賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルと言われていまが、主な理由は築年数の経過と共に物件資産価値が低下するため…
空室が目立つ
家賃維持が難しく
なり収益／稼働率が減少してしまうからです。
しかし近年では部屋探しの多様化により、競争力が低下した築年数が古い賃貸アパートでもターゲットに合ったリノベーションを行うことで人気物件に変わる可能性があります。
弊社物も築年数が古く、2018年からリノベーションを進めていますが、成約ターゲットを意識したリノベーションによって、人気物件へと生まれ変わり、2024年8月14日の時点で満室を維持しています。本投稿では、「人気物件に生まれ変わる！アパートリノベーションの成功法」についてご紹介します。
弊社物件も築年数が古いため2018年からリノベーションを行っていますが、成約ターゲットに合わせたリノベーションを行った結果、人気物件に生まれ変わりました。本執筆時の2025年２月18日現在満室状態を継続しています。
本投稿は「人気物件に生まれ変わる！アパートリノベーションの成功法」についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．アパートリノベーションについて
本題に入る前にアパートリノベーションについて簡単に解説します。
１）リノベーションとは？
リノベーションとは古くなった部屋を現在のライフスタイルに適した住管用に変えることです。
築年数が20年を超えてくると「設備の老朽化による見た目の古さ」が目立ち、また新築物件と比べ「使い勝手が悪く」なります。そのため特に清潔感を重視する女性客からは敬遠されがちです。
しかし冒頭でもお伝えいたしましたが、近年では部屋探しの多様化が進みリノベーションを行えば築年数を気にしない方は増えています。
設備交換／内装、間取り変更を行うことで、築年数が古くても現在のライフスタイルに合った部屋を提供でき、更に新築物件より家賃がリーズナブルなため、最近では最初から「リノベーション物件に入居」する方が急増しています。
リノベーションは築年数が古くなった部屋を再生させる唯一の方法と言えるでしょう。
２）リノベーション価値
リノベーションの最大のメリットはリノベーションを行わない同築年数の物件と比べ…
資産価値が高いため家賃値上げしても早期客付けが期待できる
資産価値がの目減りが少ないため、契約更新時家賃値下げ要求が発生しにくい
リノベーション価値を最大化することで長期入居に繋げられる
ため従前と比べリノベーション価値が下がりにくく、安定した家賃収入を得ることが可能になります。
３）人気物件に生まれ変われる理由
リノベーションによって人気物件に生まれ変われる最大の理由は、デザイン性と機能性が新築並みなのに家賃が新築より10～30％安く設定されているからです。
新築／築年数が浅い物件を希望される方は通常家賃は気にしていません。ただ一部の方は「予算に合わない」と諦めてしまうこともあります。
リノベーション物件を提供することで、より多くの方が「家賃予算内に収まる」ようになり、従前と比べ反響数が増加し早期客付けが期待できます。
２．人気物件に生まれ変わる！アパートリノベーションの成功法
アパートリノベーションで人気物件にするには、以下3点を意識することが重要です。それではそれぞれのポイントを解説いたします。
１）ターゲットを意識した室内インテリアデザイン
リノベーションで人気物件にするには「ターゲットを意識した室内インテリアデザイン」が非常に重要です。
部屋探しされる方は平均3件内見を行い、内見時には家具やインテリアとの相性を意識しています。そのためリノベーションを手掛ける際、成約ターゲットをペルソナ設定し、ターゲットが合った室内インテリアにすることで訴求力が高まり、早期客付け効果が期待できます。
２）清潔感を前面に出す
at-homeが発表したリリースによると、部屋探しされる方は賃貸検索サイトで物件を探す際、水回りを確認する方が非常に多いとのことです。
リノベーションを行う場合基本的には設備交換が行われますが、物件によっては既存設備を活用することもあります。その場合設備交換した場合と比べ清潔感にかけてしまいます。
しかしこの問題は室内内装を強化することで、設備の古さを大幅に軽減することは可能です。ただしキッチンは部屋探しにおいてとても重要になるため、費用が掛かっても交換すべきです。
３）収納力強化
リノベーションを行う際、収納力強化は必須です。近年施工された新築物件は居住スペースを削ってまでも収納スペースを充実させています。
一方築年数が古い物件の収納は非クローゼット（中央に棚が設置されているケース）が多いため使い勝手が悪くなりがちです。
そのためリノベーション時には収納リフォームを行いクローゼット化にすると利便性が高くなるため入居促進に繋げやすくなります。
３．人気物件になった弊社リノベーション物件紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。全20戸中約7割の14戸改修済みで本執筆時の2025年2月18日現在満室状態となっています。
御陰様で弊社リノベーション物件は近年募集開始しても早期に部屋が埋まる人気物件になりましたが、この人気の理由は…
成約ターゲットが気に入るカフェスタイルキッチン導入
北欧スタイルにすることで室内インテリア強化
リノベーションを機にクローゼット新設
を行いデザイン性+利便性を強化したからです。それではそれぞれのポイントを見てきましょう。
成約ターゲットが気に入るカフェスタイルキッチン導入
弊社物件はファミリータイプのため女性が部屋探しの主導権を握っています。女性にとってキッチンは毎日の家事の中で最も長くいる場所であり、機能性とデザイン性が高いものでなければ、内見時の訴求力を高めることは難しくなります。
多くの女性はカフェの雰囲気を味わいたいと考え、カフェみたいなおしゃれなキッチンで料理を楽しむことを希望しているため、リノベーションを機にオリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。
既存キッチンをアレンジし無垢材扉＆キッチンパネルを新設、利便性を高めるためカウンターも導入しています。
このオリジナルのカフェスタイルキッチンを導入したことで従前と比べ反響数UP→早期客付けができるようになりタイミングが合えば退去翌日に入居申込が入ることもあるほどです。
▶弊社オリジナルのカフェスタイルキッチン詳細は、過去記事をご覧下さい。
北欧スタイルにすることで室内インテリア強化
多くのリノベーション物件では室内の一面にアクセントクロスを施工しインパクトがある部屋作りをしていますが、色の好みは十人十色であるため、アクセントクロスが家具や雑貨と合わない可能性もあります。
mitainaが発表したリリースによると、北欧スタイルが最も人気が高いインテリアテイストであることがわかりました。
リノベーション物件を選ぶ方は「心地よい暮らし」を意識し室内インテリアを非常に重要視しています。そこで弊社物件では室内インテリアを北欧スタイルに統一し、家具との相性が良くなるのはもちろん、視覚的に室内が広く感じられるよう配慮しています。
北欧スタイルは一見すると地味に見えますが、同スタイルを意識したリノベーション物件は非常に少ないため逆に訴求効果が高まり従前と比べると成約期間短縮に成功しています。
リノベーションを機にクローゼット新設
既存収納をクローゼットにすることは特段難しい問題ではありません。棚を撤去しハンガーパイプを設置することで簡単にクローゼットを作ることができます。
クローゼットリフォームをすることで従前と比べ容量が大きくなり利便性が向上するため、内見時の物件印象も格段に良くなります。
ただし押入がある物件は無理してクローゼットリフォームを行う必要はありません。クローゼットでは布団や嵩張る荷物の収納がしづらくなるため、状況に応じた判断が重要です。
▶収納リフォームの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は「人気物件に生まれ変わる！アパートリノベーションの成功法」をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
今後リノベーション物件はますます増加することが予想されます。そのためリノベーションで人気物件にするにはターゲットを徹底的に意識した室内デザインを強化が求められます。
つまり差別化を意識したリノベーションを行わないと、コモディティ化が進み客付けが難しくなってしまう可能性がありますので、ターゲットのニーズに応える独自性のあるデザインが成功のカギとなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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