賃貸物件を募集する際、仲介会社に大手賃貸検索サイトに「物件情報」を載せてもらうよう依頼しますよね？
同サイト掲載依頼をかける理由は…
原則主要サイト掲載は仲介会社しかできない
部屋探し＝大手賃貸サイトを利用している
からです。
掲載後は反響を待つだけとなりますが、数週間たっても「反響／内見予約が入らない」場合、管理会社／仲介会社は募集自体に問題がある可能性が極めて高いと捉えます。
ただ適切なリフォーム／リノベーションを行っているのに反響が少ない場合、賃貸検索サイト集客自体に問題がある可能性が高いと言えます。
本投稿は不動産賃貸サイト依存集客が危険な理由についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．不動産賃貸サイト依存集客が危険な理由とは？
賃貸物件を探している方は主要賃貸検索サイトを利用しているため、多くの物件では同サイト掲載することが早期客付けの近道と考えています。
ただ弊社代表は同サイト集客に依存した集客は危険であると考えています。その理由は以下3点を挙げることができるからです。
価格競争が発生しやすくなる
仲介会社が物件掲載を外すかも？
賃貸検索サイトの根本的な問題点
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
１）価格競争が発生しやすくなる
賃貸検索サイトは希望条件を自由に入力することができます。そのため希望条件に1つでも合致していない部屋は自動的に成約候補から外れてしまいます。
賃貸検索サイトの家賃設定は「5,000円刻み」となっています。反響数を伸ばす目的で家賃を数千円値下げするだけで、一気に反響数が伸び早ければ数日で問合せ／内見予約が入ることがありますが…
エリア内で家賃値下げを行うと競合物件も同様の対応をとる
ため価格競争が起きやすくなり、場合によっては逆効果になってしまうことがあります。
▶家賃値下げの本当の恐ろしさについては、過去記事をご覧下さい。
２）仲介会社が物件掲載を外すかも？
仲介会社が賃貸検索サイトに物件情報を掲載する際、掲載料金が発生し費用は仲介会社が負担しています。
そのため客付けに時間がかかる＝掲載コストが高くなるため、仲介会社は「掲載に対する費用対効果が期待できない」と考えます。
大手管理会社が管理している物件では、直営の仲介会社を運営し、自社管理物件を最優先で客付けするため、仮に客付けに苦戦しても同サイト掲載を止めることはありません。
しかし自主管理物件／一般媒介契約の場合は、客付け目的で掲載しているため結果が出ない物件は仲介会社判断で掲載を取りやめることがあります。
３）賃貸検索サイトの根本的な問題点
賃貸検索サイトは部屋探しされる方は希望条件に合致する部屋を短時間で見つけることができるため、早期に部屋を決めることができます。
ただ部屋探しされる方は平均3件内見していると言われ、内見からの成約率は約2割と言われています。そのため内見数を増やさなければ早期客付けは難しくなるため、反響数があっても必ずしも成約に結び付けるとは言えません。
２．脱・賃貸検索サイト集客
賃貸検索サイト掲載して募集しても、検索で不利（家賃／築年数）になれば反響数を高めることができないため、早期客付けは厳しくなってしまいます。
早期客付けを目指すのであれば募集自体を見直し「脱・賃貸検索サイト集客」を目指した方が貸主的にはプラスになります。
賃貸物件の媒介契約は「専任」もしくは「一般」のどちらかであり、両者とも貸主自ら集客しても何ら問題はありません。
つまり貸主自ら物件募集を行うことで、物件情報をより拡散させることができるため反響数アップさせることが容易になります。
弊社物件は1993年築の２LDK物件のため、賃貸検索サイト集客では「築年数」「家賃帯」で検索に引っかかり反響数を伸ばすことが厳しくなります。
そこで2018年に収益UPを目指した差別化リノベーションを展開＋物件公式サイトを開設したことによって…
家賃相場より高い家賃設定でも早期客付けに成功
物件クオリティーが高いため、SNS映え効果もあり反響数UP成功
することができ、今では弊社所有物件に入居される「約8割」は弊社HPからとなっているので、価格競争／空室長期化の懸念は一切感じなくなりました。
▶詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は不動産賃貸サイト依存集客が危険な理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
仲介会社は成約報酬となる仲介手数料を1件でも多くとりたいと考えています。そのため貸主が賃貸集客し顧客を紹介してもらえると、仲介会社はラクして成約件数＋仲介手数料を得ることができます。
そのため貸主が集客を行う際、仲介会社を指定しておくと初期費用の一部をサービスしてくれる可能性が高くなり結果的には三方ヨシの関係を築くことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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