賃貸仲介会社営業廻りすれば、客付けに有利になるの？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2024年7月9日
- 読了時間: 5分
賃貸物件を募集する際、基本的に仲介会社に物件情報を大手賃貸検索サイトに掲載してもらうようお願いすることになります。
仲介会社は物件成約に伴う成功報酬＝仲介手数料を1件でも多く獲得したいと考えています。そのため早期客付けさせるためには客付けに強い仲介会社に営業を行えば効果が期待できると言われています。
ただし仲介会社は営利的に判断するため、貸主が仲介会社訪問をまめにしても効果が必ずあるとは言えない部分があります。
本投稿は客付けに強い仲介会社に営業活動を行えば、客付けが優位になるのかについてお伝えいたします。
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▼目 次
１．営業活動する前に、物件のクオリティーは？
客付けに強い仲介会社とは、物件を取り扱っている件数が多くオンライン手続きを導入している会社のことを指します。
客付けに強い仲介会社に「定期的に訪問＋お土産持参」することで必然的に物件と貸主を覚えてくれるため紹介されやすくなり、また営業訪問自体間違っているわけではありません。
ただ募集物件のクオリティーが低ければ賃貸検索サイト上の反響数UPは期待できないため、物件を紹介しても時間の無駄と感じる仲介担当者は意外と多いです。
実際同サイト内の反響数が伸びないと、仲介会社側は掲載料コストが増えるため、場合によっては掲載を一方的に取りやめることもあります。
物件クオリティーが高い物件は募集時期関わらず早期客付けはできます。そのため仲介営業する前に募集物件のクオリティーを高めることが非常に重要になります。
２．仲介会社の本音とは？
仲介会社の売上は「契約成立した際に発生する仲介手数料」が、大多数を占めています。
そのため仲介担当者には契約ノルマが課せられているため
内見予約が入った物件／反響が多い物件
自社で管理している物件（管理と仲介が一体型）
広告料設定されている物件
を最優先で紹介することになります。
客付けに苦戦している場合広告料をつけることで、早期客付けが期待できると言われています。
しかし近年の部屋探しは「希望条件に合致した3件程度の部屋を内見」しているため昔と比べると仲介会社訪問件数は減少しています。
仲介会社訪問件数減少＋指定された物件しか内見しないとなると、広告料付き物件紹介が難しく、さらに近年は物件供給数が多くなっているため、広告料設定に対する費用対効果は正直期待できないのが本音です。
▶賃貸広告料に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．弊社の営業活動とは？
弊社物件は大手管理会社に管理委託しているため、直営の仲介会社が物件募集を行っています。
弊社物件は築年数が古いため2018年以降空き部屋を随時リノベーションを展開し、家賃相場より高い家賃で募集を行っていますが、直営仲介会社を含めた仲介会社営業廻りを一切行わないのに…
物件稼働率は常に95％以上
2020年以降増収増益
を達成しています。弊社物件が仲介会社営業廻りせず結果を出しているのは…
競合物件と比べ物件クオリティーが非常に高い
入居後の暮らしのイメージがしやすい
借主の声を内見時に伝えている
からです。つまり部屋探しされている方が知りたい情報（競合他社との比較、借主の声など）を伝えることで入居に対する抵抗感がなくなるため入居してもらえる可能性が高くなります。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
本投稿は客付けに強い仲介会社に営業活動を行えば、客付けが優位になるのかについてお伝えしました。
仲介会社は「成約につながりやすい物件」を最優先で紹介します。そのため貸主が営業活動しても募集物件に魅力がないと判断されれば、客付けに優位になるどころか当て馬的な扱いをされてしまう恐れがあります。
安定的な賃貸経営を行うのであれば、築年数に応じた空室対策をしっかりと行うべきであり、空室対策をしている物件ほど仲介担当者は積極的に紹介してくれます。
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