賃貸経営は借主さえ見つけることができれば、安定した家賃収入を得ることができますが、より安定させるのであれば可能な限り長期入居してもらうことです。
賃貸物件の平均居住年数はエリア／間取りによって多少前後するものの、概ね3年～5年と言われていますが、物件によっては長期入居に繋げられない物件もあります。
早期退去者が多いと物件稼働率が低下するため、キャッシュフローが悪化するリスクが高まります。改善させるには退去原因と長期入居に繋げる対策を講じなければなりません。
本投稿は早期退去者が多く賃貸経営が安定しない場合の対処方法についてお伝えします。
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▼目 次
１．不可抗力以外の退去理由は抑えられる
「不動産賃貸のDXマガジン」が調べた所によると、退去理由で最も多かったのは下記の通りとのことです。
第1位：前の条件より良い物件を見つけたから
第2位：他の入居者／オーナー／管理会社とのトラブル
第3位：設備に不満があった
第4位：騒音問題
第5位：部屋の広さに不満があった
第1位の「条件が良い部屋を見つけた」と、第5位の「部屋の広さに不満があった」は、完全に「不可抗力」と言ってもいいので致し方がありません。
ただし「人間関係トラブル」「設備に不満を感じていた」「騒音問題」は管理次第で退去を避けることは十分可能です。また上記が頻繁に発生すると客付けにも影響が出てしまうためトラブル発生率を抑えなくてはなりません。
２．不満点に対する対処方法とは？
入居者が人間関係／設備対応／騒音問題で悩みが続いてしまうと、長期入居はほぼ不可能と言っても過言ではありません。ただ管理対応次第で上記問題は解消／発生率を大幅に抑えることができます。
（１）入居者属性を上げる
賃貸物件における「人間関係トラブル」と「騒音トラブル」は、リンクしている可能性が高いのですが属性が高い物件では同トラブルはあまり発生していません。入居者属性を高めるには以下が有効的と言われています。
①入居審査を厳しくする
近年の賃貸市場では約8割の物件で家賃保証会社を利用しています。家賃保証会社は3つのグループに分かれそのうち仲介会社が「信販系」「信用系」保証会社を利用している場合、信用情報機関と連携しているため過去5年間の滞納歴／強制退去歴が確認できます。
入居後問題行動を起こす方は滞納歴がある方が多いため、入居審査時に滞納歴があった場合は入居させない方がベストです。
▶家賃保証会社に関しては、過去記事をご覧下さい。
②家賃を安くしない
近年の賃貸市場は空室率が悪化しているため、競争力が低下した築年数が古い物件を中心に価格競争が激化しています。
ただ安易に家賃値下げをすると属性が悪い方が入居してくるため、騒音トラブルや家賃滞納トラブルを引き起こしてしまいます。またトラブルが発生した場合「借家権」の絡みから簡単に退去させることができず、問題が長期化してしまいます。
万が一騒音が原因で入居者が退去すると、告知義務対象物件となり客づげが非常にしにくくなります。トラブルを避けるには安易な値下げはしないことです。
（２）設備対応はスピーディーに行う
経年劣化による賃貸設備が故障した場合はオーナー負担で対応しなければなりませんが、2020年に改正された民法で一定期間内に貸主が設備交換をしないと、入居者はオーナーに家賃減額請求することができます。
設備対応に時間がかかると顧客満足度が低下するので、長期入居は難しくなります。早期対応するには管理会社からの設備交換依頼があった際は拒否せず、費用があまりかからないものについては管理会社に一任させると早期解決ができます。
（３）人気設備を取付けることについて
早期退去者予防の一環として人気設備を取付けると効果的と言われています。ただ人気設備を充実させたとしても物件管理のクオリティーが低ければ「住みにくい」と感じるため長期入居に繋げることはできません。
弊社物件は築年数が古くまた人気設備（インターネット無料）は設置していませんが、物件管理強化＋倨傲他社との差別化を図ったリノベーションを展開することで、家賃相場より高い家賃設定しても早期客付け＋長期入居に繋げることに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は早期退去者が多く賃貸経営が安定しない場合の対処方法についてお伝えしました。
長期入居に繋げれない場合の殆どは物件管理の質に問題があります。特に入居者属性が低下すると注意喚起しても改善されないため、早期退去となる可能性が高くなります。
ただ物件管理を強化すれば長期入居してくれる入居者は増えるため、賃貸経営を成功させたいのであれば客付け同様物件管理にも力を入れなくてはなりません。
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アパート経営、空室対策コンサルタント
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