集客ターゲットに合った賃貸リノベーションが重要な理由
更新日：4月9日
商品を販売する時、どの会社でも「購入してくれるであろう年代層」を必ず絞った上で、商品開発～販売をしているはずですが、これは賃貸空室対策でも同じ。
賃貸物件の空室対策でも、ただ闇雲に「リフォームやリノベーション」をしても、結果＝早期成約にはなかなか繋がらず、場合によっては「空室期間が長期化してしまう」「費用対効果が期待できない」可能性すら出てきてしまいます。
賃貸空室対策で重要なのは、入居者客層をしっかりと把握することです。
空室対策でこの部分を無視している物件は意外に多く、その結果エリア内において二極化が進んでしまう可能性が高くなります。
本投稿は、集客ターゲットに合った賃貸リノベーションがどうして重要なのか、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"集客ターゲットにあった賃貸リノベーションが重要な理由”
１．今までの空室対策が通用しなくなっている
一部の地方都市ではすでに空室率が30％を超えている所があります。
日本の人口は2008年をピークに下落傾向が続き、今後は少子高齢化が急速に進むことから、賃貸需要は限りなく減少していきます。
しかし節税目的などから新規賃貸物件の建設は進んでいることから、現在では明らかに賃貸需要と供給のバランスは崩壊し空室率が増加傾向となっています。
そのため空室対策も昔と今ではやり方が180度違います。
需要と供給のバランスが保たれている時代では、家賃を少し値下げすればすぐに部屋が埋まり、また当時は賃貸検索サイトみたいなものがなかったため、家賃相場の影響を受けることはありませんでした。
しかし空室率が上昇傾向となっている今では、ただ単に家賃値下げしても競合他社も同じような対策を講じるため価格競争が起きやすくなっています。このようなことが続けば負のスパイラルに陥ってしまい収益が悪化してしまう可能性が高くなります。
ただし現在ではSDGsが社会的に受け入れられているため、築年数が経過してもリノベーションを行うことで新たな顧客開拓をおこなうことができ収益性を高めることが期待できます。
▶賃貸経営の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
２．ターゲット層に響くような部屋作りの必要性
リノベーションを行う際集客ターゲットを明確にすることがとても重要となります。
具体的に言うと「集客ターゲット層に響く部屋」を提供することができれば反響数の増加／家賃値上げが行いやすくなり早期契約に繋げられます。新築物件が早期に満室になるのもターゲット層に響く部屋作りをしているからです。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを行っていますが、リノベーションを行う際には
客層分析
集客ターゲットに響く部屋作り
リノベーション予算を明確
に行いまた集客方法を全面的に見直しを行いました。
それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
（１）客層をしっかりと把握する
ただ単に空室対策したとしても、客層に響くような部屋でなければ早期契約に結び付けることはできません。入居してもらう方がどのような人＝客層なのかをある程度決めておく必要があります。
客層分析する際にはエリア内の賃貸市場を確認する必要があります。弊社物件ではこのような客層分析をしています。
物件所在地：山梨県甲府市大里町
エリア内特徴：閑静な住宅地。近年では若い世代が移住してくるようになっている
市場状況：ファミリータイプ物件が多く、特に2LDK賃貸アパートはとても多い。
入居客層：20～30代が最も多く、同棲開始／新婚が大半を占める
ファミリータイプ物件では女性が成約のカギを握っているケースが多いため、空室対策を行う際には「女性が喜ぶ部屋」にすることが重要となります。特にキッチンに関しては部屋の顔ともいえる箇所でもあるため、差別化＋機能性を充実させないと早期成約は難しくなります。
▶弊社リノベーションについては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
（２）ターゲット層に響くような部屋
ターゲット層をしっかりと把握した後は、どのような部屋を作れば納得して頂けるのかを考えなければなりません。
女性はナチュラル系の部屋に興味を持っていることから、弊社物件でリノベーションを行う際にはカフェスタイルに特化した部屋作りをしています。
▶女性の理想の部屋に関する詳細は、こちらをご覧下さい。
男女別に見る【理想の部屋】女性人気1位は「北欧」テイスト、男性に人気なのは…
カフェスタイルキッチンやナチュラル洗面台など、まるでおしゃれなカフェのお店にいるかのような、居心地が良い空間を提供することによって、早期成約に繋げることが可能となりました。
コンセプトをしっかりとしっかりと決めた上でリノベーションしているため
家賃値上げが可能となる
契約更新時家賃値下げを要求する借主が少なくなる
長期入居してくれる方が多くなる
事から安定した家賃収入を得ることができるようになりました。
▶弊社リノベーション効果に関しては、下記記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
（３）リノベーション予算をしっかりと決める
一般的なリフォームとは違いリノベーションは大規模な工事となるため、費用も倍以上になります。
そのためリノベーション予算をしっかりと決めた上で工事をしないと、成約になったとしてもキャッシュフローがうまく回らなくなってしまいます。
弊社では「リノベーション費用が何年で回収ができて、どのくらいの利益が発生するのか」を計算した上で工事を行っております。
費用回収＋利益確保で一番重要なのは、長期入居に繋げることです。
物件管理の質を高めれば借主に退去のきっかけを作らせないことから、長期入居に繋げることが期待できます。しかし物件管理の質が低下してしまうと住替えされてしまう可能性があり得るため、注意が必要です。
集客ターゲットを狙ったリノベーションを展開することで、物件に興味を示してくれる方は確実に増えてきます。その一方で賃貸検索サイト上で物件募集しても「築年数」「家賃帯」で引っかかってしまうと成約に繋げることが難しくなります。
そこで弊社物件では2018年に公式サイトを立ち上げました。特に力を入れているのがSNS集客です。その理由についてみていきましょう。
（４）集客スタイルを一新
ICT総研が調べた所によると、日本のSNS利用者は8270万人（普及率82％）で、利用目的で最も多かったのは「仕事や趣味の情報収集」であることが分かったとのことです。
リノベーション部屋をハッシュタグをつけてSNS投稿すると、SNS経由から問合せや内見予約が入ることが多くなり、その結果ご成約された方の約8割は、公式サイト経由からとなりました。
▶弊社物件集客方法に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】日本一空室率が悪い山梨県で、満室経営を実現できたのは、徹底したSEO対策をしたからです。
３．まとめ
今回は集客ターゲットに合った賃貸リノベーションがどうして重要なのか、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
集客ターゲットをしっかりと明確→他社との室内／集客差別化を図ったことによって、家賃相場の影響を受けず、当方の希望する家賃帯で成約して頂くことに成功しました。
さらに徹底した物件管理を行った結果、2020年以降増収増益を達成することができ昨年度は過去最高売上を達成することができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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