基本的に賃貸借契約の期間中は家賃が変わることはありません。ただ場合によっては契約期間内であっても貸主は家賃減額に応じなければならない場合があります。
しかし事前に対策を講じておけば、家賃減額請求を回避することができるため、安定した家賃収入を得ることが期待できます。
本投稿は貸主が家賃減額に応じなければならない場合、対処方法をお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．貸主が家賃減額に応じなければならない場合
貸主が家賃減額に応じなければならない場合とは以下2つのケースが発生した時だけです。
一定期間内に設備不良が改善されない場合
家賃相場と現況家賃に乖離が発生した場合
それではそれぞれのケースを見ていきましょう。
一定期間内に設備不良が改善されない場合
2020年に民法が改正され、一定期間内に設備不良が改善されない場合、その支障の程度によって家賃減額をしなければならなくなります。（借主から申告があった場合必ず対応しなければなりません）
「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」で免責期間及び家賃減額案が示されています。
ただ設備復旧に時間がかかってしまうと、同ガイドラインで示された家賃減額を借主に提示しても納得してくれる方はほぼいません。
また雨漏りやエアコン故障など重大な事故が起きた場合、近隣ホテルを手配（宿泊代は貸主負担）＋家賃大幅値引き（一定期間内のみ）しなければ契約上における信頼関係を継続することは難しくなるため、退去リスクが高くなります。
家賃相場と現況家賃に乖離が発生した場合
家賃相場は年数の経過と共に下落するのが一般的なため、入居期間が長くなると相場と現況家賃に乖離が発生しやすくなります。
借地借家法第32条1項では相場との家賃乖離があった場合、借主は家賃減額請求ができ多くは契約更新時に要求されます。
借地借家法 第32条1項 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相応となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、招来に向かって建物の借賃の額を増減することができる。
家賃減額要求があっても貸主が合意しなければ、最終的に法定更新に切り替わり現況家賃のままとなりますが、減額要求を拒否すると借主の中には契約更新せずに退去する方もいます。
２．借主からの家賃減額請求を回避させる方法
設備不良／家賃相場下落による借主からの家賃値下げ要求は、貸主的には不可抗力と言っても過言ではありませんが、出来ることならば回避したいものです。
実は以下に掲げることを実践すると借主からの家賃値下げ要求を回避することができ、実際弊社物件でも実践したことで家賃値下げ要求は全く発生していません。
管理会社との連携強化
管理会社に管理委託している物件では設備トラブルが発生しても、すぐに協力業者さんに連絡して早急に対応すれば免責期間内に修繕を終わらすことができます。
賃貸設備の所有権は貸主が持っているため、修理交換する場合貸主許可が必要となりますが、スピーディーに対応するには管理会社との連携を強化することが重要です。
借主とのコミュニケーションをとる
現在の賃貸業界は完全に借り手有利となっています。一部の借主は入居後もエリア内の家賃相場と現況家賃を確認しています。
ただ日頃から借主とコミュニケーションを取り、設備対応などの物件管理を強化すれば、家賃相場と現況家賃に乖離が発生しても、契約更新時に家賃値下げ要求をする借主は一定数以下に抑えることができます。
因みに弊社物件はエリア内の家賃相場と比べ最大1万円以上高い設定になっていますが、ここ10年ぐらい家賃値下げ要求は発生していません。
資産価値を高めるリノベーションを行う
築年数が20年を超えてくると設備の減価償却は終了するため、物件価値は下落→空室長期化／家賃値下げ要求が発生しやすくなります。
ただリノベーションすることで同築年の物件と比べ資産価値は向上するため、家賃相場より高くして募集しても客付けに影響が出ることは少なく、また目減りを抑えることができるため契約更新時に家賃値下げ要求が発生することは少なくなります。
３．まとめ
今回は貸主が家賃減額に応じなければならない場合、対処方法をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
家賃減額が続いてしまうとキャッシュフローの悪化／損益分岐点が高くなるため賃貸経営を継続することが難しくなってしまいます。
弊社物件は築年数は経過していますが、差別化リノベーション＋物件管理強化することで借主から家賃減額請求は全く発生せず、またリノベーションを機に家賃値上げ＋早期客付けに成功し2020年以降増収増益を継続中です。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
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