不動産投資は客付けさえできれば安定した家賃収入が期待できるため、他の投資と比べるとリスクは少ないと言われています。
ただ今後人口減少は確実に進むことから「空室リスク」で悩む物件は確実に増加してくることが予想されます。空室が多くなれば家賃収入に影響が出てくるため、リスクヘッジを意識することが求められます。
本投稿は賃貸空室リスク対処方法についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．空室リスクとは？
空室リスクとは「空室が長期化することで家賃収入が得られなくなる」ことです。
日本の人口は戦後右肩上がりでしたので物件供給は足りていない状態が続いていました。しかし2008年をピークに人口は右肩下がりとなっています。
総務省が発表した令和4年版情報通信白書によると、生産年齢人口（15才～64才）は年々減少傾向が続き2065年には約4,500万人になる見通しとのことです。
生産年齢人口＝賃貸物件を最も利用する人口となるため、物件供給調整などを行わない限り賃貸空室率は今後悪化することが明白です。
しかし新規物件建設に関して特段規制はないため、節税対策／私的年金代わりと称して今後物件建設は増加する可能性が高いことから、特に地方都市の賃貸空室率は深刻となります。
野村総研の調べによると、賃貸空室率は2040年には40%前後になると予測しています。ただすでに一部エリアでは空室率が30%台に到達しているため、空室率40%になるのは時間の問題と言っても過言ではありません。
空室率が悪化すれば空室損失→キャッシュフロー悪化に悩む物件が増加します。そのため適切な空室リスク対策を講じないと、淘汰する物件は急増することが懸念されます。
２．空室リスクが発生する理由
空室リスクが発生する背景には、以下の4つを挙げることができます。
人口変動
家賃相場より高い家賃設定
競合物件が多くなる
物件管理が悪い
それではそれぞれの理由を見ていきましょう。
１）人口変動
基本的に賃貸物件は需要が期待できるエリアに建設されます。ただ社会情勢／企業、団体事情によりエリアから撤退してしまうと空室リスクは一気に高くなります。
例えば4年前に発生した新型コロナウイルスの影響により、首都圏に本社を構える企業の一部は地方都市に移転しました。その結果今まで好エリアだった物件の空室率は一気に悪化となり、一時期社会問題となりました。
大学周辺にある学生専用アパートは、客付けさえ失敗しなければ一定の賃貸需要が期待できるため安定した家賃収入を得ることができます。ただし…
大学側が学生寮を完備した
入学者減少による大学統廃合／移転
などが発生すると、空室リスクが高くなります。
２）家賃相場より高い家賃設定
部屋探しされる方は予め家賃予算を決めているため、少しでも家賃が安い物件を選択しがちになります。
そのため家賃相場より高めの家賃設定にすると反響数を伸ばすことが難しくなり、空室リスクが長くなる可能性が高くなります。
３）競合物件が多くなる
エリア内に新築物件が建設される／競合物件が乱立しているエリアは空室リスクが発生してしまいます。
特に築年数が古い物件は価格競争となりがちになるため、競争（家賃値下げ）に負けてしまうと空室リスクが高くなります。
４）物件管理が悪い
近年の賃貸市場は借り手有利となっています。
そのため募集物件のクオリティーが低い（共用部清掃／募集部屋のリフォームなど）と内見時「この物件には住みたくない」と判断し、他の物件に流れる可能性が高くなります。
また仲介会社側も物件クオリティーが低い物件は、成約に繋げられないと判断し他の物件を勧める可能性が高いため、空室リスクは高くなってしまいます。
３．空室リスク対処方法
空室リスクを最小限に抑えることができれば、安定した家賃収入を得ることができるため、計画通りのキャッシュフローを実現することができます。
空室リスクを抑えるには、顧客が望んでいる価値と募集する側が提供できる価値を一致させることが重要です。両者の価値が一致すれば内見当日に入居申込する可能性が高くなり空室リスクを最小限に抑えることが期待できます。
このような話をすると「人気設備を増強する」「リフォーム／リノベーション」を考える方がとても多いのですが…
競合物件と同じような空室対策をすると…
同質化となり価格競争の温床になりやすい
時間の経過と共に価値が下落
し、空室リスクが高まる危険性があります。
空室リスクを最小限に抑え、さらに長期入居に繋げるためには差別化を差別化する「差積化戦略」が有効です。
弊社物件は1993年築の２LDKで物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県です。さらにエリア内には同築年の競合物件が乱立しているため、価格競争が激化しています。
稼働率＆収益性を高める目的で2018年から空き室を随時リノベーションしていますが、弊社リノベーションは差別化を差別化する「差積化リノベーション」を展開しています。
弊社物件はファミリー物件であるため、女性が成約のカギを握っています。そのため女性から人気が高い「カフェスタイル」に特化したリノベーションを行っていますが、特質すべきは可能な限り自然素材を用いオリジナリティーを追及している点です。
また集客方法も見直し、物件公式サイトを立ち上げHP／SNS集客を強化しました。
リノベーション／集客の差積化戦略を行ったことで、リノベーション開始前と昨年度を比較すると入居率／収益性は大幅に改善され昨年度は家賃収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション／差積化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸空室リスク対処方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今後賃貸空室率悪化は全国的に波及するため、空室リスクに陥る物件は確実に増加してしまいます。空室リスクを避ける／最小限に抑えるには、顧客目線に立った空室対策を強化することが求められます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments