不動産投資をされている方にとって、募集している部屋は一日でも早く埋めたい所です。
今の時代は、ほぼ全ての物件において「仲介会社に客付けを依頼」していますが、その際どのような媒体契約を選択した方が、早期に客付けできるのか気になってしまうところです。
仲介会社に客付けを依頼する場合には、一般的に「一般媒介契約」もしくは「専任媒介契約」のどちらかとなります。
正直なところ、早期に部屋を埋めたいのであれば、契約スタイルにこだわりを持つのではなく、物件力に力を入れるべきです。
▼目 次
１．一般媒介契約と専任媒介契約の違い
（１）一般媒介契約とは？
一般媒介契約は「物件窓口」は一切ないので、募集が開始されると一斉に各仲介会社は募集を開始することができます。
成約が決まれば「自分達で用意した賃貸借契約書」で契約することができるため、契約手続きがスムーズになります。
ひと言で言えば、一番最初に契約を取った仲介会社が、全ての権利を勝ち取ることができます。
（２）専任媒介契約とは？
専任媒介契約になっていると「物件問合せや内見予約」が入った際、必ず物件窓口となる仲介会社に連絡が入ることになります。
他社仲介会社が成約させることができれば仲介手数料をもらえる権利は発生します。しかし契約書類などに関しては、専任媒介先のものを使用することになります。
２．管理のしやすさで言えば、専任媒介契約の方がいい
物件募集をする場合、主要賃貸検索サイト（SUUMO・at－home・HOME'S)に掲載する仲介会社が多いので、一般媒介でも専任媒介でも「集客上における差異」は、ほぼないといっても過言ではありません。
上述の通り一般媒介契約は、物件専用窓口がありません。
問い合わせが入るとすぐに貸主に連絡が入るため、複数の仲介会社から連絡が入ってしまうと対応がとても大変になってしまいます。（物件をより多くの媒体掲載したいのであれは、一般媒介の方がメリット大）
一方専任媒介契約の場合は、仮に複数の他社仲介会社から「問い合わせ」「内見予約」が入ったとしても、窓口となる自社仲介会社が対応してくれるので、手間がかからない点ではメリットと言えます。
また入居審査時に行う「保証会社審査」においても、専任媒介契約では、自社で提携している保証会社を利用することから、審査基準にブレが発生しない点デメリットと言えます。
３．一般媒介契約のデメリットとは？
（１）契約内容が、部屋ごとで異なる可能性大
一般媒介契約のデメリットは成約させた仲介会社で「賃貸借契約書」を作成するため、複数の仲介会社が入っていることで、契約内容にばらつきが発生してしまいます。
例えば「退去後の室内クリーニング」費用は「賃貸借契約の特約」によって借主負担となっていますが、一般媒介契約ならばクリーニング料金も異なってきます。
そのため室内クリーニング費用がほかの借主と違っていると、最悪トラブルに発展する可能性が出てきます。
専任媒介であれは、仮に他社仲介会社で契約成立したとしても、元の契約書は専任媒介先の仲介会社のものであるため、クリーニング費用は統一されています。
（２）入居審査の基準があいまい
一般媒介契約の物件で家賃保証会社利用必須の場合は、会社で提携している保証会社を利用することになります。
ひと言で保証会社と言っても、もし提携先の保障会社が「審査が緩いと言われている独立系保証会社」を利用していると、信用情報は一切確認することができません。
そのため入居審査基準があいまいになってしまい、入居者の質が低下することが予想されます。
▶家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．どうして物件力を高めることが重要なのか？
地方都市にある賃貸市場では、物件供給数が飽和状態となっているため、空室率が悪化傾向となっています。
このような状況下の中で、複数の仲介会社に一斉に募集依頼をかけても、競合他社物件と「同じような部屋」になっていれば、確実に価格競争になってしまいます。
▶価格競争の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で、さらに弊社物件は築30年を迎えることから賃貸集客は難しいイメージが強いのですが、徹底した差別化リノベーションを展開したことから価格競争脱却に成功し、2020年以降増収増益達成することができました。
弊社物件は大手管理会社に管理委託しているため、媒介契約は専任媒介契約となっていますが、同契約であったとしても、集客上不利になるようなことはありません。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
一般的に専任媒介契約より一般媒介契約にした方が、より多くの仲介会社に募集を行うことができるため、集客上有利と言われています。
ただ、一般媒介契約は1社からの申込が入ってしまうと、貸主は募集依頼をかけた仲介会社に募集停止連絡を行わないといけなくなることから、時間が作りにくい貸主にとってはデメリットと言えます。
兼業で賃貸経営をしている方には、やはり専任媒介契約で契約した方がメリットとしては大きいと言えます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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