築古アパートリノベーションで収支改善できる？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月12日
- 読了時間: 6分
空室対策の一環としてリノベーションを検討される貸主は多いですが、リノベーションは高額な費用が掛かるため、踏み切れない貸主は一定数いるはずです。
原状回復とリノベーションのどちらが良いかは、シミュレーションしてみなければわかりませんが、長期的な視点で比較すると原状回復よりリノベーションした方が収支改善できるケースが多いです。
本投稿は築古アパートをリノベーションすると収支改善できるかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．築古アパートリノベーションで収支改善ができる理由
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落していきます。
特に築10年目／20年目はひとつの節目を迎え、築20年を超えると設備の減価償却が終了するため資産価値的には殆どありません。そのため適正家賃に合わせても客付けは難しくなります。
しかし設備や間取りを一新するリノベーションすることで、物件に付加価値が付き資産価値が高まります。これにより…
リノベーションを機に家賃値上げが可能
空室期間を短縮できる
資産価値の目減りが少なくなることで、家賃値下げ回避＆長期入居
のメリットが生まれます。つまりリノベーションを行うことで収支改善が期待できるだけなく、安定した家賃収入を得ることが期待されます。
２．築古アパートリノベーション収支計画
リノベーションは費用が高額になるため、事前に収支計画をしっかりと立てることが重要です。
リノベーション収支予測は主に「利回り」もしくは「回収期間」で判断することが多いですが、弊社代表は長期的な収支予測に基づいてリノベーションの判断を行うべきと考えています。
上のグラフは弊社物件エリア内にある他社物件（原状回復のみ）と弊社リノベーション物件の年間家賃合計をシミュレーションしたものです。
空室期間／原状回復費用は含まれていませんが、年数が経過すると年間家賃収入に大きな差異が生じます。
長期入居を確保できれば入居期間中にリノベーション費用を回収し、利益を確保することが可能です。一方原状回復の部屋は価格競争に巻き込まれる可能性が高く、契約更新時に家賃値下げ要求が発生する可能性があるため、収益が低下する恐れもあります。
リノベーション費用を抑えつつ、家賃帯をどのくらい上げられるかが勝負になりますが、結果的には原状回復よりリノベーションした方が安定的な家賃収入を得ることが期待できます。
３．築古アパートリノベーション収支実例
弊社物件は築年数が古いため2018年から差別化リノベーションを展開しています。ファミリー向け物件として成約のカギを握る20~30代女性をターゲットとしたカフェスタイルに特化したリノベーションを行っています。
また賃貸検索サイト集客では「築年数や家賃帯」で検索に引っかからない可能性が高いため、物件独自の公式サイトを同年に開設しました。
その結果2020年以降満室状態が続き稼働率と収益性は右肩上がりに推移しています。３期連続で増収増益を達成し昨年度の家賃収入は過去最高を更新しました。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
4．築古アパートリノベーション収支改善で分かった事
弊社はリンベーションを通じて収支改善に成功しましたが、その過程で得られた知見をお伝えいたします。
客付けが非常にラクになった
弊社リノベーションは徹底した差別化戦略を打ち出しています。競合他社物件が追随できない独自のリノベーション部屋を提供しているため、募集時期関わらず早期客付けに成功し、部屋がスムーズに埋まりました。
▶弊社物件の差別化戦略に関しては、過去記事をご覧下さい。
金融機関からの評価UP＋金利見直し
リノベーション開始当初は結果が出せず、金融機関からの評価はあまりよくありませんでした。
しかし2年後から集客強化をした結果、結果を出すことができ、金融機関の査定評価は上昇を続けています。借入金利見直し提案を行った結果、相続分の融資の金利を引き下げることに成功しました。
さらに直近3期連続で増収増益を達成したことで、当座貸越を持てるようになりました。これでリノベーションの際融資契約を結ぶことなく好きなタイミングで資金を活用することができます。
５．まとめ
今回は築古アパートをリノベーションすると収支改善させることができるかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の賃貸市場は物件供給数の過剰により空室率が悪化しています。そのため競争力が低下している築年数が古い物件は過当競争に陥り、家賃値下げしても客付け効果は期待できません。
しかし築年数が古くても資産価値を高めるリノベーションすれば、家賃値上げや早期客付けがしやすくなるため収支改善が期待できます。現在築年数が古い物件を所有している方で収益性を高めたいならリノベーションを強くおススメします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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