賃貸リノベーションで「できること」「できないこと」とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月20日
- 読了時間: 8分
更新日：9月15日
近年の賃貸市場では、リノベーション物件が非常に人気を集めています。その人気の背景には、以下のような要因が挙げられます。
外観や内観が新築とほぼ変わらないのに、新築よりも家賃が割安であること
リノベーション物件の増加に伴い、部屋探しの選択肢が広がったこと
SDGsへの関心が高まり、物件を選ぶ際に築年数などの表面的な要素だけではなく、価格や機能性が重視されるようになったこと
さらにリノベーションは貸主にとってもメリットが大きく、物件の資産価値が高まることで家賃値上げがしやすくなり、結果として収益性の向上につながります。
ただしリノベーションには「できること」と「できないこと」があり、初めて実施する貸主は事前に十分な確認が必要です。
本投稿は賃貸リノベーションで「できること」「できないこと」について解説いたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションで「できること」「できないこと」
１）できることとは？
賃貸リノベーションを行うことで、新たな可能性が広がり、収益性／成約率の向上が期待できます。賃貸リノベーションでできる主な項目としては、以下の5つがあります。
間取り変更
水回り変更
内装変更
収納変更
照明変更
それでは、それぞれの項目について詳しく見ていきましょう。
間取り変更
築年数の経ったファミリー向け物件には、DKという間取りが見られることがあります。この間取りは、ダイニングとキッチンがそれぞれ独立しており、昔ながらの生活スタイルに寄り添った作りとなっています。
しかし最近では、リビングでリラックスしながら過ごしたいと考える方が増えているため、このような物件も間取りを工夫することで、現代のニーズに合わせた快適な空間に生まれ変わることが可能です。
例えば壁を撤去し、リビング・ダイニング・キッチンを一体化させることで、より広々とした住空間を実現できます。また最近では需要が低下している３LDKの物件の場合、隣接する洋室をリビングスペースに組み込むことで、２LDKのレイアウトに変更することができます。
間取りの改造を通じて、家族が集まりやすく、開放的な住まいへと変えることができるのです。築年数が古い物件にも、こうした工夫次第で新しい価値を加えるチャンスがあると言えるでしょう。
▶間取り変更の詳細は、過去記事をご覧下さい。
水回り変更
水回り全般（キッチン、洗面台、トイレ、浴室）は、既存と同じサイズであれば、最新設備に交換することができます。
築年数が経過するにつれて、水回りは室内の中でも、特に古さが目立ちやすい箇所となります。しかし、これらを新しい設備に交換することで、見た目や機能面の古さが一掃され、内見時に良い印象を与えることができます。
また交換することで、利便性の向上が図れるため、物件の魅力アップや入居促進に繋がる効果が期待されます。
内装変更
リノベーションを機に内装変更することで、これまで以上に明るく快適な住空間へと生まれ変わります。壁材や床材は、予算や目的に応じて自由に選べるため、顧客の好みに応じたインテリアへカスタマイズすることができます。
特に、室内を洗練された華やかな雰囲気にしたい場合は、白系の壁紙や床材を取り入れることをおススメします。
白系の素材は、光を良く反射する特性があり、部屋全体を明るく見せるだけではなく、広々とした印象を演出します。自然光の入りやすい部屋では、その効果がさらに引き立ち、清潔感と開放感あふれる空間に仕上げることが可能です。
また白は他の色との相性が抜群で、家具やインテリアとのコーディネートも楽しめます。こうした工夫をすることで、魅力的な室内空間を実現し、入居促進に繋げやすくなります。
収納変更
築年数が古い物件では、収納スペースがクローゼット仕様になっていないことは多々あります。クローゼットが全くないと、洋服の収納は煩わしくなり、内見の際「使いにくそう」という印象を持たれることがあります。
近年の賃貸市場は完全に借り手有利の状況が続いているため、こうした利便性の低下は成約率に大きな影響を与える可能性があります。
そこでリノベーションを行うタイミングで、既存の棚を撤去しハンガーパイプを設置するだけの簡易型クローゼットにすることで、収納利便性が向上し、さらに費用もお手頃なので試してみる価値は十分にあります。
ただし、全ての収納をクローゼット化にするのは、注意が必要です。一見効率的に思えるかもしれませんが、収納方法が一律になることで、逆に部屋の利便性を損ねる場合があります。
例えば、衣類以外のものを保管するスペースが不足したりすることもあるため、バランスを考えながら計画することが重要です。
照明変更
新築物件を含む殆どの物件には、照明器具は設置されていないことが一般的です。通常、天井にソケットが設置されているため、入居後に借主自身が照明器具を購入し、取付けることになります。
しかしリノベージョンの際に、照明器具を取付けることも可能です。多少の費用は掛かりますが、ダウンライトやペンダントライトなどデザイン性の高い照明器具を導入することで、空間をより魅力的に演出できます。
このような対応を行うことで、洗練された雰囲気を作りだすだけではなく、競合物件との明確な差別化や付加価値の向上に繋がります。その結果、家賃値上げがしやすくなるだけでなく、早期客付けも期待できます。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）できないこととは？
一方リノベーションでできないことは、構造上必要な柱の撤去と水回りの移動の2点です。水回りの移動に関しては理論上可能ではあるものの、実際に行う場合には…
給排水管の移動
床や壁の補修
換気設備の移設
などが必要になるため、手間と費用が大幅に増加します。特に移動範囲が広くなるほど施工費用が高額になり、その結果として投資額が家賃収入で改修しづらい状況を招き、キャッシュフローの悪化につながる恐れがあります。
例えば壁付キッチンを対面に変更する場合、以下の費用が発生します。
キッチン本体購入費用
既存キッチン撤去処分費用
水道／ガス配管新規設置費用
内装関連の工事費
これらを含めて、I型設置だと総額で100万円程度の予算を見込む必要があります。また対面キッチンを新設する場合、通常4帖程度のスペースを確保する必要となるため、LDK全体が10帖程度しかない場合は、ダイニングとリビングが狭くなってしまう可能性があります。
▶弊社リノベーション失敗例
弊社物件は築年数が古いため、2018年以降、空き室を随時リノベーションを行っています。2019年に手掛けたリノベーションでは、収益力をさらに高めるために、キッチンに「タッチレス水栓」を初めて導入し、家賃を従前より12％値上げして募集しました。
当時は成約率が低く、早期成約を目指す中で、内見者から家賃値下げを求められ、仕方がなく2％分値下げして成約に至りました。
この経験から、人気設備を設置しても家賃の値上げには限界があることを認識しなければ、リノベーションを行っても失敗するリスクが高いことを学びました。
詳細は「【2022年】実体験をもとに賃貸リノベーション失敗と対策を解説」をご覧下さい。
２．まとめ
今回は賃貸リノベーションで「できること」「できないこと」について解説しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸リノベーションを行うことで、資産価値を向上させる効果が期待できます。また、リノベーション投資を行っている物件が少ない現状では、リノベーションを機に家賃値上げがしやすいという利点もあります。
ただし、人気設備を導入した場合でも、家賃の値上げには限界があるため、リノベーションを開始する前に「費用対効果」を十分に検討することが重要です。
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