募集部屋が早期に埋まるかどうかは仲介会社次第といっても過言ではありません。
仲介会社の主な売上は成約報酬の仲介手数料だけです。そのため自社／他社問わず早期客付けがしやすい物件を最優先に紹介・案内し、逆に成約に繋げにくいような物件は「当て馬的」な扱いをしてしまいます。
早期客付けがうまくいっている物件といっていない物件の差は、物件対応能力です。ただ意外と貸主は気づいていないことが多いです。
弊社物件は本執筆時の2024年2月16日現在満室状態を継続していますが、弊社物件が早期客付けに成功しているのは本日紹介している内容を実践しているからです。
本投稿は仲介会社から喜ばれる賃貸物件についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．仲介会社から喜ばれる賃貸物件とは？
近年の賃貸市場は借り手有利となっています。そのため早期客付けを目指すなら貸主も可能な限り協力しなければなりません。
早期客付けに成功している物件は、以下の5つの対策をしっかりと行っていることが多いです。
物件清掃が行き届いている
通電している
プレゼントが用意されている
担当者に決裁権がある
貸主と直接連絡できる
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）物件清掃が行き届いている
物件清掃が行き届いていると、清潔感が感じられるため物件第一印象が良くなり入居促進を図ることが期待できます。
物件清掃は空室対策の基本中の基本ですが、成約率が悪い物件ほど物件清掃が甘いケースが多いです。
物件清掃で注意すべき点は2つ。
共用廊下がある物件では夏の時期になると虫が共用灯に近寄ってくるため、廊下に虫の死骸が溜まりやすくなります。特に女性は清掃が行き届いていない物件は嫌悪感を抱きやすいため注意しなければなりません。
夏場はいつも以上に物件清掃に力を入れ、いつ内見が入っても気持ちよく内見ができるよう対応することをお勧めします。
あとひとつは、ごみ置き場を清潔にすることです。
ごみ置き場が汚いと属性が悪い物件に見られてしまいます。対策としてはごみ出しマナーを守ってもらうよう通知文を配布する／収集日以外にごみが放置されている場合は、管理会社（清掃業者）に引き取ってもらうようお願いして下さい。
２）通電している
基本的に物件募集時は通電していないため、電気を使用することはできません。通電していなくても特段問題はありませんが、ただ繁忙期中は室内がとても寒く、また夏場は暑苦しくなるため内見者にとっては不快に感じてしまいます。
そこでおススメなのがリフォーム／原状回復工事終了後に短期電気契約を事前に結んでおくことです。
電気が使えればエアコンが使えるためリビングだけでも快適になり、内見者／仲介会社担当者にも喜ばれます。
３）プレゼントが用意されている
部屋探しされる方は平均3件内見すると言われています。
内見予約が入った時点で成約候補のひとつになっていますが、少しでも成約率を高めるにはちょっとしたサプライズが必要です。
例えば募集部屋に日用雑貨（トイレットペーパー／てっしゅボックス／市区町村指定ごみ袋）を用意し「成約者プレゼント」として置いておくと、仲介担当者もクロージングがしやすくなります。
成約者プレゼントを用意している物件は意外と少なく、また意外と成約した方から喜ばれるので費用対効果は十分期待できます。
４）担当者に決裁権がある
内見時／入居申込時に家賃交渉が入ることがあります。
集金管理物件では貸主決裁が必要になるため、条件変更する場合貸主に確認する必要があります。ただ条件変更に時間がかかってしまうと、場合によっては他の物件に流れてしまう可能性があります。
賃貸経営に精通している貸主は、ある程度の権限を事前に仲介会社に伝えています。
レスポンスが早ければ内見者の印象もよくなることから、入居してくれる可能性が高くなります。
５）貸主と直接連絡できる
仲介担当者に一定の決裁権を与えていても、内見者から決裁権を超える入居条件を要求されることもあります。
この場合貸主決裁が必要になりますが、管理物件ではる担当者経由で連絡するため回答までに時間がかかります。
特に繁忙期はタッチの差で部屋が埋まることも珍しくはないため、仲介担当者的にはすぐに結論が欲しいと考えています。
そこでおススメなのが仲介会社に「土休日電話連絡OK 」と伝えておくことです。土休日電話OKにすることで交渉が入った際、すぐに決裁を仰ぐことができるためスピーディーな対応ができ、客付けしやすくなります。
２．意外と効果がない貸主対応とは？
一方意外と効果が期待できない貸主対応は「客付けに強い仲介会社に訪問営業」に行くことです。
貸主自ら営業訪問することで物件紹介してくれる可能性は高くなるかもしれません。しかし…
部屋探しする方は事前に賃貸検索サイトで内見先を決めている
仲介会社訪問件数は減少傾向のため、広告料付き物件紹介が難しくなっている
反響数が少ない物件は、当て馬的に扱われる
ことが予想されるため、訪問営業に対する費用対効果は昔と比べるとそれほど効果はありません。
▶貸主訪問営業の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は仲介会社から喜ばれる賃貸物件についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年では物件供給数が飽和状態＋空室率が悪化傾向となっているため、確実に客付けを目指すのであればクオリティーが高い部屋を提供し、しクロージングがしやすい環境を作ることです。
弊社物件は空室対策強化＋クロージング環境を改善したことで、本執筆時の2024年2月16日現在満室状態を継続させることに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562