早期退去者が多く、賃貸経営が安定しない。どうしたらいい？
更新日：2022年12月15日
賃貸経営は、借主が入居してもらうことによってビジネスが成立します。
可能な限り長期入居してもらうことができれば、安定した賃貸経営を行うことができます。
ただその一方で「短期間で解約となってしまう」ような物件では、賃貸経営が安定せず、場合によってはキャッシュフローを悪化させてしまいます。
そのため物件において短期間で退去者が続出した時は、理由と対策を講じる必要があります。
本投稿は、安定した賃貸経営を継続する秘訣について、お伝えいたします。
▼目 次
１．不可抗力以外の退去理由は抑えられる
「不動産賃貸のDXマガジン」が調べた所によると、退去理由で最も多かったのは下記の通りとのことです。
第1位：前の条件より良い物件を見つけたから
第2位：他の入居者／オーナー／管理会社とのトラブル
第3位：設備に不満があった
第4位：騒音問題
第5位：部屋の広さに不満があった
第1位の「条件が良い部屋を見つけた」と、第5位の「部屋の広さに不満があった」に関しては、これは完全に「不可抗力」と言ってもいいので致し方がありません。
ただし「人間関係トラブル」「設備に不満を感じていた」「騒音問題」に関しては、管理対応次第では解決することができる問題。
上記トラブル発生を抑えるためには、日頃からどのような管理を徹底すればいいものなのでしょうか？
２．不満点に対する対処方法とは？
（１）入居者属性を上げる
実は、賃貸物件における「人間関係トラブル」と「騒音トラブル」は、リンクしている可能性が高いです。
入居者の属性が高い物件では、上記トラブルが発生する確率は低く、逆に入居者属性が低い物件ほど、同トラブル件数は多くなりがちとなります。
入居者属性を高める方法としては、下記が有効的と言われています。
①入居審査を厳しくする
近年では、約8割の物件で「家賃保証会社を利用している」と言われています。
保証会社は主に3つのグループに分かれていて、その内「信販系」「信用系」に属する保証会社では「信用情報」を確認することができますので、過去の滞納歴や強制退去歴などを入居審査時に確認することができます。
過去に滞納歴などがある場合、必ずその情報は貸主にも伝えられます。何度も滞納を繰返してる方は滞納癖が抜き切れず、属性も悪い可能性が高いため入居許可を出さないほうが賢明かもしれません。
▶家賃保証会社に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】家賃保証会社利用物件がどうして増加傾向となっているのか？
②家賃を安くしない
家賃を安くすると、属性が悪くなる可能性が高くなります。
契約が成立してしまうと、借主には「借家権」という法的保護が与えられます。
仮に騒音問題行動を何度も起こして、退去させたいと思っても正当事由がない限りは「強制的に退去」させることができないため、入居促進をしたいからと言って、安易に家賃を下げるとトラブルの温床を作ってしまうことになります。
（２）設備対応はスピーディーに行う
経年劣化による設備不良は貸主の方で対応することになりますが、一定期間を超えてもなお、設備対応ができないと、2020年の民法改正で「当然に賃料は減額できる」といったより強力的な表現になりました。
例えば、備え付けのエアコンが故障した際、一般的には「街の電気屋さん」もしくは「家電量販店」等に問合せを行って、対応が可能かどうかを確認しますが、ただすぐに対応ができるかどうかは未知数です。
そこでおススメなのが、物件にガスを供給しているガス会社に相談することです。
プロパンガスを設置している会社では、独自ルートでエアコンや給湯器を在庫として抱えている可能性があり、更に一般的な販売価格より安い金額で設置までしてくれます。もしプロパンガスを物件に設置しているオーナー様は、対応が可能かどうか、担当者に確認してみてはいかがですか？
（３）都市ガスが普及していない場合
地方都市においては、主要エリア以外「都市ガスの導管が地中に届いていない」ため、否応なくプロパンガスを設置するしか方法はありません。
確かに都市ガスはプロパンガスより「熱量が少ない」ため、ガス単価は安いものの、都市ガスとプロパンガスの熱量の対比は「1：2」であるため、都市ガスを利用する際には「プロパンガスの2倍」使うことになります。
プロパンガスのガス単価が異常なまで高くなければ、実は都市ガスとプロパンガスとのガス料金には、それほどまでに大きな差は発生しません。
プロパンガスは自由価格であり、さらに競争が激しくなっていることから、ガス会社切替えになってしまうと、現在のガス会社にとってはマイナスでしかありませんので、ガス単価を引き下げてもらえないか、ダメもとで交渉してみてはいかがでしょうか？
（４）人気設備を取付けることについて
賃貸業界における「設備投資」について、近年では加熱過ぎるほど「盛りだくさん」となっています。特にインターネット無料化は、築年数が経過している物件においても、対応している所が多くなってきています。
ただ、インターネット無料化にすると「回線はひとつ」となってしまうため、利用される方が多い夜の時間帯は、回線が混みあってしまい「速度低下」が発生する可能性が出てきてしまいます。
学生対象／単身向け物件では、インターネット無料化は必須となる一方、ファミリー物件の場合それが入居の決め手とはなりにくいことを踏まえると、無理してまで対応する必要はありません。
３．まとめ
賃貸経営を成功させるためには、入居前より入居後の方が、非常に重要となってきます。せっかくご縁を頂いてご入居されたお客様が、「物件の質の低下」によって住替えなどをされてしまうと、想定していた賃料が入ってこなくなってしまうため、部屋単体だけで見てしまうと、赤字になってしまいます。
近年では、賃貸物件数が需要より多くなってきていることから、完全に借り手市場となりつつあるので、管理の質が悪くなってしまうと、退去のきっかけを作ってしまうことになります。お客様からの問い合わせに関しては、可能な限り早急に対応することが重要となります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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