築古アパートリノベーションで収支改善できる？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 11月8日
- 読了時間: 7分
空室対策の一環としてリノベーションを検討される貸主は多いですが、リノベーションは高額な費用が掛かるため、踏み切れない貸主は一定数いるはずです。
原状回復とリノベーションのどちらが良いかは、シミュレーションしてみなければわかりませんが、長期的な視点で比較すると原状回復よりリノベーションした方が収支改善できるケースが多いです。
本投稿は、築古アパートをリノベーションすることで、収益性の向上が可能かどうかについて、解説します。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．築古アパートリノベーションで収支改善ができる理由
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落していきます。
特に築10年目／20年目はひとつの節目を迎え、築20年を超えると設備の減価償却が終了するため資産価値的には殆どありません。そのため適正家賃に合わせても客付けは難しくなります。
しかし設備や間取りを一新するリノベーションすることで、物件に付加価値が付き資産価値が高まります。これにより…
リノベーションを機に家賃をアップさせることが可能になる
新築と比べ家賃がリーズナブルなため、部屋探しの選択肢が広がり、空室期間の短縮が期待できる
リノベーションにより物件自体の価値が向上するため、家賃相場の影響を受けにくくなる
つまりリノベーションを行うことで収支改善が期待できるだけなく、安定した家賃収入を得ることが期待されます。
２．築古アパートリノベーション収支計画
リノベーションは費用が高額になるため、事前に収支計画をしっかりと立てることが重要です。
リノベーション収支予測は主に「利回り」もしくは「回収期間」で判断することが多いですが、弊社代表は長期的な収支予測に基づいてリノベーションの判断を行うべきと考えています。
以下のグラフは弊社物件エリア内にある他社物件（原状回復のみ）と、弊社リノベーション物件の年間家賃合計をシミュレーションしたものです。
空室期間や原状回復費用は含まれていませんが、年数が経過すると年間家賃収入に大きな差が出る可能性が高いことが伺えます。
リノベーションはコストがかかる点ではデメリットですが、長期入居を確保できれば入居期間中にかかった費用を回収しつつ、利益をアップさせることが可能です。
また、一度リノベーション工事を行えば、劣化による修繕箇所が減少し、退去後すぐに物件募集を行いやすくなるというメリットもあります。
一方原状回復しかしていない部屋の特徴としては、価格競争に巻き込まれるリスクが増え、契約更新時に家賃値下げ要求が発生することがあります。そのため、収益の低下が懸念されます。
リノベーション費用を抑えつつ、家賃をどのくらいアップするかがカギとなりますが、最終的には原状回復よりも、リノベーションを選択した方が安定的な家賃収入を得られる可能性が高いと言えます。
３．築古アパートリノベーション収支実例
弊社物件は築年数が経過しているため、競争力を高めるために、2018年から差別化リノベーションを展開しています。
物件の間取りが２LDK～３LDKで、主に20～30代のカップルや新婚夫婦が多く入居されることから成約のカギを握る同年代女性をターゲットにしたカフェスタイルを取り入れたリノベーションを実施しています。
またリノベーション物件の多くは築20年以上が過ぎているため、賃貸物件を探す方が賃貸検索サイトで築年数や家賃で検索すると、検索結果に反映されない恐れがあります。そこで弊社では物件公式ウェブサイトを同年に開設し、情報発信を強化しました。
その結果、リノベーションを行う前と後では、稼働率や収益性に大きな違いが生じました。2020年以降は、ほぼ満室状態が続いたため、4期連続で増収増益を達成し、昨年度（2024年）の家賃収入は過去最高を記録しました。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
4．築古アパートリノベーション収支改善で分かった事
弊社はリンベーションを通じて収支改善に成功しましたが、その過程で得られた知見をお伝えいたします。
客付けが非常にラクになった
弊社リノベーションは明確な差別化戦略を掲げ、競合他社物件では実現できない独自のリノベーション部屋を提供しています。その結果、リノベーションを行う前と比べ賃貸検索サイトや弊社公式ウェブサイトの反響が増え、成約期間を大幅に短縮する好結果を生みだしています。
リノベーションを実施する前は、管理会社直営の仲介会社からの紹介が中心でしたが、リノベーション後は他社仲介会社からの紹介が急増ししています。特に2023年度は3月～5月にかけて3件の退去が発生しましたが、いずれも他社仲介会社からの紹介により、募集開始後すぐに入居が決まりました。
▶弊社物件の差別化戦略に関しては、過去記事をご覧下さい。
金融機関からの評価UP＋金利見直し
リノベーション開始した当初は、賃貸検索サイト頼みの集客と、リノベーション費用に多額の費用を投下したことにより、早期成約ができず収支の改善には至りませんでした。その結果、リノベーション資金を調達したメインバンクからの評価は、あまり芳しくありませんでした。
しかし、2年後からSEO対策を専門業者に委託してからは、公式ウェブサイト経由での反響が増え、それによって早期成約に繋げられ収支が大幅に改善しました。この成果により、メインバンクからの評価も高くなり、以下のような優遇を受けることができました。
相続分で借りたフリーローン金利を0.3％引き下げ
大型融資5本とリノベーション融資5本をそれぞれ一本化にし、月々の返済負担を軽減
当座貸越契約の締結
当座貸越契約を締結できたことは、メインバンクとの信頼関係が確立されている証と言えます。これにより、リノベーション資金を調達する際、新たな融資既契約を結ぶことなく、必要なタイミングで自由に資金を活用できる環境が整いました。
５．まとめ
今回は、築古アパートをリノベーションすることで、収益性の向上が可能かどうかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の賃貸市場は物件の供給過剰が深刻化し、それによって全国的に空室率が悪化しています。空室率の悪化は、競争力が低下した古い物件ほど影響を受けやすく、適正家賃以下で募集しても、客付けが難しくなりがちです。
しかし築年数が古くても、リノベーションを行うことで、その資産価値を大きく向上させることができます。これにより、部屋を探す方にとっては魅力的な選択肢が増え、また貸主にとっては収益の向上が見込めるため、双方にとってwinwinの解決策となります。
現在、築年数が古い物件を所有し、収支を改善させたい貸主は、この機会にリノベーションを検討されることをおすすめします。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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