賃貸物件の家賃は、よほどの好立地にない限り築年数の経過と共に下落します。特に「築年数が10年／20年目」は資産価値が大幅に下落するため、家賃相場が1万円以上値下がりすることもあります。
賃貸検索サイトには「エリア内の同築年の家賃相場」を確認することができるため、入居／更新時に「家賃値下げ交渉」が入りやすくなります。
貸主の立場で考えた際、むげに断ってしまうと借主の心証を悪くしてしまい
契約が流れる
更新されずに退去される
のではと不安に感じてしまいますが、対策を講じることで家賃値下げ交渉は入りにくくなります。
本投稿は家賃値下げ交渉が発生してしまう理由と、対策方法についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃値下げ交渉で重要なポイント”
１．家賃値下げ交渉が入ってしまう理由
家賃値下げ交渉が入る理由としては、物件資産価値が低下したことによる家賃相場下落／入居している物件家賃乖離／顧客満足度の低下が考えられます。
１）家賃相場
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落するため、家賃相場も連動して値下がりします。近年では空室率が悪化しているため、早期客付けを図ろうと家賃値下げを行う物件が多いです。
その結果過当競争が激化するため、家賃相場と募集家賃に乖離が発生しやすくなり、入居申込時に家賃値下げ交渉は入りやすくなります。
２）他の部屋との家賃差異
上述により募集家賃と家賃相場は乖離しやすくなっていますが、これは現在入居している借主家賃も同様で乖離が発生しやすくなっています。
そのため借主の一部は、現況家賃に不満を感じ契約更新時家賃値下げ要求を起こす方がいます。
３）顧客満足度の低下
賃貸物件では入居中のトラブル（生活音問題や設備不良）は発生してしまいます。
トラブルが発生しても迅速な対応が取れている物件／借主の質が良い物件では、更新時に家賃値下げ要求が起こることはあまりありません。
しかし、管理の質が低下している物件では早期解決ができないため、一部の借主は家賃が高く感じてしまいます。もしこのような考えを持ってしまうと、更新のタイミングで家賃値下げ／住替えしてしまうリスクが高くなってしまいます。
２．家賃値下げ交渉が入りにくくするためには
近年の賃貸市場は物件数が飽和状態となっているため、完全な借り手側有利となっています。
そのため入居時／更新時に家賃値下げ要求が発生してしまうことがありますが物件資産性を強化することができれば、家賃値下げ交渉そのものが発生しにくくなります。
１）資産価値を上げる
家賃値下げ交渉が入りやすいのは「物件の資産価値が低下」しているからです。新築物件では「家賃値下げ」交渉があっても、物件資産価値が高いため管理会社や貸主は応じないことが圧倒的に多いです。
考え方を変えれば、築年数が経過したとしても「物件資産価値を高く」すれば、家賃値下げしなくても簡単に集客することができますし家賃値上げも難しい話ではありません。
弊社物件では築年数が経過しているため、2018年から競合他社が真似することができないカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
競合他社が追随できないリノベーションを展開することで、資産価値を最大化させることに成功したため従前家賃と比べて８～10％値上げしても、本執筆時の2024年３月2日現在満室状態が続いています。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）物件管理の質を上げる
賃貸経営を成功させるには借主に長期入居して頂き安定した家賃収入を得ることです。長期入居してもらうには物件管理の質を最大限に高めることです。
弊社物件はオーナーである私が平日午前中物件掃除を行っており、また管理会社担当には経年劣化による設備不良が発生した際、設備設置費用が概算で10万円以下であればオーナー決済不要にし速やかに対応してもらうように指示を出しています。
地道な管理を徹底することによって、弊社物件では家賃値下げ交渉は皆無状態のため安定した家賃収入を得ることができいています。
▶弊社物件管理に関しては、こちらをご覧下さい。
３．まとめ
今回は、家賃値下げ交渉が発生してしまう理由と、対策方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
家賃値下げ交渉が入ってしまうと、つい値下げに応じてしまう貸主は多いと思われます。しかし安易な値下げは家賃収益をマイナスにしてしまうだけではなく借主属性が悪化するため、安定した賃貸経営を行うことが難しくなります。
ただ物件資産価値を高める対策を行えば家賃相場の影響を受けにくくなるため、早期客付け＋家賃値上げも可能となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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