仲介会社から喜ばれる賃貸物件とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月17日
- 読了時間: 6分
募集部屋が早期に埋まるかどうかは、仲介会社次第といっても過言ではありません。
仲介会社の主な収入源は成約報酬としての仲介手数料だけです。仲介担当者は成約ノルマが課せられているため、自社／他社問わず客付けがしやすい物件を最優先に紹介・案内し、逆に成約が難しいと判断した物件は「当て馬的」に扱われてしまいます。
早期客付けがうまくいっている物件とそうでない物件の差は、物件対応能力です。しかし意外にも貸主はこのこと気づいていないことが多いです。
本投稿は仲介会社から喜ばれる賃貸物件についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．仲介会社から喜ばれる賃貸物件とは？
近年の賃貸市場は借り手有利な状況となっています。そのため早期客付けを目指すなら築年数関係なく貸主も可能な限り協力しなければなりません。
早期客付けに成功している物件は、以下の５つの対策をしっかりと行っていることが多いです。
物件清掃が行き届いている
通電している
プレゼントが用意されている
担当者に決裁権がある
リフォーム／リノベーションが行われている
それではそれぞれの対策を、詳しく見ていきましょう。
１）物件清掃が行き届いている
内見時に最初に確認される場所は、ごみ置き場や駐輪場、共用廊下です。第一印象が成約率に大きな影響を与えるため、清潔感が感じられる物件ほど内見者の評価が向上します。そのため仲介会社からの紹介も増加します。
物件清掃は空室対策の基本ですが、成約率が低い物件ほど物件清掃が不十分なことが多いです。物件清掃で注意すべき点は2つあります。
ひとつ目は、共用廊下がある物件では夏の時期になると虫が共用灯に集まり、廊下に虫の死骸が溜まりやすくなります。特に女性は清掃が行き届いていない物件は嫌悪感を抱きやすいため、注意しなければなりません。
夏場はいつも以上に物件清掃に力を入れ、いつ内見が入っても快適に内見ができるように配慮することが重要です。あとひとつは、ごみ置き場を清潔にすることです。
ごみ置き場が汚れていると、物件印象が悪くなります。対策としてはごみ出しマナーを守るように通知文を配布する／収集日以外にごみが放置されている場合は、管理会社（清掃業者）に引き取ってもらうようお願いすることです。
２）通電している
基本的に物件募集時は通電していないため、電気を使用することはできません。通電していなくても特に問題はありませんが、繁忙期中は室内が非常に寒く、また夏場は暑苦しくなるため内見者にとっては不快に感じることがあります。
そこでおススメなのが入居申込が入る前まで、短期電気契約を事前に結んでおくことです。
電気が使用出来ればエアコンが使えるため、リビングだけでも快適になり、内見者／仲介会社担当者にも喜ばれるでしょう。
３）プレゼントが用意されている
部屋探しされる方は平均して3件内見していると言われています。
内見予約が入った時点で成約候補のひとつとなりますが、成約率を少しでも高めるには、ちょっとしたサプライズが必要です。
例えば募集部屋に日用雑貨（トイレットペーパー／ティッシュボックス／市区町村指定ごみ袋）を用意し「成約者プレゼント」として紹介すると、仲介担当者はクロージングがしやすくなります。
成約者プレゼントを用意している物件は意外と少なく、また成約した方から喜ばれるので費用対効果は十分期待できます。
４）担当者に決裁権がある
内見時や入居申込時に交渉が入ることがあります。
集金管理物件では貸主決裁が必要になるため、条件変更する場合貸主に確認する必要があります。ただしレスポンスが遅くなると、他の物件に流れてしまう可能性があります。
賃貸経営に精通している貸主は、ある程度の権限を事前に仲介会社に与えています。
また一定の裁量権を与えても、それを上回る条件を提示されることも考えられます。このような場合は、貸主決裁が必要になりますが「土休日を含めいつでも電話連絡を認める」とすることで、内見先で確認できるため、仲介担当者からはとても喜ばれます。
５）リフォーム／リノベーションが行われている
近年の賃貸業界では部屋探しに対する価値観が多様化しており、築年数が経過している物件でも、適切なリフォームやリノベーションが施されていれば、築年数だけで物件判断される方は少なくなっています。
適切なリフォーム／リノベーションを行うと、原状回復しか行っていない物件と比べ競争力が向上し、更に新築や築年数が浅い物件と比べ家賃が手頃なるため、仲介会社は客付けしやすいと考え、物件紹介を積極的に行ってくれるでしょう。
２．意外と効果がない貸主対応とは？
一方意外と効果が期待できない貸主対応とは「客付けに強い仲介会社への訪問営業」です。
営業訪問を行うことで、仲介担当者と対面でコミュニケーションを取ることができ、信頼関係を築きやすくなる点はメリットと言えます。しかし…
部屋探しする方は事前に賃貸検索サイトで内見先を決めている
貸主物件と顧客の希望条件が類似していなければ、紹介されにくい
顧客の仲介会社訪問件数は年々減少し、広告料付き物件紹介が難しくなっている
反響数が少ない物件は、当て馬的に扱われる
ことが予想されるため、物件自体に競争力がなければ、時間をかけて訪問営業しても、その効果を実感することは少ないでしょう。
▶貸主訪問営業の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は仲介会社から喜ばれる賃貸物件についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件は築年数が古く、また物件がある山梨県は賃貸空室率が約30％に達していますが、差別化リノベーションを強化したことにより、仲介会社からの紹介が増え本執筆時の2025年6月17日現在、満室状態を維持しています。
なお弊社物件では仲介会社への訪問営業、広告料の設定は一切行ってはいません。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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