賃貸原状回復orリノベーション基準について
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2025年2月10日
- 読了時間: 5分
築年数が経過している物件は、新築や築浅物件と比べると資産価値が低下しているため、家賃維持が難しくなり集客上「不利」になってしまいます。
そのため築年数が古い物件で退去が発生すると、原状回復で対応するか、リノベーションに舵を切るか迷う貸主は多いと思います。
本投稿は退去が発生した際、原状回復orリノベーションの基準についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"原状回復orリノベーション基準でポイントとなるところ”
１．賃貸原状回復orリノベーションの目安
退去後原状回復のみ行い募集するか思い切ってリノベーションするか非常に迷うところですが、現在の築年数で判断すると対応しやすくなります。
賃貸設備の減価償却は概ね20年ですので、築年数が20年以下の場合設備の機能性が低下している可能性は少ないです。この場合原状回復～表装リフォームを強化すれば客付けに苦戦することは少なくなるでしょう。
ただし原状回復程度のリフォームでは物件価値を最大化させることは難しいため、家賃相場を意識した家賃設定しないと早期客付けは難しくなります。
一方築年数が20年以上となると、設備の減価償却は終了し「新築物件と比べ機能性や居住性が低下」してしまいます。そのため表装リフォームしても部屋全体が古臭く見えてしまうことが多いです。
このような状況では家賃相場を意識した集客を行っても、競合物件も同様の考えを持っているため価格競争となり空室が目立ってしまいます。
リフォームしても空室期間が長期化してしまう場合、現状の空室対策では限界に達している可能性が高いです。そのため資産価値を高める対策としてリノベーションを検討されることをおススメします。
弊社物件の場合築24年目までは、表装リフォームを強化することで早期客付けに成功していました。しかし2017年の繁忙期、今までの空室対策が全く通用せず客付けに失敗。これを機にリノベーションを行うようになりました。
▶リノベーションきっかけの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．賃貸原状回復orリノベーション比較
資産価値を高めてくれるリノベーションは…
家賃値上げ／収益性UPが期待できる
空室期間を短縮させる
効果があるものの、リノベーションを検討している貸主は具体的な効果が知りたいはずです。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から差別化リノベーションを展開。成約ターゲットに沿ったカフェスタイルに特化したリノベーションを行い、独自の集客方法を取り入れたことで3年前から増収増益＋満室達成を継続中。
一方同じエリア内にある競合他社物件では、原状回復程度のリフォームを行い、さらに適正家賃以下で募集しています。
弊社リノベーション物件及び競合他社（原状回復）物件における直近成約期間は次の通りとなります。
原状回復程度のリフォームより、費用が掛かるもののリノベーションした方が
空室期間短縮
家賃回収が早くなる
家賃相場より高く貸すことができる
ため、費用対効果が高いと言えます。
さらにリノベーションを施すことで資産価値の目減りを抑えられるため、長期入居が続いた場合でも契約更新時に家賃値下げ要求が発生しにくくなります。
リノベーションは単なる見た目の向上にとどまらず、長期的な視点で見た時資産運用にも大きな影響を与えることがわかるでしょう。投資としての価値を考えるとリノベーションを選ぶことが賢明な選択となります。
▶2023年度弊社客付け詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶空室対策リノベーション効果詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は退去が発生した際における賃貸原状回復orリノベーションの基準についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年では部屋探しの価値観は多様化しており、築年数が古くてもリノベーションが施されていれば、仮に家賃が高めでも「新築や築浅物件」と比べリーズナブルに感じられるため、客付けに影響が出ることは少なくなっています。
リノベーションを施した物件は、原状回復に比べ早期客付けが可能であり、これにより収益性も向上し安定した賃貸経営を実現することができるのです。
リノベーションがもたらすメリットは大きく、賃貸市場での競争力を維持しながら、持続的な家賃収入を確保するための効果的な戦略となります。
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