理も満室経営を継続するための重要な取り組みと考えています。具体的には…
定期的に物件を清掃する
共用部分や敷地内の状態を確認する
設備不良の連絡があれば早めに対応する
建物や設備の不具合を放置しない
といった基本的な管理を継続しています。私自身も平日の午前中に物件を訪れ、共用部分や敷地内の状態を確認しながら清掃を行っています。
決して派手な空室対策ではありません。しかし、建物をきれいな状態に保つことは、内見時の第一印象を良くするだけでなく、現在住んでいる入居者の住環境を維持するうえでも重要です。
所有物件の平均入居期間は約6年となっています。現在では、「新しい入居者に選んでもらうこと」と「現在の入居者に長く住んでもらうこと」の両方を考えることが、満室経営を継続するために重要だと考えています。
３．築古アパートでも高稼働率を維持するために行っていること
賃貸経営では、貸主が想定していない時期に退去が発生することがあります。所有物件でも、最近では繁忙期より閑散期の方が退去件数が多くなっています。それでも、年間入居率は2020年以降95％以上を継続しています。
周辺相場より高い家賃で募集していても高稼働率を維持できている背景のひとつには、一度完成したリノベーションをそのままにせず、退去のたびに室内や募集方法を見直し、改善を重ねていることがあると考えています。
また、改善する際には貸主側の考えだけで判断するのではなく、実際に暮らしている入居者の声も参考にしています。
それでは、入居者の声をどのように物件づくりや入居募集に活用しているのか、具体的に見ていきましょう。
リノベーション後も入居ターゲットに合わせて改善する
2018年以降、空室となった部屋を順次、20～30代のカップルや新婚世帯を主なターゲットとしてリノベーションを進めていますが、一度リノベーションしたら完成ではありません。
実際の使い勝手や退去者からのヒアリングなどから、「さらに改善できるところはないか」を確認しています。
例えば、所有する3棟のうち2棟は各部屋の専有面積がほぼ同じですが、収納スペースは異なっています。部分リノベーションを行っている棟には各居室に収納スペースがあり、洋室には大容量のクローゼットがあります。
一方、フルリノベーションを進めている棟では、廊下や和室に収納はあるものの、洋室の収納力が十分とはいえず、洋服などを収納するために別途収納家具が必要になる場合がありました。
そこで2025年以降に退去した部屋では、洋室の収納力を改善するため、デッドスペースを活用したオープンクローゼットを新設し、大掛かりな間取り変更を行わずに収納スペースを増やすことができました。
このように、設備をすべて新しくするのではなく、実際の暮らしや使い勝手を確認しながら、必要な部分を少しずつアップデートすることも、高稼働率を維持するために重要だと考えています。
入居者の声を募集活動にも活用する
もうひとつ重視しているのが、実際に住んでいる入居者の声です。リノベーション部屋に入居している一部の方に、室内の使い勝手や実際の暮らしについてインタビューを行っています。
公式サイトから内見予約が入った場合は、代表である私が直接内見に同行し、設備やリノベーション内容だけでなく、こうした入居者の声も可能な範囲で伝えています。
完成した室内写真や設備表だけでは分かりにくい「実際に住んでみてどうなのか」という情報を伝えることで、内見者も入居後の生活をイメージしやすくなると考えているからです。
また、こうした実際の入居者から得た情報は、物件を所有・運営している貸主だからこそ把握できる一次情報です。
そこで、自社だけで情報を持つのではなく、募集を依頼している仲介会社とも共有するようにしています。
これにより、賃貸検索サイトから問い合わせや内見が入った場合でも、仲介担当者から入居希望者へ、設備や間取りだけでは分からない部屋の特徴や実際の暮らし方を伝えてもらいやすくなります。
リノベーションして終わりにするのではなく、入居後の声や退去後の状態を次の改善と募集活動に反映させる。この積み重ねが、築年数が経過した物件でも高稼働率を維持するために重要だと考えています。
４．満室経営を継続するために重要だと感じたこと
空室の多い市場で築年数が経過した物件を運営し、一時期は年間入居率が8割を切りましたが、現在では入居率95％以上を継続しています。
こうした経験から、高い入居率を維持するためには、ただ単にリノベーションをするのではなく、市場の変化に合わせて改善を続けることが重要だと考えています。
その中でも、実際の賃貸経営を通じて特に大切だと感じているのが、次の3つです。
１）ライフスタイルに合わせて部屋を改善する
築年数が経過した物件では、建築当時の間取りが現在の入居者の暮らし方に合わなくなっていることがあります。所有物件にも、新築当時は3DKや3LDKだった部屋がありました。
そこで退去を機に、ターゲット層である20～30代のカップル・新婚世帯の暮らしに合うよう、3DKや3LDKから2LDKへの間取り変更を進めてきました。
一方、和室はすべて洋室へ変更しているわけではありません。
住環境研究所が新築注文住宅を建てた20～40代を対象に行った調査では、タタミルーム（タタミスペース含む）の採用率は、20代76.0％、30代75.2％、40代70.6％となっており、若い世代ほど採用率が高いという結果が出ています。
こうしたデータも参考にしながら、和室をすべて洋室に変更するのではなく、畳をデザイン性の高い琉球畳へ変更したうえで、あえて残している部屋もあります。
古いものをすべて新しくするのではなく、「現在の入居ターゲットにとって使いやすいか」という視点で判断することが重要だと考えています。
２）設備トラブルにはできるだけ早く対応する
満室経営を継続するためには、空室を早期に埋めるだけではなく、現在住んでいる入居者が安心して暮らせるよう、住環境を維持することも重要だと考えています。
賃貸物件では、エアコンや給湯器などの備付設備を長期間使用していると、経年劣化によって突然不具合が発生することがあります。特にエアコンや給湯器は毎日の生活に欠かせない設備のため、故障したままの状態が続けば、入居者に大きな不便をかけてしまいます。
そこで弊社では、経年劣化による設備の不具合について管理会社から連絡を受けた場合、できるだけ早く状況を確認し、交換が必要であれば速やかに手配するようにしています。
もちろん、設備の在庫状況や工事業者のスケジュールによっては、交換までに時間がかかることもあります。しかし、貸主側の判断を早くすることで、修理や交換までの時間をできるだけ短くすることはできます。
こうした対応は、家賃収入を増やすものではありません。しかし、入居者が安心して暮らせる住環境を維持することは、長期入居につながり、結果として退去や空室の発生を抑えることにもつながると考えています。
空室を埋めることだけを空室対策と考えるのではなく、現在の入居者に長く住んでもらえる賃貸管理を行うことも、満室経営を継続するための大切な取り組みです。
３）満室になったときこそ仲介会社へ感謝を伝える
賃貸経営において、物件を紹介し、内見対応や契約手続きを行う仲介会社は、大切なビジネスパートナーです。
弊社物件では大手管理会社に管理を委託しており、その直営仲介会社で物件募集を行っています。
そのため、満室になった際には「決まって当たり前」と考えるのではなく、代表である私自身が仲介会社を訪問し、「いつも物件を紹介していただき、おかげさまで満室になりました。ありがとうございます」と直接会社に訪問し、感謝を伝えるようにしています。
その際、菓子折りを持参していますが、形式的ではなく、日頃の感謝を形にして伝えたいと考えているため、ある程度品質の高いものを選ぶようにしています。
これは、次の募集で優先的に物件を紹介してもらうことを目的としたものではありません。
入居者募集は貸主だけでは完結しないからこそ、日頃から協力してくれる管理会社や仲介会社との関係を大切にしたいと考えているためです。
満室になったときこそ、入居募集に協力してくれた仲介会社への感謝を忘れないことも、長く賃貸経営を続けていくうえで大切だと感じています。
▶弊社が1993年築20戸の自社所有アパートで実際に行ってきたリノベーション内容や、入居率・家賃収入の改善結果については「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
５．まとめ
今回は、築年数が経過したアパートで満室経営を実現し、高い入居率を維持するために実践してきた弊社取り組みについてお伝えしました。
満室経営を目指す際、成功している物件や他社の空室対策を参考にすることは大切です。しかし、その方法をそのまま真似すれば、自分の物件でも同じ結果が出るとは限りません。
エリアによって家賃相場や競合物件、入居希望者のニーズは異なり、築年数や間取り、設備など物件ごとの条件も違うからです。
大切なのは、成功事例の「方法」だけを真似するのではなく、なぜその対策で入居者から選ばれたのかを考え、自分の物件がある市場と入居ターゲットに合わせて改善することです。
満室にすることをゴールとせず、入居者や市場の変化を確認しながら改善を続けることが、満室経営を継続するために重要だと考えています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも同じような対策ができるのか判断できない」と感じる貸主の方もいらっしゃると思います。
空室対策は、築年数や間取りだけでなく、周辺の家賃相場や競合物件、入居ターゲットなどによっても変わります。
有限会社山長では、実際に賃貸物件を所有・運営してきた経験をもとに、現在の募集状況や物件の課題を確認しながら、どのような空室対策が考えられるのかを一緒に整理しています。
「家賃を下げるべきか」「リノベーションが必要なのか」「現在の募集方法を見直すべきか」など、空室対策でお悩みの貸主の方は、無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント