賃貸長期入居者が退去した際、リフォームorリノベーションどちらがベスト？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月3日
- 読了時間: 6分
一般的に賃貸内装は6年を超えてくると減価償却が終了し、経年劣化が進む可能性が高まります。
長期入居者が退去した場合原状回復程度の工事では生活感が残りがちとなるため、リフォームかリノベーションの選択が必要になります。
本投稿は長期入居者が退去した際、貸主はリフォームorリノベーションどちらを選択した方が早期客付けに結び付けやすいかについて、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"長期入居者退去→リフォームorリノベーションの基準ポイント”
１．リフォームorリノベーション検討の目安は築20年
賃貸物件の家賃は築年数が経過するにつれて下落していき、一般的には築1年毎に1％の減少が見込まれます。特に築年数10年目と20年目は、資産価値低下が顕著となりエリア内の家賃相場が急激に値下がりしてしまいます。
例えばJR甲府駅を最寄り駅とした２LDKの家賃相場に関してですが…
築１～10年 | 築10～15年 | 築15～20年 | 築20～25年 | 築25～30年 |
7,8 | 7,1 | 6,9 | 6,1 | 5,4 |
築11年目／築21年目を見てみると、一気に1万円近く値下がりしているしていることがわかります。
家賃相場が大幅に下落する背景には
築11年目以降に関しては、新築時と比べ資産価値が下落
築21年目以降に関しては、設備の減価償却が終了→価値がさらに下落する
ことが挙げられます
キッチンなどの水回りの減価償却は15年程度のため、築10年～20年以内では設備をそのまま活用し表装リフォームを強化することで家賃値下げを最小限に抑えつつ早期客付けが期待できます。
しかし築年数が20年を超えると設備の減価償却が終了し機能性／利便性が低下するため、リフォームのみでは早期成約／家賃維持は難しくなります。
リノベーションを行うと物件資産価値が向上し機能性や利便性が改善されるため早期成約はもちろん、家賃値上げも可能となり収益性を高めることができます。
２．リノベーションすると、室内印象はガラリと変わる
上の部屋は、弊社物件のリノベーション・ビフォーアフターです。
リノベーションを施すと室内印象が大幅に向上し、築年数の古さを感じ瀬なくなります。
また部屋を紹介する仲介担当者から見ても、室内がおしゃれになっているリノベーション部屋は、築浅物件に入居したいが予算的に合わない人からの反響が得やすいため、積極的に紹介／案内してくれる傾向があります。
３．リノベーション資金の裏ワザ
リフォーム／リノベーション費用は、使用する部材や施工範囲によって異なります。
弊社物件の場合、表装リフォーム（内装／床材張替えなど）で概ね100万円以内、フルリノベーションで200～250万円程度となります。
リフォーム／リノベーションを行う際、可能であれば全額自己資金（修繕積立費）で対応するのが理想です。
しかしリフォームやリノベーションは今後も発生するため、内部留保を確保するために借入を行うことががキャッシュフローにプラスになることもあります。
リノベーション資金調達する際、一般的には金融機関に依頼することが多いですが、事業系融資となるため金利はやや高めとなってしまいます。
そこでおススメなのが公的融資制度を活用することです。公的融資のメリットは…
金融機関で借入するより金利が低く固定金利
利子補給が設定されているケースもある
ため貸主にとっては使いやすい融資と言えます。
▶公的融資に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．リノベーション効果
貸主にとってリノベーション検討する際の悩みは、費用対効果です。
具体的にはリノベーションによって成約期間がどのくらい短縮するか、そして収益性はどのくらい向上するかが重要なポイントとなります。
弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年からリノベーションを展開しています。徹底的な差別化戦略＋独自集客の確立の2本柱でリノベーションした結果…
成約期間が短縮＋年間家賃収入の増加に成功し、昨年度はアパート収入と利益が過去最高を更新しました。また弊社代表が行った空室対策は、不動産系メディアからも注目されています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶弊社代表の取材に関しては、こちらをご覧下さい。
５．まとめ
今回は長期入居者が退去した際、貸主はリフォーム／リノベーションどちらを選択した方が早期客付けに結び付けやすいかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年では賃貸物件の供給数飽和による空室率悪化が社会問題となっています。
そのため家賃値下げしてもクオリティーが低い物件は、築年数が浅くても客付けに苦戦するケースが増えています。安定的な集客をするには物件資産価値を最大化させることが不可欠であり、特に築年数が20年以上経過した物件は、リノベーションを検討することが重要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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