賃貸経営におけて退去は基本的に防ぐことはできません。
退去理由が「転勤」「転職」「戸建て／間取りが広い賃貸に住替え」であれば「不可抗力」と言っても過言ではありません。
一方退去理由が「管理の質の低下」「借主同士におけるトラブル」が原因である場合、対応次第では退去を予防することは十分に可能です。
賃貸経営にとって一番重要なのは、長期入居して頂く事によって最大限の家賃収入を得ることです。長期入居に持って行くことができれば、物件稼働率上昇／借主からの友達紹介などメリットが大きくなります。
本投稿は、効果的な退去予防策について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"退去予防で重要なポイント”
１．物件清掃が行き届いている
共用部や物件周りは定期的に清掃が行わなければ汚れが目立ってしまいます。特に春先から秋ごろまでは…
共用廊下などに「蜘蛛の糸」「無視の死骸」が発生
駐車場／植栽に雑草が多く発生
するため何も対応しないと退去のきっかけを作ってしまうだけではなく、入居促進にもつなげられないため稼働率が悪化する可能性が高くなってしまいます。
一方賃貸経営で成功している貸主は物件清掃の重要性を理解しているため、最低でも月に1回／よくされる方で週に1回は、物件清掃を行っています。
物件清掃が行き届いていると急な内見が入ったとしても、物件の第一印象が良くなるため成約率は格段に向上します。
弊社物件は以前清掃業者に委託していました。しかし緊急修繕の費用捻出のために清掃委託をやめ仕方がなくオーナーである弊社代表が行うことになりましたが、次第に借主とのコミュニケーションが取れるようになり相談事などがあると積極的に対応するようにしました。
その結果顧客満足度を上げることに成功し、従前と比べ長期入居して頂ける確率が格段に向上しました。
▶物件清掃の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．設備交換などが迅速
賃貸物件に備え付けられている設備の所有権は貸主にあります。そのため、設備不良が発生し交換や修理が必要になると貸主に許可を求めなければなりません。
5年～10年周期で発生してしまう設備不良としては
換気扇の部品劣化：部品劣化により使用時に異常音が発生する
トイレのボールタップの劣化：劣化により水が止まりにくくなる
エアコンや給湯器の劣化
などがあります。
2020年に改正された民法によって、一定の期間内に修理対応しないと借主は貸主に対して家賃減額できるようになりました。
民法改正によって改正前と比べると修繕を行う貸主は多くなりましたが、退去予防として考えるのであれば早期対応・解決させたほうがいいはずです。
弊社物件においては、設備不良が発生した際においてその理由が「経年劣化と認められる」ものに対しては、オーナー決裁不要として早急に対応するように管理担当者には伝えています。
その結果場合によっては借主から電話連絡を受けた当日に解決することもできるため、顧客満足度を高めることに成功しています。
３．しっかりと設備投資している
築年数が経過してしてしまうと、設備の機能性／利便性はどうしても低下してしまいます。そのため設備投資を行わなければ、客付けできたとしても不満が大きくなるため長期入居に繋げることは難しくなってしまいます。
ただ、資産価値を高めることができるリノベーションを行うことで、機能性／利便性向上が期待できるため入居促進＆長期入居に繋げることができます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から差別化＆家賃値上げ目的のリノベーションを展開。
2018年から2023年までの期間中、全20戸中14戸をリノベーションを行いました。
上記期間中に退去となったのはわずかに３戸。このことから設備投資をしっかりと行えば長期入居／退去予防に繋げることが可能となります
▶リノベーションの重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．仲介会社担当者からの評判がいい
築年数関係なく物件管理の質が良い物件ほど、成約率は高くなることから仲介担当者は積極的に物件案内／紹介をしてくれます。
不動産投資に成功している貸主は、「物件管理の質の向上＝長期入居＝仲介会社から紹介されやすくなること」を把握していますが、設備投資に消極的／物件清掃を行っていない物件では、長期入居に繋げられることができないばかりではなく、適正賃料に設定しても空室期間が長期化となってしまいます。
５．まとめ
今回は効果的な退去予防策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸経営で退去は必ず発生してしまうものです。しかし、今回ご紹介した通り顧客満足度を高める物件管理を行えば「借主の退去のきっかけ」が発生しないため退去予防＋長期入居に持って行きやすくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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