早期退去者が多く、賃貸経営が安定しない。どうしたらいい?

更新日:9月13日


これは多くの不動産投資家の方に言えることですが、不動産投資は「募集されている部屋が埋まるまでは、家賃が一切発生しない」ため、空室対策を強化している所が殆どだと思われますが、いざ入居が決まってしまうと、今までの熱量が「冷めて」しまい、入居後に関しては、全て管理会社の仕事と、勝手に割り切ってしまうオーナー様が多いです。


確かに管理委託契約を結んでいる物件では、管理会社が管理業務を一手に引き受けますが、短期間で次々に退去が発生しやすい物件となってしまうと、賃貸経営的にマイナスになってしまい、場合によってはキャッシュフローが危うくなってしまいます。


早期退去者を多く出さないためには、どのような管理を意識すればいいのでしょうか?

 

目 次

1.不可抗力以外の退去理由は抑えられる

2.不満点に対する対処方法とは?

 (1)入居者属性を上げる

   ①入居審査を厳しくする

   ②家賃を安くしない

 (2)設備対応はスピーディーに行う

 (3)都市ガスが普及していない場合

 (4)人気設備を取付けることについて

3.まとめ

 

1.不可抗力以外の退去理由は抑えられる

「不動産賃貸のDXマガジン」が調べた所によると、退去理由で最も多かった上位5つとは下記の通りとのことです。

  • 第1位:前の条件より良い物件を見つけたから

  • 第2位:他の入居者/オーナー/管理会社とのトラブル

  • 第3位:設備に不満があった

  • 第4位:騒音問題

  • 第5位:部屋の広さに不満があった

第1位の「条件が良い部屋を見つけた」と、第5位の「部屋の広さに不満があった」に関しては、これは完全に「不可抗力」と言ってもいいぐらいの問題であることから、これを解消することは「事実上不可能」と言っても過言ではありません。ただ「人間関係トラブル」「設備に不満を感じていた」「騒音問題」に関しては、対応次第では解決することができる問題。


では、上記トラブル発生を抑えるためには、日頃からどのような管理を徹底すればいいものなのでしょうか?



2.不満点に対する対処方法とは?

不満点に対する対処方法とは?

(1)入居者属性を上げる

実は、賃貸物件における「人間関係トラブル」と「騒音トラブル」は、リンクしている可能性が高いと言われています。それは、入居者の属性が高い物件では、上記トラブルが発生する確率は低く、逆に入居者属性が低い物件ほど、同トラブル件数は多くなりがちとなります。


入居者属性を高める方法としては、下記が有効的と言われています。


①入居審査を厳しくする

近年では、約8割の物件で「家賃保証会社を利用している」と言われています。

保証会社を利用する場合、入居審査時においても「保証会社審査」が行われますが、主に信販系と信用系保証会社では、「独自の信用情報機関」をもっているため、入居申込をされた方が「過去5年間に滞納」をしていると、履歴が残っているため「場合によっては入居拒否判定」を下すことがありますが、信用情報機関を持たない「独立系保証会社」を利用していると、入居審査が甘くなると言われています。


独立系保証会社を利用している管理会社の場合、信用情報を確認すること自体ができないため、正直難しい部分がありますが、もし独立系以外の保障会社を利用していないのであれば、入居審査をより厳しくするように、担当者に伝えるだけでも、効果的です。


②家賃を安くしない

家賃を安くすると、反響を得やすくなる一方、属性が悪くなる可能性が高くなります。

一旦契約が成立してしまうと、お客様には「借家権」という法的保護が与えられます。仮に騒音問題行動を何度も起こして、退去させたいと思っても、正当事由がない限りは「強制的に退去」させることができないため、入居促進をしたいからと言って、安易に家賃を下げると、トラブルの温床を作ってしまうことになります。


(2)設備対応はスピーディーに行う

経年劣化によって、設備不良が発生した場合においては、その費用は全額オーナー様負担となりますが、一定期間を超えてもなお、設備対応ができなかった場合、2020年前の民法では「賃料の減額が請求できる」という表記だったものが、民法改正によって「当然に賃料は減額できる」といったより強力的な表現になったので、オーナー様としてみたら、出来る範囲内で、すぐに対応することが求められます。


例えば、備え付けのエアコンが故障した際、一般的には「街の電気屋さん」もしくは「家電量販店」等に問合せを行って、対応が可能かどうかを確認しますが、ただすぐに対応ができるかどうかは、正直言って「運しだい」。


そこでおススメなのが、物件にガスを供給しているガス会社に相談することです。

プロパンガスを設置している会社では、独自ルートでエアコンや給湯器を在庫として抱えている可能性があり、更に一般的な販売価格より安い金額で設置までしてくれます。もしプロパンガスを物件に設置しているオーナー様は、対応が可能かどうか、担当者に確認してみてはいかがですか?


(3)都市ガスが普及していない場合

地方都市においては、主要エリア以外「都市ガスの導管が地中に届いていない」ため、否応なくプロパンガスを設置するしか方法はありません。


確かに都市ガスはプロパンガスより「熱量が少ない」ため、ガス単価は安いものの、都市ガスとプロパンガスの熱量の対比は「1:2」であるため、都市ガスを利用する際には「プロパンガスの2倍」使うことになるため、プロパンガスのガス単価が異常なまで高くなければ、実は都市ガスとプロパンガスとのガス料金には、それほどまでに大きな差は発生しません。


プロパンガスは自由価格であり、さらに競争が激しくなっていることから、ガス会社切替えになってしまうと、現在のガス会社にとってはマイナスでしかありませんので、ガス単価を引き下げてもらえないか、ダメもとで交渉してみてはいかがでしょうか?


(4)人気設備を取付けることについて

賃貸業界における「設備投資」について、近年では加熱過ぎるほど「盛りだくさん」となっています。特にインターネット無料化は、新築物件では「標準」となっていますが、築年数が経過している物件においても、差別化を図るために、対応している所が多くなってきています。


ただ、インターネット無料化にすると「回線はひとつ」となってしまうため、利用される方が多い夜の時間帯は、回線が混みあってしまい「速度低下」が発生する可能性が出てきてしまいます。


インターネット無料物件は、「開設費用や毎月の使用料は無料」の反面「インターネット回線速度までは保証していない」ことから、回線速度を重視している方は、あえてインターネット無料物件になっていても、入居の決め手にはしていません。



3.まとめ

賃貸経営を成功させるためには、入居前より入居後の方が、非常に重要となってきます。せっかくご縁を頂いてご入居されたお客様が、「物件の質の低下」によって住替えなどをされてしまうと、想定していた賃料が入ってこなくなってしまうため、部屋単体だけで見てしまうと、赤字になってしまいます。


近年では、賃貸物件数が需要より多くなってきていることから、完全に借り手市場となりつつあるので、管理の質が悪くなってしまうと、退去のきっかけを作ってしまうことになります。お客様からの問い合わせに関しては、可能な限り早急に対応することが重要となります。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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