空室対策の一環としてリノベーションを検討される貸主は多いと思います。ただリノベーションは費用が高額になるため踏み切れない貸主は一定数いるはずです。
原状回復orリノベーションのどちらがいいのかは、シミュレーションしてみなければわかりませんが、長期的な視点で比較すると原状回復よりリノベーションした方が収支改善できるケースが多いです。
本投稿は築古アパートをリノベーションすると収支改善できるかについてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
１．築古アパート】リノベーションで収支改善ができる理由
２．築古アパートリノベーション収支計画
３．築古アパートリノベーション収支実例
４．築古アパートリノベーション収支改善で分かった事
【本記事でお伝えする結論】
１．築古アパートリノベーションで収支改善ができる理由
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落していきます。
特に築10年目／20年目はひとつの節目を迎え、築20年を超えると設備の減価償却が終了するため資産価値的には殆どありません。そのため適正家賃に合わせても客付けは難しくなります。
しかし設備や間取りを一新するリノベーションすることで、物件に付加価値がつくため資産価値が高まるため…
リノベーションを機に家賃値上げが可能
空室期間を短縮できる
資産価値の目減りが少なくなることで、家賃値下げ回避＆長期入居
のメリットが生まれます。つまりリノベーションを行えば収支改善が期待できるだけなく安定した家賃収入を得ることが期待されます。
２．築古アパートリノベーション収支計画
リノベーションは費用が高額になるため、リノベーション前に収支計画をしっかりと行う必要があります。
リノベーション収支予測は主に「利回り」もしくは「回収期間」で判断することが多いですが、弊社代表は長期的な収支予測からリノベーション判断すべきだと考えています。
上のグラフは弊社物件エリア内にある他社物件（原状回復のみ）と弊社リノベーション物件の年間家賃合計をシミュレーションしたものです。
上図は空室期間／原状回復費用は入れていませんが、年数が経過すると年間家賃収入に大きな差異が生じます。
長期入居してもらえれば入居期間中にリノベーション費用回収ができ利益を確保することができます。一方原状回復の部屋は価格競争に巻き込まれる可能性が高いため、契約更新時に家賃値下げ要求が発生する可能性があり収益が低下することも考えられます。
リノベーション費用をいかに抑えるか、また家賃帯をどのくらい上げられるかが勝負になりますが、結果的には原状回復よりリノベーションした方が安定的な家賃収入を得ることが期待できます。
３．築古アパートリノベーション収支実例
弊社物件は築年数が古いため2018年から差別化リノベーションを展開しています。弊社物件はファミリー物件であることから成約のカギを握る20~30代女性をターゲットとしたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開。
また賃貸検索サイト集客では「築年数や家賃帯」で検索に引っかからない可能性が高いことから、物件独自の公式サイトを開設しました。
その結果2020年以降満室状態が常に続くようになり稼働率＋収益性は右肩上がり。３期連続で増収増益を達成でき今期も増収増益となりそうです。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
4．築古アパートリノベーション収支改善で分かった事
おかげ様をもちまして本執筆時の2024年９月20日現在満室状態＋３期連続で増収増益を達成することができていますが、収支改善で分かったことをお伝えいたします。
客付けが非常にラクになった
弊社リノベーションは徹底した差別化戦略を打ち出しています。競合他社物件が追随できないリノベーション部屋を提供しているため、募集時期関わらず客付けがとてもラクになりました。
▶弊社物件の差別化戦略に関しては、過去記事をご覧下さい。
金融機関からの評価UP＋金利見直し
2018年からリノベーション事業を展開していますが、開始当初は結果を残すことができなかったため金融機関からの評価はあまりよくありませんでした。
しかし2年後から結果を出すことができたため、金融機関の査定評価は右肩上がり。金融機関に借入金利見直し提案を行った結果、相続で借り入れした融資の金利を引き下げてもらうことに成功しました。
５．まとめ
今回は築古アパートをリノベーションすると収支改善させることができるかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の賃貸市場は物件供給数過剰により空室率が悪化しています。そのため競争力が低下している築年数が古い物件は過当競争となり、家賃値下げしても効果は期待できません。
築年数が古くても資産価値を高めるリノベーションすれば、家賃値上げ＋早期客付けがしやすくなることから収支改善が期待できます。現在築年数が古い物件を所有している方で収益性を高めたいならリノベーションをおススメします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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