【無料相談】空室対策実績があるプロがアドバイス
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月16日
- 読了時間: 8分
更新日：9月15日
賃貸経営において、一番難しいのが客付けです。
近年の賃貸市場では空室率が全国的に悪化しており、特に地方都市においては20%～30%という高い空室率が続いています。
さらに野村総研の予測によれば、2040年前後には全国の賃貸空室率40%に到達する可能性があるとのことですが、すでに30%台を超えるエリアが多い現状を考えると、この予測が現実化するのは時間の問題と言えるでしょう。
空室を確実に埋めるには、以下の施策が重要です。
競合物件との差別化を徹底する
物件ブランディングを高める
独自の集客方法で、物件の魅力を効果的にPRする
弊社物件は1993年築の２LDKという条件で賃貸経営を行っています。物件がある山梨県は賃貸空室率が30％台と厳しい状況ですが、2018年から差別化を徹底したリノベーションを行い、以下の成果を上げています。
入居率が大幅に向上：2017年から2024年にかけて約21％増加
家賃収入アップ：従前より8～12％の値上げに成功
家賃収入の拡大：年間収益が従前より約430万円増加
弊社の空室対策は、実績や有効性が高く評価され、不動産メディアでも多数紹介されるほど、注目を集めています。
▶弊社メディア実績はこちらをご覧下さい。
弊社空室対策が安心の満室経営ができる理由
１．成約ターゲットに特化したリノベーションを展開
空室対策に失敗する大きな理由のひとつは、ターゲット戦略のミスであることが多いです。一般的に空室対策を聞くと「人気設備の増設」を思い浮かべがちです。
確かに人気設備を充実させれば、賃貸検索サイトでの反響を伸ばす効果が期待できます。しかし内見者は入居後の生活イメージを連想させながら内見しています。そのためいくら設備が良くても、募集全体の雰囲気が募集対象の属性とマッチしていなければ、契約に至るのは難しくなります。
そこで弊社では、単に人気設備を追加するのではなく、ターゲットとなる顧客を具体的に描き（ペルソナ設定）、その人物に響くインテリアテイストを重点的に盛り込んだリノベーションを提案いたします。
このアプローチにより、単なる機能の向上ではなく、空間そのものが顧客を引き付ける魅力を持つよう工夫いたします。
こうしたターゲット層に特化したリノベーションを行うことで、賃貸検索サイトでの物件反響を増やし、内見予約につなげるチャンスを確実に増やせるのです。結果として成約率の向上が期待できます。
２．機能性＋デザイン性に特化したキッチン導入
クックパッドが発表したリリースによると、部屋探しされる方は多少妥協してでも、キッチンの充実度を優先したいと考えていることが明らかになっています。
しかし現状では多くの新築物件やリノベーション物件画、システムキッチンを採用しているものの、その機能性やデザイン性が十分とは言えない場合が多く見られます。
特にファミリー向け物件においては、女性が部屋探しを主導するケースが多いため、これらの一般的なキッチンでは、十分な訴求効果が得られづらい状況です。
内見時の第一印象を向上させ、制約率を上げるには、ターゲット層に共感を呼ぶキッチンづくりが重要となります。そのため弊社では、競合他社との差別化を図り、顧客に高い評価を得られる「カフェスタイルキッチン」を提案しています。
具体的には、温かみのある無垢材を使用したオリジナルキッチンを取り入れ、さらに収納や調理スペースを改善するために、キッチンカウンターを新設しています。この取り組みにより、内見者はもちろん、実際の借主からも高い評価を頂いています。
弊社では内見時にアンケート調査を行っていますが、そこでキッチンリノベーションへの評価が非常に高いことがわかりました。また、この取り組みにより従前と比べ退去件数の減少も確認されており、差別化されたキッチンが、空室対策として高い効果を発揮していることが証明されています。
▶弊社キッチンリノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
３．資産価値が下がりにくい
築古物件をリノベーションする最大の目的は、リノベーションを機に家賃値上げを行い、収益性を向上させることにあります。
ただし、「既製品」ばかりを使用してしまうと、時間の経過と共に物件の価値が低下しやすくなります。物件価値の下落は「空室期間の長期化」「家賃値下げ」といったリスクを引き寄せ、リノベーションによる効果を最大限に活用することが難しくなります。
そこで弊社では、物件価値の目減りを可能な限り抑えるために、自然素材を使用したリノベーションを提案しています。自然素材の採用は既製品よりコストが高くなるものの、以下のようなメリットをもたらします。
無垢材は経年変化を楽しめるため、物件価値の低下を抑えやすい
漆喰は日焼けがしにくく補修が可能なため、ランニングコストの削減が期待できる
温もりや温かみが長く感じられるため、長期入居につながりやすい
競合リノベーション物件と比べ競争力が高く、更新時に家賃値下げ要求が発生しくい
これらの特徴により、物件の付加価値を高めることが可能です。
弊社リノベーション物件は、もともと家賃相場より1万円以上高い設定で募集していますが、これまでのところ借主から家賃値下げ要求が発生したことは、一度もありません。
さらに借主が退去した際には、家賃を数千円値上げして再募集を行っています。このように高めの家賃設定にも関わらず、早期成約が可能となっている理由のひとつは、リノベーションにより物件の価値がしっかりと維持されていることにあります。
リノベーション後の物件は、その魅力が長期に渡り持続するため、家賃相場の影響を受けづらくなります。結果として、価値に対する信頼感が高い顧客からも支持を得ることができ、短期間で契約がスムーズに成立しています。
このモデルは、高い家賃設定と満足度を両立させた成功例として注目を集めており、リノベーションによる収益性の向上が可能であることを実証しています。
４．集客の見直し
賃貸物件募集する際には、通常、主要な賃貸検索サイトへの物件掲載を、仲介会社に依頼することが一般的です。
しかし、同サイトは希望条件を入力することができるため、条件に合わない物件はその時点で成約対象外となってしまいます。そのため競争力が低下した築年数が古い物件は、同サイト集客は非常に不利になってしまう傾向があります。
そこで弊社では、新たな空室対策としてSNSを活用し、貸主自ら物件情報をPRする方法を提案しています。
現在、賃貸物件を利用している20代～30代の世代は「リアルな情報を得たい」「効率的に検索したい」といったニーズから、SNSを活用して情報収集を行っています。
SNSを通じて集客を展開することで、物件情報をより多くの人に認知させることが可能です。
SNS集客の最大のメリットは、築年数／家賃などの条件が多少不利であっても、物件情報を幅広く拡散できる点です。これにより多くのユーザーに届けることができ、潜在顧客への認知拡大が期待できます。
弊社では、2018年から物件独自サイトを開設し、独自の集客施策を展開しています。その結果、従前と比較して反響数が増加し、募集時期に左右されることなく早期成約を実現することができました。
これにより、空室による家賃機会損失を最小限に抑えることに成功しています。
▶SNS集客の重要性は過去記事をご覧下さい。
５．仲介会社から紹介されやすくなる
不動産仲介会社は、物件を成約することで仲介手数料を受け取る権利が発生します。仲介手数料は最大でも家賃1,1か月分までと定められているため、売り上げを伸ばすためには「成約件数を増やす」ことが唯一の方法となります。
そのため反響が高く、成約に繋がりやすい物件については、他社仲介会社も含め、積極的に紹介や案内が行われる傾向があります。
弊社が提供するリノベーション物件は、エリアの家賃相場と比べ高めの設定となっていますが、その背景には物件クオリティーの高さがあります。細部までこだわり抜いた高品質なリノベーションを提供することで、市場から好評を得ており、近年では他社仲介会社からの紹介件数も増加傾向にあります。
この状況は、弊社物件が市場や顧客から高く評価されている証と言えるでしょう。特に2023年度の実績を見ると、それがさらに顕著です。
同年は3月～5月にかけて3件退去が発生しましたが、なんと2か月足らずですべて成約に至りました。その上、驚く事にこの3件はいずれも他社仲介会社からの紹介による契約だったのです。
これは弊社リノベーション物件が、他社からも高く評価されていることを裏付ける結果と言えます。
賃貸経営にお悩みの方は空室実績がある弊社までお気軽にご相談ください
空室対策を行っても客付けがうまくいかない場合、空室対策に問題がある可能性が極めて高いです。空室が長期化すると家賃収入の減少につながるだけではなく、仲介会社からの紹介も得られにくくなります。
空室対策でお悩みの方は、豊富な実績を持つ弊社までお気軽にご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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