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客付け力が強いのは一般媒介もしくは専任媒介どっち?

更新日:1月11日


不動産投資をされているオーナー様にとって、募集している部屋は一日でも早く埋めたい所です。今の時代は、ほぼ全ての物件において「仲介会社に客付けを依頼」していますが、その際どのような媒体契約を選択した方が、早期に客付けできるのか気になってしまうところです。


仲介会社に客付けを依頼する場合には、一般的に「一般媒介契約」もしくは「専任媒介契約」のどちらかとなります。


正直なところ、早期に部屋を埋めたいのであれば、契約スタイルにこだわりを持つのではなく、物件力に力を入れるべきです。


 

▼目 次

1.一般媒介契約と専任媒介契約の違い

2.管理のしやすさで言えば、専任媒介契約の方がいい

3.一般媒介契約のデメリットとは?

4.どうして物件力を高めることが重要なのか?

5.まとめ

 

1.一般媒介契約と専任媒介契約の違い

一般媒介契約と専任媒介契約の違い

(1)一般媒介契約とは?

一般媒介契約と専任媒介契約の大きな違いといえば、一般媒介契約は「物件窓口」は一切ないので、その物件で募集が開始されると、一斉に各仲介会社は募集を開始することができます。


もし成約が決まった時には「自分達で用意した賃貸借契約書」で契約することができるため、契約手続きがスムーズになります。


ひと言で言えば、一番最初に契約を取った仲介会社が、全ての権利を勝ち取ることができります。


(2)専任媒介契約とは?

一般的に「大手管理会社」では、自社で「仲介会社を経営」しているため大手管理会社が管理委託している物件は「専任媒介契約」となっていることが多いです。


専任媒介契約になっていると、「物件問合せや内見予約」をされた場合、必ず物件窓口となる仲介会社に連絡が入ることになります。他社仲介会社においても、物件成約に繋げることができれば、仲介手数料をもらえる権利は発生しますが、ただ契約書類などに関しては、専任媒介先のものを使用することになります。



2.管理のしやすさで言えば、専任媒介契約の方がいい

管理のしやすさで言えば、専任媒介契約の方がいい

物件募集をする場合、主要賃貸検索サイト(SUUMO・at-home・HOME'S)に掲載する仲介会社が多いので、一般媒介でも専任媒介でも「集客上における差異」は、ほぼないといっても過言ではありません。


一般媒介契約は、物件専用窓口がないため、問い合わせが入るとすぐに貸主に連絡が入るため、複数の仲介会社から連絡が入ってしまうと、対応がとても大変になってしまいます。(物件をより多くの媒体掲載したいのであれは、一般媒介の方がメリット大)


一方、専任媒介契約の場合では、仮に複数の他社仲介会社から「問い合わせ」「内見予約」が入ったとしても、窓口となる自社仲介会社が対応してくれるので、手間がかからないという点においては、メリットと言えます。


また入居審査時に行う「保証会社審査」においても、専任媒介契約では、自社で提携している保証会社を利用することから、審査基準にブレが発生しない点においても、適正な審査を行えるというメリットがあります。



3.一般媒介契約のデメリットとは?

一般媒介契約のデメリットとは?

(1)契約内容が、部屋ごとで異なる可能性大

一般媒介契約のデメリットとしては、成約させた仲介会社において「賃貸借契約書」を作成することができるため、複数の仲介会社が入っていることによって、契約内容にばらつきが発生してしまいます。


例えば、賃貸業界では「退去後に室内クリーニング」を行い、その費用は「賃貸借契約の特約」によって借主負担となっていますが、契約書作成場所が他社になっていれば、当然ながらクリーニング費用にも違ってきます。

もしクリーニング費用が安ければ大歓迎ですが、逆にお隣の部屋のクリーニング費用より「高かった」ことがわかってしまうと、憤りを感じてしまいますよね?


専任媒介であれは、仮に他社仲介会社で契約成立したとしても、元の契約書は専任媒介先の仲介会社のものであるため、クリーニング費用は統一されています。


(2)入居審査の基準があいまい

一般媒介契約の物件で家賃保証会社利用必須の物件では、その会社で提携している保証会社を利用することになります。


ひと言で保証会社と言っても、もし提携先の保障会社が「審査が緩いと言われている独立系保証会社」を利用していると、信用情報は一切確認することができません。


そのため入居審査基準があいまいになってしまい、入居者の質が低下することが予想されます。


 

▶家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】確実に債権回収を図りたいなら、家賃保証会社は付けるべき

 



4.どうして物件力を高めることが重要なのか?

どうして物件力を高めることが重要なのか?

地方都市にある賃貸市場では、物件供給数が飽和状態となっているため、空室率が悪化傾向となっています。


このような状況下の中で、複数の仲介会社に一斉に募集依頼をかけても、競合他社物件と「同じような部屋」になっていれば、確実に価格競争になってしまいます。

 

▶価格競争の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸経営の負のスパイラルとは?

 

弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で、さらに弊社物件は築30年を迎えることから賃貸集客は難しいイメージが強いのですが、徹底した差別化リノベーションを展開したことから価格競争からの脱却に成功し、2020年以降増収増益達成+満室を継続しやすくなりました。


弊社物件は大手管理会社に管理委託しているため、媒介契約は専任媒介契約となっていますが、同契約であったとしても、集客上不利になるようなことはありません。


 

▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②

 



5.まとめ


一般的に専任媒介契約より一般媒介契約にした方が、より多くの仲介会社に募集を行うことができるため、集客上有利と言われています。


ただ、一般媒介契約は1社からの申込が入ってしまうと、貸主は募集依頼をかけた仲介会社に募集停止連絡を行わないといけなくなることから、時間が作りにくい貸主にとってはデメリットと言えます。


兼業で賃貸経営をしている方には、やはり専任媒介契約で契約した方がメリットとしては大きいと言えます。



今回ご紹介した内容は賃貸経営上とても参考になると思います。ただ「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

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