top of page

新築&リノベーションの違いを徹底解説


物件築年数が30年以上経過すると修繕費の増加/空室率悪化/収益低下などが多く、また節税効果(減価償却の終了)が薄らいでくるため、出口戦略を検討しなければならなくなります。



物件があるエリアが今後も賃貸需要が期待出来れば、建替えて新築物件を提供するのもありですが、近年では部屋探しの価値観が多様化しているため、リノベーションがとても人気になっています。



出口戦略を考える際、どちらがいいか迷う貸主は多いはずです。



本投稿は新築&リノベーションの違い、最適な出口戦略を徹底解説いたします。



 

▶︎お知らせ◀︎


私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます!

まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。


 

 



【本記事でお伝えする結論】



1.新築&リノベーションについて


新築&リノベーションについて

本題に入る前に新築/リノベーション、また費用面についておさらいしたいと思います。

新築物件


新築物件とは築1年未満+入居履歴がない物件のことで、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって定義づけられています。なお築1年未満でも入居履歴があれば新築物件ではなく築浅物件となります。



リノベーション物件


築年数が古くなると設備や間取りが古くなるため快適な住環境とは言えなくなります。リノベーションとは古くなった物件の設備や内装、間取りを一新し機能や価値を高めることです。



国土交通省によるリノベーションの定義とは「新築時の目論見とは違う次元に改修すること」としています。



費用面


新築/リノベーションの費用は、平米数/構造/設備/部材などによって異なるため、一概に言うことはできませんが、坪単価で比較すると下記の通りとなります。


新築物件


リノベーション物件

  木 造:74万~105万     

軽量鉄骨:80万円~105万円

重量鉄骨:90万円~120万円

鉄筋コンクリート造:95万円~125万円

坪単価

10~15万円


構造躯体により坪単価は異なりますが、両者を比較すると新築物件はリノベーションの10倍以上の費用が掛かることがわかります。また昨今金融機関は不動産融資に対しシビアに見てるため、ある程度の頭金を用意できなきと融資を認めてくれない可能性があります。



2.新築&リノベーションの違いを徹底解説


新築&リノベーションの違いを徹底解説


貸主的に見た新築/リノベーション物件のメリット&デメリットを挙げると以下のとおりです。




1)新築メリット、デメリット


メリット①:節税効果が高い


節税効果が高い

新築物件の最大のメリットはやはり節税効果が高い点です。賃貸アパートの取得費用は法定耐用年数で分割し、複数年にわたって計上することができます。



法定耐用年数は構造躯体によって異なりますが、築年数が耐用年数を過ぎると減価償却費用を経費計上できないため、帳簿上その分の費用が利益加算されるため所得税や住民税が高くなります。



新築物件を建てることで新たな減価償却費用が生まれるため、税圧縮効果が高くなります。


メリット②:空室&修繕リスクが少なくなる


空室&修繕リスクが少なくなる


新築物件は景気に左右されず更に資産価値が高いため、家賃を高めに設定しても一定の需要は大いに期待でき従前と比べ空室リスクは殆ど無くなると言っても過言ではありません。つまり安定した家賃収入が得られます。



また築年数が古くなると外装や室内設備等の経年劣化が進むため修繕費が増え、キャッシュフローが厳しくなることが予想されますが、新築物件は修繕が発生するまで一定期間はかかるので修繕リスクを抑えられます。



デメリット①:初期費用が高い


初期費用が高い

新築アパートを建設する際、アパート本体費用の他に不動産所得税/登録免許税/消費税/印紙税などの税金が発生します。また昨今はインフレの影響により建築部材が高騰し、従前と比べ新築価格は約2割アップとなっています。



そのため新築物件を建設する際は、ある程度の頭金を用意しないと融資が通りにくくなります。


デメリット②:家賃下落が早くなる


家賃下落が早くなる

築年数が経過すると物件資産価値が下落するため空室率悪化/客付けのために家賃値下げ/修繕費増加/金利上昇などの影響が出やすくなりキャッシュフローが悪化することが予想されます。



2)リノベーションメリット、デメリット

メリット①:早期客付けが期待できる


早期客付けが期待できる

近年の賃貸市場は部屋探しの価値観が多様化/自分らしい暮らしをしたい方が急増しているため、リノベーションが行われていれば、築年数&募集時期関係なく早期客付けが期待できます。



またリノベーション物件は新築物件と比べ10~30%家賃が安くなっています。家賃予算の都合から新築/築浅物件に入居検討されている方がリノベーション物件を選択してくるため、部屋探しの選択肢が広がり客付け効果が期待できます。


メリット②:家賃値上げができる


家賃値上げができる

正当事由があれば入居中でも借主に対し家賃値上げ要求することができるものの、借主が拒否すれば家賃値上げはできません。



一方リノベーションを行うと従前と比べ資産価値が向上するので、リノベーションを機に家賃値上げができ、さらに価値の目減りは小さいため家賃相場の影響を受けにくく、契約更新時家賃値下げ要求は発生しにくくなります。


デメリット①:費用が高くなる


費用が高くなる


新築物件を建てるより空き室をリノベーションした方がトータルコストは大幅に抑えられるものの、リフォームと比べると倍近い費用が発生するため、貸主によってはリノベーション資金を借り入れることになります。



メリット②:節税効果は限定的


節税効果は限定的

リノベーションは資産価値を高める目的で行われるため、全額経費計上できるものの基本的支出に分類されるため、減価償却で処理されます。



一定の節税効果は期待できますが、先程もお伝えしましたが建物の減価償却が終了すれば税負担は一気に高くなるため、リノベーションを行っても収支全体から見た節税効果は限定的と言わざるを得ません。


3)最適な出口戦略とは?


最適な出口戦略

物件築年数が20~30年を迎えると建物の減価償却が終了するため、出口戦略を本格的に検討しなければなりません。



現在の賃貸市場が今から30年以上前であれば、賃貸需要が期待できる/建築コストも安い/融資が通りやすいため、迷うことなく建替え=新築を選択しても間違いではありません。



しかし昨今は建築&人件費が高騰しているので、新築物件を建て満室稼働を想定しても貸主の手取り収入は思っている以上に少なくなってしまいます。これでは賃貸経営を行う意味合いが少なくなってしまいます。



それならば無理して新築物件を建設するより、税負担は覚悟の上でリノベーションして収益改善した方がトータル的にはキャッシュフローが改善するため…



  • 内部留保が溜まりやすくなる

  • 内部留保で溜まった資金の一部を資産形成



に回すことで金融資産を増やすことができるため、建替えする際相当額を頭金に入れることでキャッシュフロー悪化リスクを軽減させることができます。


 

▶弊社がおススメする新たな出口戦略については過去記事をご覧下さい。


 

3.まとめ


今回は新築&リノベーションの違いについてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。






某大手管理会社では金融機関と提携を結び、融資期間が最長40年となるアパートローンの取り扱いを始めました。融資期間を長くとることで新築価格が上昇しても毎月のアパートローン返済は抑えられるため、建替えを検討している貸主にはメリットが大きくなります。



ただし法定耐用年数はあらかじめ定められているため、返済期間中にデッドクロスに巻き込まれます。



繰り返しになりますが、無理して新築物件を建設するより、リノベーションを強化し内部留保を強化するなどの対策を講じた方がトータル的にメリットが大きくなると推察します。




今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。






 
空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

 

閲覧数:1回0件のコメント

最新記事

すべて表示

Comments


bottom of page