賃貸空室リスク対処方法とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月14日
- 読了時間: 20分
不動産投資は他の投資と比べると、安定した収益を得やすいとされています。その理由は、借主さえ見つければ毎月安定した賃料収入が得られるからです。
しかし近年、賃貸経営を取り巻く環境は大きく変化しています。人口減少や物件の供給過多、競合物件の増加により、空室リスクに悩む貸主は年々増加しています。空室が長期化すると…
賃料収入の減少
キャッシュフローの悪化
修繕費やローン返済の負担増
といった問題を引き起こし、場合によっては賃貸経営そのものが成立しなくなる可能性があります。そのため今後の賃貸経営においては、「空室リスクを前提とした経営戦略」が必要になってきます。
本投稿は、賃貸空室リスクを最小限に抑える方法について、解説していきます。
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▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
空室リスクとは、空室が長期化することで賃料収入が得られなくなる状態のこと。
空室リスクが発生する主な原因は、人口変動、相場より高い賃料設定、競合物件の乱立、物件管理の低下の4つが挙げられる。
空室リスクを対処するには、適正賃料を意識し、物件価値を高めるリフォームやリノベーションを行い、仲介会社が紹介しやすい物件にすることが重要
１．空室リスクとは？
本題に入る前に、空室リスクの意味を理解しておきましょう。
空室リスクとは、空室が長期化することで賃料収入が得られなくなる状態のことです。賃貸経営は部屋が埋まれば貸主の収入になりますが、空室になると次の借主が入居するまで、収入はゼロになります。
例えば、賃料6万円の部屋で、空室が3ヵ月続けば、18万円の収入減となります。もし、複数の部屋で空室になると、年間で数十万～100万円以上の損失になることもあります。
つまり賃貸経営では、空室期間＝収入がゼロになる期間となり、空室が長期化するほど収益性は大きく悪化してしまいます。
空室リスクの影響①：空室でも支出は止まらない
空室リスクの怖い点は、空室が発生しても毎月発生する固定費は、必ず支払わなければなりません。賃貸経営における固定費とは…
アパートローン
固定資産税、都市計画税
管理費
共用部電気代、清掃代
火災保険、地震保険
となるため、空室が続くと手取り賃料収入が少なくなります。この状態が続くとキャッシュフローの悪化し、最終的には資金繰りが厳しくなってしまいます。資金繰り悪化を防ぐためには、満室経営を維持することが最も効果的な対策となります。
空室リスクの影響②：人口減少で賃貸空室率はさらに悪化する
日本の人口は戦後から増加が続いていたものの、賃貸物件の供給はあまり多くはなかったため、空室リスクはそれほど大きな問題ではありませんでした。
しかし2008年をピークに日本の人口は減少に転じています。
総務省の統計によると、日本の生産年齢人口（15才から64才）は今後も減少が続き、2065年には約4,500万人まで減少することが予測されています。生産年齢人口は賃貸物件の主要な利用者層と言われているため、この人口が減ることは賃貸需要の低下を示唆します。
さらに地方都市では進学や就職を機に若年層が都市部に流出しているため、賃貸需要の減少は今後さらに深刻な問題になります。
▶総務省が発表したデータは、こちらをご覧下さい。
空室リスクの影響③：賃貸空室率はさらに上昇する
国土交通省が発表した令和7年度の「建築着工統計調査報告」によると、賃貸物件の新規建設戸数は前年比5％減、3年連続減少の約32万戸となりました。ピーク時と比較すると約4割ほど減少しているものの、それでも毎年32万戸～34万戸が市場に供給されています。
この背景には、建築することで高い節税効果（相続税や所得税）を生みやすい事情があります。節税対策や相続対策の一環として建設されるケースは多いため、人口減少が続いているにも関わらず一定数が市場に投入され続けているのが実情です。
つまり今後の賃貸市場は、全国的に空室率が上昇していく可能性が高いと考えられます。
最新のデータによると全国の賃貸空室率は平均は21％で、東京や名古屋、大阪などの大都市圏では人口流入が続いているため、空室率は平均より低い水準にとどまっています。
一方で地方都市では人口減少の影響が大きく、空室率が平均を上回る地域が多く見られ、特に和歌山県や徳島県では平均と比較して約10％以上高くなっています。
賃貸空室率が上昇すると、その影響を最も受けやすいのが、築20年以上経過した物件です。築年数が古くなるほど、設備や間取りが現代のライフスタイルとは合わなくなり、物件の魅力や競争力が低下してしまいます。
部屋探しをされる方は予算が許す限り、築年数が浅い物件を選ぶ傾向があります。築年数が経過するほど物件の供給量が増えるため、多くの物件では空室を早期に埋めるために、価格競争が激しくなります。
賃料を下げれば入居促進につながりやすくなりますが、収益性は低下し、長期的には賃貸経営を圧迫する要因にもなりかねません。
賃料を下げれば短期的には入居が決まりやすくなる可能性がありますが、収益性が低下し、長期的には賃貸経営を圧迫する要因にもなりかねません。
さらに近年ではインフレの影響により、賃貸物件の賃料も全体的に上昇傾向となっています。ただ現在のインフレは、賃金上昇を伴う「良いインフレ」ではなく、生活コストの上昇に対して実質賃金が伸び悩んでいる状態が続いています。
そのため競争力が高い新築物件や築年数が浅い物件であっても、空室期間が長くなるケースも見られるようになってきています。
つまり空室リスクは、もはや築年数が古い物件だけの問題ではなく、多くの貸主が直面している共通の経営課題になりつつあります。
そのため今後の賃貸経営では、空室が発生する可能性を前提とした、より戦略的な経営が求められます。具体的には…
空室を前提とした収支計画を立てる
競合物件との差別化
内見者に選ばれる物件づくり
がこれまで以上に重要になります。
２．空室リスクが発生する理由
空室リスクが発生する背景には、以下の4つを挙げることができます。
人口変動
相場より高い賃料設定
競合物件が多くなる
物件管理が悪い
それではそれぞれの理由を見ていきましょう。
１）人口変動
一般的に賃貸物件は、人口が多く賃貸需要が見込めるエリアに建設されます。例えば次のようなエリアは学生や社会人、転勤者などの入居需要が期待できるため、比較的安定した賃貸経営が可能と言われています。
駅周辺の住宅地
大学周辺エリア
商業施設が集まる都市部
企業や工場団地が多いエリア
しかし賃貸市場は、社会情勢などの変化によって需要は大きく変動する可能性があります。もしエリアの人口が減少したり、企業や大学が撤退してしまうと、そのエリアの賃貸需要は一気に低下し、空室リスクが急激に上昇してしまいます。
新型コロナウイルスによる企業移転で、空室率が悪化した事例
2020年に発生した新型コロナウイルスでは、日本の働き方が大きく変わりました。リモートワークの普及により、首都圏に本社を構えていた企業の一部が、コスト削減や働き方改革の一環として、地方都市へ本社機能を移転ケースが増えました。
この影響でこれまで賃貸需要が高かった、都市部の一部エリアでは…
通勤者の減少
オフィス縮小
地方移住者の増加
といった変化が起こったため、それまで人気だったエリアの空室率が急激に上昇する現象が発生しました。
このように、賃貸物件の需要は社会情勢によって大きく変動するため、現在人気エリアであっても将来も安定しているとは断言できません。
学生専用アパートは安定しているようでリスクもある
学生向けアパートは、賃貸需要が比較的安定しやすいと言われています。合格と同時に多くの方が部屋を探すため、大学周辺にあるアパートは客付けさえうまくいけば、安定した賃料収入が得られやすいです。
一見すると安定しているように見える学生向けアパートでも、以下のような変化が起きると、賃貸需要が急激に減少してしまいます。
大学が学生寮を新設した
入学者が減少した
学部統合や大学統廃合が行われた
キャンパスが移転した
例えば大学側が大規模な学生寮を整備すると、多くの学生が利用することになるため、賃料を値下げしても空室リスクを改善することができません。また今後は少子化の影響により、特に私学大学では大学の統廃合やキャンパス移転が進む可能性が高いため、学生向け賃貸経営そのものが難しくなります。
このように賃貸物件の空室リスクは、建物の築年数や設備だけでなく、地域の人口動向や経済状況にも大きく影響されます。
そのため今後の賃貸経営では、地域の需要変化を踏まえた空室対策を早めに行うことが、安定した賃料収入を維持するための重要なポイントになります。
２）相場より高い賃料設定
空室が長期化する原因の一つとしてよく起こり得るのが、相場より高い賃料設定で募集しているケースです。
賃貸経営を成功させるためには、収益性を高めることはとても重要です。しかし相場よりかけ離れた賃料設定は、結果として空室期間の長期化を招くだけとなります。
賃貸物件を探す方は、賃貸検索サイトを利用しています。同サイトには、賃料や間取り、エリアなど希望条件を入力でき、短時間で条件に合致した部屋を見つけることができます。その中で特に賃料は最も重要な検索項目の一つとなっています。
例えば、エリア周辺の1K物件の賃料相場が6万円、顧客の賃料予算を5万円～6万円とします。この場合顧客は同サイトで「5万円～6万円」と検索するため、同じ条件の部屋を7万円で募集すると、その物件は検索結果に表示されないため、空室が長期化しやすくなります。
同サイトにはエリアの賃料相場が掲載されているため、相場より高い賃料で募集すると、検索段階で成約候補から外れてしまいます。つまり賃料設定を誤ると、「反響が少ない」「内見予約が入らない」状況になり、結果として空室期間が長期化してしまいます。
３）競合物件が多くなる
エリア内に新築物件が供給されると、入居希望者の多くは最新設備が充実し、見た目にも魅力的な新築物件を優先的に選ぶ傾向があります。その結果、同じエリア内にある既存の物件、とりわけ築年数が古い物件は、競争力が低下していることもあり、空室リスクが高まります。
また新築物件が増えると、エリア内の競争も激しくなります。内見者は複数の物件を比較して選ぶことが多いため、競合物件との差別化ができない場合は、築年数が浅い物件の方が有利になり、古い物件は空室が長期化しやすくなります。
そのため早期に部屋を埋めようと、賃料の値下げを行う物件が多くなります。値下げすれば成約率が高まり、空室による機会損失も最小限に抑えられますが、貸主にとっては収益の減少に直結するためデメリットとなります。
また一度下げた賃料をもとに戻すことは簡単ではなく、長期的な視点で見れば収益性に影響を与える可能性が高まります。
４）物件管理が悪い
近年の賃貸市場は、人口減少や物件供給増加の影響により、借り手有利な状況が続いています。そのため募集物件のクオリティーが低いと、内見があっても内見者からは敬遠されてしまいます。例えば…
共用部分の清掃が行き届いていない、管理が徹底されていない
建物の外観が古く見える
築20年以上経過しているのに、設備や間取り、内装が古い
状態では、第一印象が悪くなり、適正賃料で募集しても「この物件には住みたくない」と判断されてしまい、他の物件に流れてしまいます。
さらに注意しなければならないのは、内見者だけではなく仲介会社の対応にも影響が出る可能性がある点です。
仲介会社の主な収入源は成約報酬となる仲介手数料です。仲介手数料は法律により最大でも1,1か月分までと決まっています。そのため物件クオリティーが低い物件は「紹介しても成約率が悪い」と判断され、場合によっては当て馬的に扱われてしまいます。
つまり、物件のクオリティーが低いままの状態では、入居率や成約率にも影響が出てしまい、結果的には空室期間が長期化しやすくなります。
３．賃貸空室リスク対処方法7選【満室経営のための実践戦略】
賃貸経営において空室を完全にゼロにすることは不可能に近いですが、適切な対策を講じることで空室期間を短縮し、安定した賃料収入を確保することは、十分に可能です。
特に人口減少や物件供給の増加が続く現代の賃貸市場では、「募集すればそのうち決まる」「貸主は通帳だけ見ていればいい」という考え方はもはや通用しなくなっています。
早期に空室を解消し満室経営を維持するためには、顧客ニーズを理解し、競合物件との差別化を意識した戦略的な物件運営が鍵となります。それでは、空室リスクを抑えるために実践すべき7つの対処方法についてご紹介します。
１）適切な賃料設定にする
空室対策の基本となるのが適切な賃料設定です。賃料は賃貸経営の収益に直結する重要な要素ですが、
部屋探しをされる方は、賃貸検索サイトで検索する際、「〇万円以下」といった条件を入力するため、相場より高すぎる賃料設定にすると、検索結果に表示されなくなります。
また表示されたとしても、内見者は複数の部屋を内見し比較しているため、賃料に割高感があると、成約率が低下する可能性があります。成約ができなければその間の賃料収入はゼロになるため、収益性が悪化してしまいます。
賃料設定を行う際には、同じエリア・間取り・築年数の物件がどの程度の賃料で募集されているかを調査し、競合物件の賃料分析を行った上で適正な賃料を設定することが重要です。
２）ターゲットを明確にする
賃貸経営では、誰に向けた物件なのかを明確にしないと、物件の魅力を十分に伝えることができません。ターゲットが曖昧な物件は中途半端な物件になりやすく、競合物件との差別化も難しくなります。
一般的な賃貸物件の主なターゲット層は、以下の通りです。
学生
単身社会人
カップル、新婚
子育て世帯、共働き夫婦
これらの層はライフスタイルや住まいに求める条件が大きく異なるため、空室対策を行う上でターゲットを明確に設定することは、非常に重要になります。
例えば学生向けや単身社会人であれば、無料高速インターネットや宅配ボックスなどの利便性が求められます。一方ファミリー向けの場合、収納力が高い間取りや広いリビング、デザイン性が高い部屋などが求められます。
このようにターゲットを明確にすることで、間取りや設備、内装デザインなどをニーズに合わせて最適化することができるため、内見からの成約率が高くなります。賃貸経営では、単に設備を増やすのではなく、「誰に住んでもらう物件なのか？」を意識した物件づくりが重要になります。
3）競合物件と差別化する
近年の賃貸市場は借り手有利な状態が続いています。そのため多くの貸主は空室対策として、人気設備の導入や表装リフォームを行うことが多いです。
しかしエリア内にある競合物件も、同様の対策を取っている可能性は高いことから、物件同士の違いがなくなるため同質化が起こります。物件同士の特徴が似通ってしまうと、部屋探しをされる方は最終的に「賃料の安い物件」を選ぶ傾向が強くなり、価格競争に陥りやすくなります。
そこで重要になるのが「競合物件との差別化」です。他の物件にはない特徴や魅力を持たせることで、内見者に「この物件に住みたい」と思ってくれる可能性が高まります。例えば、次のような差別化が考えられます。
北欧テイストやカフェスタイルなど、デザイン性が高いリノベーション
ワークスペースや高速インターネットを備えたテレワーク対応の部屋
収納力を高めたウォークインクローゼットや可動棚の設置
宅配ボックスやスマートロックなど、利便性ん高い設備導入
ペット飼育可能物件や趣味を楽しめるコンセプト型賃貸
このような魅力的な特徴を持たせることで、競合物件との差別化を図れるだけでなく、内見者にとっても印象に残りやすい物件となるため、内見からの成約率は格段に高くなります。
４）リノベーションによる物件価値向上
築年数が古い物件は設備や間取りの老朽化やデザインの古さが原因で、どうしても新築や築年数が浅い物件と比べると、不利になりがちです。
しかしリノベーションを行い、現代のライフスタイルに合った間取りや設備に改修することで、物件の付加価値は大きく高まります。
築年数が古い物件であっても、室内のデザイン性や利便性が改善し、さらに新築と比べて賃料が比較的リーズナブルなため、「新築に住みたいが賃料は抑えたい」と考えている方にとっては、新たな部屋探しの選択肢のひとつになります。
このようにリノベーションは、築年数が古い物件に新たな価値を与えると同時に、競合物件との差別化にもつながるため、有効な空室対策と言えます。
５）物件ブランディングを行う
今後の賃貸市場は人口減少や物件供給の増加により、全国的に賃貸空室率の上昇は避けられません。そのため従来のような空室対策だけでは、生き残ることが難しくなる可能性があります。
これからの賃貸経営で重要になるのは、物件のブランディング力を高めることです。単なる「部屋貸し」ではなく、物件に明確なコンセプトやテーマを持たせることで、内見者に強い印象を与えることができます。
例えば、次のようなコンセプトが考えられます。
北欧スタイル
ナチュラルテイストの暮らし
カフェスタイルアパート
物件に明確なテーマを設定することで、室内デザインや設備、内装の方向性に一貫性が生まれ、物件独自の世界観を作ることができます。
コンセプトが明確な物件は、賃貸検索サイトや内見の際、印象に残りやすく、また競合物件との差別化がしやすくなるため、結果として早期成約や価格競争からの脱却が期待できます。
６）SNSやホームページ集客を行う
物件募集を行う際、仲介会社に客付けを依頼するのが一般的です。
しかし、賃貸検索サイトでは顧客が希望した条件に全て一致した物件しか表示されないため、特に競争力が低下した古い物件は、検索上不利になりやすく、仲介会社だけに依存すると集客力に限界が生じる恐れがあります。
一方近年では若年層を中心に、リアルな情報と時短検索を求め、SNSで部屋探しをするケースが増えてきています。
SNSでは「＃リノベーション物件」などのハッシュタグ検索を通じて、興味を持ったユーザーに物件情報が届くため、貸主がSNS集客を行うことで、物件認知度の向上や反響数の増加、内見予約につながりやすくなります。
ただ仲介会社は、おとり広告トラブルを避けるために、SNS集客には消極的なケースが少なくありません。
そのため仲介会社による賃貸検索サイトを活用した集客と、貸主自身が情報発信する「二刀流の集客」を行うことで物件の認知度や反響数の増加が期待できるのはもちろんですが、仲介会社の評価も高くなるため、優先的に紹介されやすくなります。
７）仲介会社が紹介しやすい物件にする
賃貸経営では、仲介会社との関係構築は非常に重要になります。
仲介担当者は、入居希望者に複数の物件を紹介する際、成約につながりやすい物件を最優先で紹介する傾向があります。そのため、内見してもクオリティーが低い物件は紹介されにくくなります。
一方、物件のクオリティーが高く、内見者の満足度が高い物件は成約率が高いため、築年数関係なく積極的に紹介されます。
つまり、空室リスクを減らすためには、「仲介会社にとって紹介しやすい物件」にすることが重要になってきます。共用部の清掃や室内のリフォームやリノベーションを行い、内見者が好印象を持つ物件を提供することで、仲介会社からの紹介機会が増え、結果として早期成約につながりやすくなります。
４．差別化戦略で空室率を改善した事例
物件の築年数が経過すると競争力が低下しやすく、空室リスクが高くなる傾向があります。空室リスクを抑えるには、顧客が望んでいる価値と物件が提供できる価値を一致させることが重要です。
両者の価値が一致すれば、内見時の印象が良くなり、内見当日に入居申込につながる可能性が高まります。両者の価値を一致させる空室対策というと…
人気設備の導入
リフォームやリノベーション
を検討する貸主が多く見られます。
しかし競合物件と同じような対策を行うと、時間の経過と共に差別化の価値は下落するため、将来的には価格競争→空室リスクが高まる恐れがあります。
そこで重要となるのが、競合物件との差別化を徹底する「差積化戦略」です。独自のコンセプトや特徴を持たせることで、内見者から「この物件に住みたい」と思ってもらえる可能性が高まります。
弊社物件は1993年築の２LDKで、物件がある山梨県は全国平均と比べて賃貸空室率が高いエリアです。さらに同築年の競合物件が乱立しているため、価格競争が激化しています。
そこで2018年から空室対策として空き室を順次リノベーションを進め、差別化を重視した「差積化リノベーション」を展開しています。
弊社物件はファミリー物件であることから、成約の決め手となる女性目線を意識し、カフェスタイルに特化したデザインにしています。また可能な限り自然素材を取り入れることで、オリジナリティのある空間づくりを行っています。
また集客方法も見直し、物件公式サイトを立ち上げるなど、ホームページやSNSを活用した情報発信を強化しました。
その結果、リノベーション開始前と比較すると、入居率や収益性は大きく改善し、2020年以降4期連続で増収増益を達成しています。
▶弊社リノベーション、差積化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は賃貸空室リスク対処方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室リスクとは、空室が長期化することで賃料収入が得られなくなる状態のこと。
空室リスクが発生する主な原因は、人口変動、相場より高い賃料設定、競合物件の乱立、物件管理の低下の4つが挙げられる。
空室リスクを対処するには、適正賃料を意識し、物件価値を高めるリフォームやリノベーションを行い、仲介会社が紹介しやすい物件にすることが重要
空室が発生しても、アパートローンや税金などの固定費は発生するため、早期に解決しないと収益性や資金繰りが悪化してしまいます。さらに今後の賃貸市場は、人口減少や物件供給増加により、エリア空室率はさらに上昇することが懸念されます。
空室リスクを抑えるには適正賃料を意識し、ターゲットの明確化やリノベーションによる差別化、SNSなどを活用した集客など、戦略的な空室対策が重要になってきます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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