築古アパートを満室にさせる５つの法則とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月13日
- 読了時間: 9分
今後日本の人口は減少し続け、さらに物件供給数は「節税対策」の一環として新規物件が増加することが予想されるため、地方都市を中心に賃貸空室率は確実に悪化するでしょう。
空室率の悪化により競争力が低下した築年数が古いアパートは家賃値下げしても客付けが難しくなり、
物件によっては空室期間が長期化し、淘汰される物件も出てくる可能性があります。
賃貸空室率が全国ワースト3位の山梨県に築30年越えの物件を所有する弊社では、2018年からリノベーションを展開していますが、2020年以降は収益が増加し、家賃値下げせずに満室を達成することができました。2024年度はアパート家賃収入が過去最高を更新することができました。
弊社物件が収益性を高めることに成功した背景には、弊社が考えた「満室にさせる5つの法則」をただ単に実践したからです。
本投稿は築古アパートを満室にさせる5つの法則について、弊社成功事例を交えながらお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
法則①：市場がどのようになっているのか？
法則③：物件イメージ戦略
【本記事でお伝えする結論】
"築古アパートを満室にさせる上で重要なポイント”
法則①：市場がどのようになっているのか？
築古物件を「家賃値下げせずに満室」にするには、エリア内の賃貸市場を把握＆分析することが重要になります。
賃貸物件は「賃貸需要が見込まれる」エリアに物件を建設されるため、基本的に賃貸需要はあると考えられます。
市場判断する際のポイントは…
競合他社物件で現在募集している部屋の種類
競合他社物件の築年数や家賃帯
競合他社物件の外観、管理状況
エリア内の家賃相場と比較した際の、競合物件の家賃帯
これらを詳細に把握するにはエリア内にある競合物件を1件ずつ確認しなければなりませんが、確認することで募集物件がなぜ客付けに苦戦しているのかを客観的に理解することができるはずです。
法則②：成約ターゲットを明確にする
貸主が市場調査を行うことで、空室原因をある程度把握することが可能です。市場調査の結果を基に、どのような部屋を提供すべきか、また成約ターゲットは誰になるのか事前に把握しなければ、早期成約は難しくなります。
それでは成約ターゲット設定方法について、詳しく見ていきましょう。
どの様な部屋を作ればいいのか？
物件の間取り及び現在入居している借主属性から、どのような部屋を提供すれば成約に繋げられるかある程度把握することができます。
例えば、現在の間取りはワンルームで周辺に大学や専門学校、工業団地がある場合は、学生／単身者向けの部屋作りを行えば成約がしやすくなります。
逆に閑静な住宅街にある２LDK物件であれば、20～30代のカップルや新婚夫婦、子育て中の家族が入居対象となるでしょう。
管理会社に相談すれば、具体的な借主属性を教えてくれるため、これらの情報とエリア特性を総合的に踏まえた上で、どのような部屋を作るべきか構想が立てやすくなります。
成約ターゲットに沿った部屋作り
学生や単身者を対象とする場合、インターネット無料化にすることで集客上優位に立ちます。ただし一般的なインターネット無料物件では一つの回線を複数の部屋で共有しているため、時間帯によっては回線が混雑し速度低下が発生しやすくなります。
そのため現在インターネット無料化対応していない物件は、速度低下を引き起こしやすいVDSLではなく光回線を導入することで、顧客満足度が高まるため、家賃を高く設定しても集客が容易になるでしょう。
▶インターネット速度に関する詳細は、こちらをご覧下さい。
一方１LDK以上の賃貸物件では女性が部屋探しの主導権を握っています。女性は自分のライフスタイルに合った快適な住環境を求めているため、女性の視点を考慮したデザイン性の高い部屋を提供することで、成約率は確実に向上します。
弊社物件の間取りは２LDKであり、リノベーションする際は女性客人気のカフェスタイルに特化した部屋作りを行っています。
リノベーションを機に家賃値上げを行っていますが、競合他社が追随することができないぐらい本格的なリノベーションを行っているため、内見された方も納得して入居されています。
▶弊社リノベーション物件詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
法則③：物件イメージ戦略
部屋探しされている方にとって、築年数が古い物件はあまり良い印象をもってくれません。
実際、築年数が経過している物件の中には「共用部分や外観が汚れていて、募集部屋も原状回復程度しかしていない」ケースもあるため、ある意味致し方がないかもしれません。
しかし物件共用部や外観周りは定期的な清掃を行うことで、内見時における第一印象を改善でき、集客においても効果的です。
弊社物件も築年数が経過していますが、オーナーである私が平日の午前中物件清掃を行っているため、内見された方からは「この物件が古いアパートだとは思えない」と驚かれることが多いです。
▶弊社物件の外観や共用部分については、過去記事をご覧下さい。
法則④：仲介会社との連携
仲介会社は契約成立に伴う仲介手数料が主な収入源となるため、自社他社物件問わず多くの物件を契約したいと考えています。
そのため内見時に顧客から交渉があった場合、迅速に貸主に連絡し了解が得られれば成約率が大幅に向上します。しかし回答に時間がかかると他の物件に流れてしまう可能性が高まります。
弊社物件では、内見者からの交渉が入った際には「土休日関係なく電話連絡OK」にしています。さらにクロージング時に「あと一押しで成約に繋げられる」時には担当者の判断でフリーレントを付与することも許可しています。
早期成約に繋げるためには、クオリティーの高い物件提供と仲介担当者がクロージングがしやすい環境を整えることが極めて重要です。
法則⑤：SNS集客
物件募集を行う／部屋探しを行う際は、賃貸検索サイトを利用するのが一般的です。同サイトを活用することで…
短時間で希望条件に該当した部屋を見つけられる
利用者が多い同サイトに掲載することで早期成約に繋げられる
可能性があります。
しかし同サイトは貸主にとって「顧客の希望条件に合致していない」とその時点で成約対象外になり、さらに掲載された物件反響率が低いと仲介会社側の判断で掲載を取りやめるリスクがあります。
▶仲介会社側が賃貸検索サイト掲載を取りやめてしまう理由については、下記動画をご覧下さい。
反響数が少なくなれば空室期間が長期化し、管理会社から家賃値下げなどの募集条件緩和が提案される可能性が高まります。
募集条件を緩和することで反響率を高めることができますが、一度家賃値下げをしてしまうと元の家賃に戻すことが難しくなり、負のスパイラルに陥るリスクが高まるため注意が必要です。
そこでおススメなのがSNS媒体を使った集客を貸主自ら行うことです。
賃貸物件の場合、契約形態は「一般媒介もしくは専任媒介」のため、貸主自ら集客を㋾こなうことは問題ありません。弊社物件は家賃相場を無視して募集しているため、同サイト内の反響は正直あまり期待できません。
そこで弊社物件では「物件公式サイト」を2018年に開設し独自集客を行っています。
SNS集客のメリットは、ハッシュタグをつけることで情報拡散ができるため、ハッシュタグ検索を行った方にダイレクトに情報が届く点です。その結果…
家賃相場より高い家賃設定しても、集客で不利にならない
魅力的なリノベーション部屋を提供することで、問い合わせに繋げやすくなる
入居される方の約8割は弊社公式サイトから
閑散期中であっても集客効果が期待できる
ため安定した家賃収入を得ることに成功しています。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
まとめ
本投稿は築古アパートを満室にさせる5つの法則について、弊社成功事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
最近築古アパートを満室にさせたとPRする貸主、空室対策コンサルタントの方がいますが、彼らは「適正家賃」に合わせた集客を行っており、実質的には家賃値下げをしているため、稼働率は向上しても収益性の改善には繋がりません。
一方弊社物件は「リノベーションを行い家賃相場を一切無視して値上げ」を行いながら満室を実現しています。
この値上げにより収益性が向上するだけでなく、仲介会社にとっては仲介手数料／管理会社にとっては管理料収入がアップするため、同じ満室であっても弊社物件の方がはるかにメリットが大きくなります。
そのため弊社物件で再募集を行うと、他社仲介会社も含め積極的に物件紹介してくれます。
貸主自ら対応することによって、管理会社／仲介会社も積極的に応援してくれます。もし集客で苦戦している貸主は、今回ご紹介した方法を参考に実践してみてはいかがですか？
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments