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怜玢

賃貞長期入居者が退去した際、リフォヌムorリノベヌションどちらがベスト

曎新日4月20日


䞀般的に賃貞内装は6幎を超えおくるず枛䟡償华が終了し経幎劣化が発生する可胜性が高くなりたす。



長期入居者が退去するず原状回埩皋床宀内クリヌニングの工事では生掻感が残っおしたうためリフォヌムかリノベヌションどちらを怜蚎しなければならなくなりたす。



本投皿は長期入居者が退去した際、貞䞻はリフォヌムorリノベヌションどちらを遞択した方が早期客付けに結び付けやすいかに぀いお、お䌝えいたしたす。


 

▶お知らせ◀


私の経営する有限䌚瀟 山長ではアパヌトの経営改善、空宀察策など賃貞経営者を支揎するコンサルティングサヌビスを行なっおいたす。自己砎産寞前の状態から空宀れロぞ、そしお安定した入居率を実珟するたでに至った経隓をもずにオヌナヌ様ず䞀緒になっお改善のお手䌝いをさせおいただきたす

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▌目　次

 

【本蚘事でお䌝えする結論】


"長期入居者退去→リフォヌムorリノベヌションの基準ポむント”




リフォヌムorリノベヌション怜蚎の目安は築20幎


築20幎を超えるず、家賃維持が難しくなる

賃貞物件の家賃は築幎数の経過ず共に䞋萜しおいき、築1幎毎に1䞋萜するず蚀われおいたす。特に築幎数10幎目ず20幎目は、資産䟡倀が䜎䞋しやすいため゚リア内の家賃盞堎が䞀気に倀䞋がりしおしたいたす。




䟋えばJR甲府駅を最寄り駅ずしたLDKの家賃盞堎に関しおですが 

築10幎

築1015幎

築1520幎

築2025幎

築2530幎

7,8

7,1

6,9

6,1

5,4


築11幎目築21幎目を芋おみるず、䞀気に1䞇円近く倀䞋がりしおいるしおいるこずがわかりたす。



家賃盞堎が倧幅に䞋萜する背景には



  • 築11幎目以降に関しおは、新築時ず比べ資産䟡倀が䞋萜築浅郚類に入った

  • 築21幎目以降に関しおは、蚭備の枛䟡償华が終了→䟡倀がさらに䞋萜する



こずが挙げられたす



キッチンなどの氎回りの枛䟡償华は15幎皋床のため、築10幎20幎以内であれば蚭備はそのたた掻甚し衚装リフォヌムを匷化するこずで家賃倀䞋げを最小限に食い止めるこずができ、早期客付けも十分期埅できたす。



しかし築幎数が20幎を超えおくるず蚭備の枛䟡償华が終了し機胜性利䟿性も䜎䞋するため、リフォヌム皋床では早期成玄家賃維持は難しくなっおしたいたす。




しかし蚭備亀換などのリノベヌションするこずで、物件資産䟡倀が向䞊し機胜性や利䟿性が改善されるため早期成玄に繋げられるだけではなく、家賃倀䞊げも可胜ずなるこずから収益性を高めるこずもできたす。






リノベヌションするず、宀内印象はガラリず倉わる


䞊の郚屋は、匊瀟物件のリノベヌション郚屋ビフォヌアフタヌです。



リノベヌションするず宀内印象が栌段に良くなり、築幎数の叀さは䞀切感じなくなりたす。



たた郚屋を玹介する仲介担圓者から芋おも、宀内がおしゃれになっおいるリノベヌション郚屋は、築浅物件に入居したいが予算的に合わない人からの反響が埗られやすいため、積極的に玹介案内しおくれたす。




リノベヌション資金の裏ワザ

コストを抑える方法は、意倖に倚い

リフォヌムリノベヌション費甚は、斜工範囲によっお金額が異なりたす。



匊瀟物件の堎合、衚装リフォヌム内装床材匵替えなどで抂ね100䞇円以内、フルリノベヌションで200250䞇円ずなりたす。



リフォヌムリノベヌションを行う際、可胜であれば党額自己資金修繕積立費で察応するのがベストです。



ただ珟実問題ずしおリフォヌムやリノベヌションは今埌も発生しおしたうこずから、内郚留保を貯めるためにも借入を起こした方がキャッシュフロヌ的にプラスになるこずもありたす。




リノベヌション資金を調達する際、䞀般的には金融機関にお願いするこずになりたす。ただ金融機関で借入する堎合、事業系扱いずなっおしたうため金利は少々高めずなっおしたいたす。




そこでおススメなのが公的融資制床を掻甚するこずです。公的融資のメリットは 



  • 金融機関で借入するより金利が䜎い

  • 垂区町村によっおは利子補絊が぀いおいるものがある



ため貞䞻にずっおは䜿いやすい融資ず蚀えたす。


 

▶公的融資に関する詳现は、過去蚘事をご芧䞋さい。


 


リノベヌション効果

リノベヌション効果

貞䞻にずっおリノベヌション怜蚎する際の悩みは、やはりリノベヌションしたこずによる費甚察効果です。



具䜓的には「成玄期間」ず「収益性」です。




匊瀟物件は築幎数が経過しおいるこずもあり、2018幎からリノベヌションを展開しおいたす。培底的な差別化戊略独自集客の確立の2本柱でむノベヌションした結果 



成玄期間短瞮幎間家賃収入増加させるこずに成功し、昚幎床はアパヌト収入利益が過去最高を曎新するこずができたした。たた匊瀟代衚が行った空宀察策は、䞍動産系メディアからも泚目されおいたす。


 

▶匊瀟リノベヌション詳现は、過去蚘事をご芧䞋さい。



▶匊瀟代衚の取材に関しおは、こちらをご芧䞋さい。



 


たずめ


今回は長期入居者が退去した際、貞䞻はリフォヌムリノベヌションどちらを遞択した方が早期客付けに結び付けやすいかに぀いお、お䌝えしたした。冒頭でお䌝えしたポむントをもう䞀床確認しおみたしょう。




近幎では賃貞物件の䟛絊数飜和による空宀率悪化が瀟䌚問題ずなっおいたす。



そのため家賃倀䞋げしおもクオリティヌが䜎い物件は、築幎数が浅くおも客付けに苊戊するケヌスが高くなりたす。安定的な集客をするには物件資産䟡倀を最倧化させる以倖方法はなく、特に築幎数が20幎以䞊経過した物件は、リノベヌションを怜蚎すべきです。



今回ご玹介した内容を実践しお頂ければ確実に効果は期埅できたすが、「こんなのどこから手を぀けおいいかわからない」ずいう方もいらっしゃるのではないかず思いたす。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軜無料盞談」をご利甚ください。


過床なメヌル配信、匷匕な営業掻動等は䞀切行なっおおりたせんのでどうか安心しおご盞談ください。



 

空宀察策コンサルタント　有限䌚瀟　山長
有限䌚瀟　山長　長田　穣

取締圹　長田 ç©£(オサダミノル)

アパヌト経営、空宀察策コンサルタント


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▶〒400-0053　山梚県甲府垂倧里町2090

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055-241-2218

090-8514-3562

 

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