不動産投資する際、都市部にある利回りがいい中古物件を購入すれば大丈夫と安易に考えている方が多いです。
不動産投資は他の投資と比べるとリスクは少ないと言われているものの、近年では人口減少による空室率悪化／働き方改革による地方移住が発生していることを踏まえると、都市部の物件を購入しても安定した賃貸経営ができるとは言い切れません。
築古物件を購入し儲かるようにするためには、情報収集を行い計画性を持って対応することが求められます。
本投稿は築古物件の利益を最大化させるための方法について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"築古物件の利益を最大化させるうえで重要なポイント”
１．築古物件が儲からないと言われる理由
築古物件は築年数が経過しているため、築年数が浅い物件と比べるとリスクが大きいと言われています。リスクに関しては以下3点を挙げることができます。
修繕リスク
客付けリスク
家賃下落リスク
それぞれのリスクについてみていきましょう。
１）修繕リスク
築古物件は至る所で自然損耗や経年劣化が発生しているため、設備不良等による修繕リスクは築浅物件と比べるどうしても大きくなってしまいます。
また築年数が経過した物件は競争力が低下しているため、リフォーム利回りからリフォーム費用を決めてしまうと場合によっては訴求力が低下するため、客付けが難しくなる可能性もあります。
さらに昨今のインフレの影響で建築部材＆人件費は高騰しています。そのため当初計画していた収支予測より悪くなる可能性が出てきます。
２）客付け
部屋探しする人は主要賃貸検索サイトを活用していることが多いです。同サイト内には検索画面があるため、希望条件に合致していない部屋は成約対象から外れてしまいます。
築古物件は価格競争になりやすくなりますが、先程もお伝えした通り空室率悪化の影響で適正賃料に合わせても客付けが難しい物件が発生しています。
３）家賃下落リスク
競争力が低下している古い物件は価格競争になりやすくなります。仮に客付けができたとしても家賃収入が下落することを意味しているため、収益性が低下してしまうことが予想されます。
家賃値下げを繰り返すことで「負のスパイラル」に陥る可能性が高くなってしまいます。
▶負のスパイラルについては、過去記事をご覧下さい。
２．築古物件で儲かるようにするためには？
築古物件で儲ける＝収益性を高めるためには、物件差別化を徹底することが求められます。これができないと空室長期化は避けられません。
弊社代表は物件差別化に関して、以下2つを意識しなければならないと考えています。
差別化リノベーション
集客の差別化
それではそれぞれの差別化についてみていきましょう。
１）差別化リノベーション
リノベーションの最大の魅力は「室内がおしゃれなのに家賃がリーズナブル」な点です。リノベーション物件に入居される方は新築／築浅入居希望者orおしゃれな暮らしをしたい方なので、設備はもちろんですがデザイン性を強化しなければ入居促進に繋げられません。
しかし競合他社との差別化を図らなければ「同質化」となってしまうため客付けが難しくなり、さらに時間の経過と共に価値が下落するため価格競争に巻き込まれてしまいます。
リノベーションの価値を最大化させるためには、「顧客のニーズが高く、競合他社が提供できない独自の価値」を見出せるような部屋を作ることです。
弊社物件では築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。20～30代女性をターゲット＆意識したカフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、フルリノベーション部屋にはオリジナルキッチン、洗面台、浴室リノベーションを行っています。
競合他社では提供できない水回りを導入したことで、内見者／入居希望者からの物件評価が高くなったため…
成約期間は年々短縮傾向、早ければ退去翌日、遅くても2か月以内には客付け
内見からの成約率は約8割
リノベーション価値の目減りが小さいため、契約更新時家賃値下げ要求ゼロ
従前より家賃8～10％値上げに成功、退去後も家賃2,000円アップしても早期客付け
ができるようになり、本執筆時2025年1月9日現在満室稼働中です。
▶弊社リノベーションキッチン詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）集客の差別化
賃貸検索サイトは短時間で希望条件に合致した部屋を検索することができますが、募集する側は希望条件に1つでも合致していないと成約候補から除外されてしまいます。
また同サイト内にはリノベーション専用ページはあるものの、同サイト内のリノベーション定義に合致していないと掲載することができません。
そのため反響数が伸びない物件は、仲介会社側にとって掲載に対する費用対効果が期待できないと判断され、同サイト掲載を一方的に取りやめることがあります。
早期客付けを目指すのであれば、集客の差別化を図らなければなりません。
弊社物件ではリノベーション事業を開始した2018年に物件公式サイトを開設。SNS媒体を活用した集客を行った結果、3年前から反響数が急増し成約した方の約8割は公式サイト経由となりました。
弊社が集客の差別化を行ったことで…
家賃相場の影響を受けにくく家賃値上げが可能となる
閑散期であっても安定した集客が可能
となり早ければ退去翌日に入居申込が入ることがあります。
▶弊社集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は築古物件の利益を最大化させるための方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築古物件は資産価値が低下しているため、儲からないイメージが強くなってしまいます。
しかし徹底した差別化戦略を打ち出すことで、競合他社との差別化を図れるため集客上有利になり、さら家賃値上げも可能となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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