近年の賃貸市場は物件供給数過多状態が続いているため、全国的に空室率が悪化傾向となっています。そのため築年数関係なく空室対策は強化しなければなりません。
空室対策＝人気設備増強のイメージが強くなってしまいますが、競合物件が乱立している昨今他社と同じような空室対策を行ってしまうと「コモディティ化」となりかえって逆効果になる可能性があります。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。全20戸中14とリノベーション済みとなっていますが、本執筆時の2024年3月29日現在満室＋2020年以降増収増益を達成しています。
弊社リノベーションが結果を出すことができたのは、競合他社では提供できない差別化した設備を導入しているからで、導入したこと家賃値上げ＋長期入居に繋げられていることを踏まえると費用対効果は十分期待できると言えます。
本投稿は客付け効果が期待できる弊社リノベ物件人気設備をランキング形式でお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．人気設備増強しても意味がない理由
毎年全国賃貸住宅新聞社から発表される「人気設備ランキング」の中で、インターネット無料化は周辺家賃相場より高くても入居が決まると言われています。
インターネット無料化は後付けでも対応できることから、近年では築年数が古い物件でも積極的に導入されています。
インターネット無料化の最大のメリットは…
入居した当日からインターネットが利用できる（開設工事が不要）
毎月のインターネット使用料が無料
になる点です。インターネット使用料金が無料になれば浮いた分を生活費に回すことができるため、一見すると、借主ファースト的な設備と言えます。
しかしインターネット無料物件は基本的に「ひとつの回線を複数の部屋で共有」しているため、利用者が多い夜の時間帯回線が混み可能性があり、場合によっては速度低下が発生します。
速度低下が頻繁に発生すれば当然借主の不満度は高くなります。実際インターネット無料物件に入居した方が自宅でオンライン会議に参加中、何度も回線速度が低下し仕事に支障をきたしてしままったことから1年で住み替えを決意したとのことです。
▶上位詳細はこちらをご覧下さい。
人気設備を増強すると入居促進効果は期待できるものの、設備のクオリティーが下がってしまえば長期入居に繋げられないため空室対策をする際は人気設備以上に室内水回り設備に力を入れた方が費用対効果が期待できます。
２．【2024年度版】弊社リノベ物件人気設備ランキング
弊社物件は築年数が古いこともあり2018年から賃貸業界では珍しい「カフェスタイル」に特化したリノベーションを展開しています。
弊社リノベーションの特徴は室内に可能な限り自然素材を取り入れているため、室内全体が「温かみ」「温もり」が感じられ特に女性の方からの反響が多く、タイミングが合えば募集開始後1か月以内に成約になることも珍しくはありません。
今回は入居者アンケートをもとに借主から評価が高い弊社人気リノベーション設備をランキング形式で発表します。
１）第1位：カフェスタイルキッチン
弊社リノベーション部屋で借主から最も高い評価を貰っているのが、弊社が独自に開発したオリジナルのカフェスタイルキッチン。
キッチン本体はもともと設置されていたものを使用していますが、本体以外はすべてリニューアル。扉には無垢材を採用し、キッチンに合うように職人さんが毎回手作りで製作しています。またリノベーションを機にキッチンパネルを新調し、換気扇フードは再塗装してそのまま活用しています。
キッチン機能性／利便性を向上させるため、リノベーションを機に調理スペース／収納スペースを兼ね備えたキッチンカウンターを新設。温かみが感じられまた上級グレードの部屋にはペンダントライトも設置しているため、見た目的にはおしゃれなカフェのお店を再現した感じです。
内見者／借主からの評価が一番高く、また物件に遊びに来た友人から「おしゃれなキッチン」「私も住みたい」と驚きの感想が聞けて良かったと話す借主がいるほど、高い評価を頂いています。
▶弊社カフェスタイルキッチンの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）第2位：ナチュラル洗面台
賃貸物件に設置されている洗面台の約99％はメーカー既製品で画一的なデザインとなっているため、借主からの評価は低いです。
リノベーション物件に求められるのは水回りの機能性とデザイン性。そのため及第点に達しないとリノベーション効果を最大化させることは難しくなります。
そこで弊社リノベーション部屋では、家賃値上げした上級グレードの部屋のみオーダーメイドのナチュラル洗面台を導入しています。
キッチン扉と同じ無垢材を使った完全オーダーメイド洗面台は、従前と比べ鏡／洗面ボウルの機能性が大幅に改善され使い勝手が良くなり、さらに洗面台全体から温かみが感じられるため女性の借主から「毎朝の身支度の時間が楽しくなった」と喜びの声を多数頂戴しています。
▶弊社オリジナル洗面台の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）第3位：浴室リノベーション
築年数が古くなると水回りは見た目以上に古さが出てしまうため、客付け強化するならリノベーション対応は必須です。
ただシステムバスを新規で導入すると最低でも50万円以上の費用が掛かってしまうのが貸主のネックと言えます。
そこで弊社リノベーション部屋では、一部の部屋のみ既存浴室を生かしたリノベーションを行っています。
既存浴室を生かしたリノベーションを行っているため、システムバス導入と比べ約3分の1の費用で対応ができ、さらに見た目的には高級ホテルにある浴室を彷彿させているため、費用対効果が高いリノベーションと言えます。
弊社物件浴室は0.75坪で新築物件浴室（概ね1坪）と比べ若干狭めではありますが、部屋探しされる方は浴室の広さよりデザイン性＆清潔感を求めていることから、浴室が多少狭くても客付けにはあまり影響はありません。
▶浴室リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は客付け効果が期待できる弊社リノベ物件人気設備をランキング形式でお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社リノベーション物件は収益改善を目的としているため、リノベーション費用をしっかりとかけて対応していますが、借主が長期入居してもらえなければ投資した意味がありません。
弊社物件の約7割はリノベーション対応済みで、リノベーション物件に入居されている方の約8割は現在も入居されています。長期入居に繋げられているのは物件管理強化＋クオリティーが高い設備を導入しているのも要因として挙げることができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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