アパート経営を行う場合「物件管理」を行わなくてはなりません。物件管理は貸主自ら物件管理を行う「自主管理」、管理会社に管理料を支払うことで管理業務を委託する「管理委託」の2つあります。
管理委託の中にはサブリースも含まれますが今回は割愛します。管理委託とサブリースの詳細は過去記事をご覧下さい。
アパート経営は管理業務が複雑のため時間と手間がかかってしまいます。そのため一般的には管理会社に管理委託することが多いのですが一部の貸主はキャッシュフローを増やすためにあえて自主管理を選択される方がいます。
本投稿は物件管理する場合、自主管理＆管理委託どちらがメリットが高いかについてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．自主管理と管理委託の違い
一般的な賃貸管理業務は以下の通りとなっています。
入居募集＆賃貸借契約
家賃入金管理、家賃滞納回収
借主対応…クレーム、修繕対応
物件管理…消防点検、メンテナンス
退去立ち合い、退去精算
上記を踏まえながら自主管理と管理委託について説明いたします。
自主管理とは？
自主管理とは貸主自ら物件管理業務を行うことですが、自主管理物件の多くは入居者募集及び契約業務は仲介会社に委託しているケースが結構多いです。
管理委託とは？
管理委託とは管理会社に管理料を支払うことで物件管理全般を委託することです。管理会社に管理業務を丸投げすることで煩わしい管理から解放されるため時間と手間が一切かからず、大多数の貸主は管理会社に管理を任せてます。
２．自主管理と管理委託どちらがいい？
自主管理／管理委託どちらにするかは貸主の賃貸経営方針によって違ってきますが、アパート経営を成功させたいならば仮に賃貸管理知識があったとしても管理委託を選択した方がベストです。
管理委託にするべき理由をお伝えいたします。
優先的に客付けしてくれる
大手管理会社に管理委託すると直営の仲介会社が客付けしますが、直営の仲介会社は管理物件を最優先で客付けするよう対応してくれます。
一方自主管理物件の場合、貸主自ら仲介会社に仲介業務を委託することになりますが、反響が取れないと賃貸検索サイトの掲載料コストが嵩むばかりとなるため、仲介会社によっては一方的に募集を止めてしまうor当て馬的に扱われてしまいます。
管理対応が違う
賃貸物件では設備トラブルや借主トラブルなど様々な問題が発生します。管理会社は問題解決に必要なスキルをもっているため、仮に問題が発生しても早急に解決するよう対応してくれます。
一方自主管理物件では貸主自ら対応しなければなりません。管理スキルがないと対応に時間がかかり場合によってはクレーム→退去のきっかけを作ってしまうことがあります。管理対応の遅れは賃貸経営上最もやってはいけないことですが、一部の自主管理物件ではこのことを認識していない貸主がいます。
退去精算トラブルを避ける
退去時退去精算を行います。管理物件では管理担当者が室内立ち合いを行い、中立的な立場で対応してくれますが、自主管理物件の場合は利害関係者でもある貸主が立ち合うので、場合によっては貸主に有利な退去精算を行う可能性がありトラブルになる可能性が出てきます。
夜間トラブルにも対応してくれる
設備トラブルはいつ発生するかだれも予想することができません。ただ管理会社に管理委託すると24時間管理になっているため設備トラブルが管理会社の営業時間外（夜間や定休日）に発生してもすぐに対応してくれるので、顧客満足度を高めることができます。
一方自主管理物件では貸主が対応することになるので、夜間帯や休日に借主から連絡があった際はすぐに対応しなければならず、特に内装／電気会社と連携をとっていないと対応が遅れてしまい被害が大きくなる可能性があります。
管理料は損金計上できる
アパート経営は毎月入金される家賃が高額なため、適切な節税対策を行わなければ税負担が大きくなってしまいます。
アパート経営で認められている主な経費は…
アパートローンの金利
修繕費
火災（地震）保険料
固定資産税（都市計画税）などの一部税金
管理会社への管理委託料
仲介手数料、広告費
建物の減価償却費
があり管理会社に管理委託した場合、管理料は全額損金計上されるので節税効果が期待できます。
仮に管理料５％で1棟10戸家賃5万円で1年間全室満室が続いた場合、管理会社に支払う管理料は30万円となるため、節税効果として十分期待できます。
３．まとめ
今回は物件管理する場合、自主管理＆管理委託どちらがメリットが高いかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸物件では様々な問題が発生しますが、費用は掛かるものの管理会社に管理を任せることで問題を早期に解決してくれるだけではなく自主管理物件より客付けを優先的に行ってくれるので、貸主も安心して任すことができます。
一方自主管理物件は相談相手がいないため自己流で問題解決しなければならないため、物件管理スキルがないと顧客満足度が低下するため客付け＋物件稼働率を改善させることが難しくなります。
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