家賃収入だけで生活するためには、どうしたらいい?

更新日:9月10日


「家賃収入だけで生活がしたい」と考えている方は、沢山いるのではないでしょうか?


不動産賃貸業は、不労所得のひとつであり、入居さえしてもらえれば、原則として「毎月必ず家賃が入ってくる」ことから、ローンや税金などを支払った後のお金は、利益となるため、利益が多くなれば「会社員をしなくても、家賃だけで生活」することは可能です。


ただ、不動産賃貸業は「皆さんが思っている以上に甘い世界」ではなく、しっかりと対策を行わなければ、キャッシュフローが回らなくなってしまい、赤字経営となってしまいます。


先に言っておきますが、空室が発生しても「毎月必ず家賃が入るサブリース契約をしている物件」においては、サブリース会社のリスクなどを考慮しているため「管理料が高め」となっていることから、場合によって破損をしてしまう可能性があり、更には「家賃相場と現在の家賃との間に乖離」が発生していると、更新のタイミングで「借地借家法第32条1項」を適用(家賃減額請求)してきて、これに関しては、サブリース会社が同法における「借主の立場」となってしまうため、減額請求を拒否することができなくなり、場合によってはキャッシュフローが厳しくなってしまうこともあります。


では、家賃収入だけで生活をしたいと考えた場合、どのような対策を講じればいいのでしょうか?(集金管理をしている物件を対象とした対策を紹介します)

 

▼目 次

1.空室を可能な限り出さない

2.物件管理の質を高める

3.家賃を安易に下げない

4.適切なリフォーム・リノベーションを行う

5.管理会社に管理委託する

6.まとめ

 

1.空室を可能な限り出さない

不動産賃貸業は、お客様が賃貸物件に入居してもらえることによって、初めて家賃収集が発生し、退去となってしまうと「次の方が入居するまでは家賃収入がストップ」してしまうことから、アパート経営で成功させたいのであれば、まずは空室を可能な限り「出さない」ことが重要となります。


ただ現実としては、お客様都合(転勤や転職)などによって、短期間で退去してしまう方はいますが、この場合においては「不可抗力」となってしまうため、ある意味においては致し方がありません。


問題なのは、「入居者トラブル」や「設備トラブル」が解決できなくなってしまったことによる退去。


上記に関しては、早期に対応することによって、トラブルを解決することができるため、このこと自体で退去が発生することはありませんが、ただトラブル解決に時間がかかったりすると、「物件に住み続けることに嫌悪感」を感じてしまうため、退去してしまう可能性が高くなってしまいます。



2.物件管理の質を高める

物件管理の質を高める

アパート経営に成功している物件の特徴としては、物件管理が行き届いています。

賃貸物件における「トラブル」は、築年数は一切関係なく、どの物件でも発生してしまいますが、トラブルが発生した際に、いかにして早期解決をすることができるのかを、しっかりと考えている物件では、入居率や稼働率が高めとなっています。


2020年に民法が改正され、賃貸設備が故障した際、一定期間内に対応ができなければ、借主は家賃減額請求ができるようになりました。今の時代は「権利主義」となっているため、厳しいお客様は、すぐにクレームを言われることもありますが、設備不良が発生した際に、協力業者さんとの連携がうまくいっている物件では、早急に対応することができるため、お客様を待たせることなく、対応することが可能です。



3.家賃を安易に下げない

家賃を安易に下げない

賃貸物件は、築年数が経過すれば、当然ながら価値は低下してしまいますので、家賃を維持することは難しくなってしまいます。そのため、築年数が10年を超えてくると、新築時と同じ家賃では募集することが難しいため、家賃を値下げ募集するケースがあるのですが、ただ賃貸経営に成功している方は、安易に家賃を値下げすることはしていません。


よく「家賃が高いままの状態で空室にしておくと、その期間内は家賃が一切入ってこないため、機会損失が大きくなるので、それならば家賃を数千円値下げして募集をした方が、結果的には機会損失を抑えることができる」と言われています。


機会損失という部分においては、確かに上記は有効的かもしれません。

ただ、家賃値下げをしてしまうと、当然ながら「成約できたとしても、家賃収入は減ってしまう」ことになり、さらに家賃値下げをしてしまうと「その情報は確実に他の入居者」さんも見ている可能性が出てくるので、契約更新のタイミングで「家賃値下げを要求」してくる可能性が高くなります。


もしこのような状態が続いてしまえば、負のスパイラル状態に入ってしまい、仮に成約できたとしても、損益分岐点が高くなってしまうため、空室が多く発生してしまうと、すぐに赤字経営になってしまいます。


賃貸経営で成功している方は、この後説明いたしますが「必要に応じてリフォームやリノベーション」を行うことで、資産価値の向上を図り、家賃値下げを回避/もしくは値上げすることによって、収益性を高めています。



4.適切なリフォーム・リノベーションを行う

適切なリフォーム・リノベーションを行う

賃貸経営で成功している方は、物件資産価値を常に高めようと、色々と対策をしています。


一般的には、築年数が20年前であれば「リフォーム」、築年数が20年を超えた物件においては、「リノベーション」を行うと効果的と言われています。


弊社物件に置き換えてみると、もともと弊社物件では「退去後に適切なリフォーム工事」を行っていたので、築年数が23年までは「家賃相場よりも家賃設定は高かった」ものの、客付けに苦労することはありませんでした。


しかし、翌年の繁忙期、今までの成功事例が全く通用しなくなったので、リフォームからリノベーションへと方針転換しました。最初のころは「認知度不足」だったこともあり、客付けすることが難しかったのですが、次第に認知度も高くなり、今ではリノベーションを行う前に部屋が埋まるということも、珍しくはなく、2022年8月現在満室状態となっております。



5.管理会社に管理委託する

管理会社に管理委託してもらう

数的にはそれほど多くはないものの、賃貸経営で一番困るのは、土休日や深夜帯に「重大な設備トラブル」が発生した場合です。例えば「上階から漏水」が発生した場合、漏水を起こしてしまった当事者は、恐らくパニックとなってしまい、対応しようと思っても「どこに連絡すればいいのか」わからなくなってしまいます。


管理会社に管理委託している物件においては、24時間管理が普通となっている(ただし場合によっては、有料オプション制の所もあります)ので、トラブルが発生しても「専用のコールセンター」に連絡すれば、すぐに担当者が現場に急行し、対応してくれるので、とても心強いのですが、これが自主管理物件の場合、貸主が全て対応しなければならないため、対応が後手後手となってしまうことも想定されます。


さらに、退去時における退去立ち合いに関しても、管理会社に委託している物件では「管理担当者が立ち会う」ことになるため、しっかりと確認することができますが、自主管理物件では「貸主自ら立ち会うものの、原状回復に関する知識がない」場合には、内装業などをしている業者さんと一緒に立ち合い業務を行うことになることから、利害関係が強くなってしまい、適切な判断(貸主側に有利な裁定をしてしまう可能性がある)ができない恐れがあり得ます。



6.まとめ

賃貸経営で成功=家賃収入だけで生活を実現させるためには…

  • 空室を出さない環境にする

  • 管理の質を高めて、顧客満足度を高める

  • 適切なリフォーム・リノベーションを行い、資産価値向上を図る

  • 管理会社に管理委託してもらう

上記の対策を講じることができれば、家賃だけで生活することは可能です。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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