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【金利上昇】アパートローン借り換え検討すべきか?


日銀は今年3月19日の金融政策決定会合で17年ぶりに利上げを決定。その影響を受けてメガバンクは普通預金金利を20倍に引き上げ他行も連動して金利を引き上げています。



政策金利が引き上がると短期プライムレートの金利が上昇し、そこに連動する変動金利も上がってしまいます。





住宅ローン金利は短期プライムレートを基準としていますが、実はアパートローンも住宅ローン基準に準じている部分があるため、日銀が利上げを行うと必然的に変動金利型のアパートローン金利も上昇する可能性があります。



アパート経営は多額の融資を得て経営を行っているため、金利が上昇すれば毎月の返済額が増えるため一部の貸主は「金利が上昇する前に借り換えを行った方がいいのでは?」と考えると思います。



本投稿は金利上昇を機にアパートローンを借り換えすべきかについてお伝えいたします。



 

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▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】




1.賃貸経営と利上げ


賃貸経営と利上げ


一般的に金利が上昇する時は「消費者物価指数」「実質賃金」が上昇していることになります。消費者物価指数が上昇するとタイムラグ(1~2年ほどかかりますが…)があるものの家賃も上昇すると言われています。



そのため金利が高くなると、賃貸経営的には利息払いが高くなるものの家賃収入が増加する可能性があるため賃貸経営が悪くなることは少ないと言われています。



ただ現実的には大手企業は軒並み賃上げが実施したものの、中小企業の多くは賃上げされていないのが現実。その結果このままの状態が続けば…



  • 家賃支払えない方が増加→滞納率上昇→再募集しても客付けが難しくなる

  • 特に低家賃で貸している貸主の賃貸経営に影響が出る

  • 二極化が進む可能性



があるため注意が必要です。



2.変動金利の見直しはいつ?


変動金利の見直しはいつ?

変動金利の見直しは金融機関によって異なることもありますが、一般的には4月と10月の年2回行われますが「元利均等返済」を選択されている方は、5年ルールと125%ルールが適用されます。




5年ルールとは?


半年ごとに適用金利の見直しがされたとしても、5年間は毎年の返済額は変わりません。ただ5年間に適用金利が上昇すれば利息も増え、急激に適用金利が上昇すれば毎月の返済額より利息部分が大きくなりキャッシュフローにも影響が出てしまいます。




125%ルールとは?


5年後に毎月返済額見直しを行う際、適用金利が上昇したとしても、それまでの毎月返済額の125%を超えることはありません。






3.【金利上昇】アパートローン借り換え検討すべきか?


【金利上昇】アパートローン借り換え検討すべきか?


1)借り換えするメリットは?


アパートローンは融資額が大きすぎるため、たった0.1%金利が上がると毎月の返済額が大きく変わってしまいます。特に変動金利の場合5年間に適用金利が上昇すれば確実にキャッシュフローは悪化します。



そのため変動金利が安い金融機関に借り換えすることにより…



  • 支払総額を抑えられる

  • キャッシュフローが改善され内部留保が溜まりやすくなる



メリットが大きくなります。そのためアパートローンの返済期間が10年以上/5,000万円以上の残債がある貸主は、借り換えすることでメリットが大きくなります。



2)借り換えを検討すべきか?


一般的に固定より変動金利の方が金利は安いため、アパートローンを借りている貸主は変動金利を選択していると思われます。



日銀が政策金利を上げたことは、必然的にアパートローンの金利が上がることを示唆しています。ただ

2024年5月現在…



  • 一部銀行のみ変動金利が上昇

  • 弊社メインバンク支店長の話では本部の方から金利上げる通達などはない



ことから、少なくとも10月に適用金利を見直されることは少ないと思われます。



3)借り換えする際の注意点とは?


費用が発生する


借り換えされれば金融機関は利息収入がなくなってしまうため、金融機関によっては「違約金」が設定されている可能性があります。契約内容によっては数百万円になる可能性もあります。



また借り換えする際以下の費用が発生します。



  • 事務手数料(5万円程度)

  • 印紙税(ローン金額に応じて数千円~数万円)

  • 登録免許税(借入先の金融機関の借入額×0.4%)

  • 司法書士手数料(登記、抵当権の設定/抹消手続き5~10万円程度)




傘を取り上げられる


都市銀行のアパートローン金利は金融機関の中で安い部類に入っています。そのため都市銀行に借り換えを検討される貸主は多いと思います。



金融機関には「晴れた日に傘を貸して、雨の日に取り上げる」という言葉あります。つまり業績がいい時は積極的に融資してくれるものの、業績が悪くなれば追加融資拒否/場合によっては債権回収することもあります。



特に都市銀行/地方銀行は「株式会社」なので利益追求/会社や株主のために事業展開しています。そのためアパート経営の業績が悪くなると「傘を取り上げられる」可能性が高くなるためその点は注意しなければなりません。



4.リノベーション融資はどうしたらいい?


リノベーション融資はどうしたらいい?

近年の賃貸業界は部屋探しの多様化が進んでいるため、リノベーションを行うことで収益アップ/早期客付けが期待できます。



ただ今後金利が上昇することが懸念されるため、リノベーション資金を金融機関で借入するとなると今までと比べ負担額が大きくなってしまいます。



そこでぜひ活用してもらいたいのが、公的融資制度です。



お住まいの市区町村役場には公的融資制度がありますが、同融資制度は…



  • 固定金利なため金利上昇はない

  • 事業系融資と比べ金利が安い

  • 保証協会にに支払う保証料が一部公費負担

  • 利子補給が受けられるものもある

  • 税金滞納がなければ融資が受けられる



ためリノベーション資金としてはとても使いやすいと言えます。




5.まとめ


今回は金利上昇を機にアパートローンを借り換えすべきかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。





変動タイプのアパートローンを借りている貸主にとって、今後金利が上昇すると今までと比べ返済額が大きくなってしまうため、キャッシュフローが悪化してしまうリスクが出てきます。



リスクを抑えるには物件収益力を高め内部留保がためやすい体制にすることが重要です。



今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


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空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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