賃貸経営は借主を見つけることができれば安定した家賃収入を得ることができます。そのため多くの貸主は満室経営に向けて空室対策を行います。
ただ一言で満室経営と言っても…
客付けに時間がかかる
家賃値下げ／広告料増額
して満室経営達成できたというのは少し意味合いが違います。本来の満室経営は「早期客付け」「家賃値上げ」するのが本質であると思います。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県。1993年築／２LDK／3棟・20戸所有する弊社物件は独自の空室対策を行ったことで早期客付け＋直近3年間増収増益達成、家賃収入昨年対比103％達成することができました。
そこで本投稿は、弊社物件が実際に行った満室経営のノウハウを特別に大公開いたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．満室経営にするノウハウ①：物件力強化
部屋探しされる方は平均3件内見していると言われています。そのため早期客付けを目指すならば…
物件第一印象をよくすること
資産価値が高い部屋を提供する
と訴求力が高まり成約率を高めることができます。それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）第一印象をよくする物件清掃
「店内が汚かったことを理由にそれ以来その飲食店に行かなかった」
と回答した方は約6割いることがわかりました。本リリースは飲食店を対象としたものですが、これは賃貸業界でも同じことが言えます。
内見時、物件外観／共用部にごみが蓄積していたり、整理整頓がされていない所を見てしまうと、物件印象は悪くなってしまうものです。第一印象が悪くなれば仮に室内がおしゃれになっていても「ここで暮らしたい」と思う人は殆どいません。
事実物件清掃が行き届いていない物件は、成約率は悪くなっています。満室経営を目指すならばまずは物件清掃を最低でも月に1回／できれば週1回は行うことで清潔感が溢れる物件になります。
▶物件清掃の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）差積化リノベーション
近年の賃貸市場は物件供給数過多状態が続き空室率が悪化しています。そのため築年数に応じた空室対策は必須となりますが、競合と同じような空室対策では同質化となり時間の経過と共に価値が下落します。
その結果過当競争となり収益低下／空室期間長期化となるため効果が出にくくなってしまいます。
空室対策効果を維持するには、差別化を差別化する差積化戦略を打ち出すことが重要です。
弊社物件では2018年からリノベーションを行っています。弊社物件は競合物件との徹底的な差別化を図るために「カフェスタイルに特化」したリノベーションを展開。
女性に人気が高い無垢材を用いた弊社物件オリジナルキッチン
毎日の身支度が楽しくなるオーダーメイドのナチュラル洗面台
室内機能性向上／手塗りの壁が魅力的な漆喰を室内に施工
をリノベーション部屋に施工しています。
付加価値が高いリノベーションを行ったことで資産価値を最大化させることに成功し、その結果募集時期関わらず早期客付け／家賃相場より高い家賃で貸し出すことができ収益性を伸ばすことに成功しています。
▶弊社リノベーション差積化／リノベーション部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．満室経営にするノウハウ②：集客強化
どれだけ素晴らしい物件を提供できたとしても、集客に失敗してしまえばただのモデルルームとなってしまいます。
満室経営で一番難しいのが集客。賃貸物件を募集する際賃貸検索サイトを利用するのが一般的ですが、同サイトには「検索画面」があります。
築年数
家賃
エリア
など希望条件を入力することができるため、築年数が古い物件は検索に埋もれやすく反響数を伸ばすことが難しくなってしまいます。
早期に部屋を埋めるには集客自体を全面的に見直すことが求められます。そこで重要となるのが独自集客の展開と仲介会社との連携強化です。
１）物件独自サイト開設
早期客付けを目指すのであれば、集客自体を見直すべきです。
賃貸物件を最も利用してる10代～30代は調べ物をする際「リアルな本音を知りたい」「情報収集の時間短縮」を考えています。そのためSNSで情報収集する人は近年増加傾向となっています。
視点を変えると物件情報をSNS媒体を使って配信することで、気軽に物件確認ができるため反響数UPが期待できます。
弊社物件でもリノベーション事業を開始した2018年に物件独自サイトを開設。サイト開設により築年数／家賃帯で物件判断されなくなったため、従前と比べ入居率／成約期間を大幅に改善させることができました。
▶弊社物件集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）仲介会社との連携強化
先程もお伝えした通り部屋探しされる方は平均3件内見していると言われています。また内見からの成約率は約2割と言われています。
仲介会社は物件成約させなければ成功報酬となる仲介手数料をもらうことができず、また仲介手数料は最大でも家賃1,1か月分しか請求できません。
内見が入ったことは少なくとも「成約候補のひとつ」と言っても過言ではないためクロージング次第で成約に繋げられる可能性は高いと言えます。そこで重要となるのが「クロージングがしやすい環境」にすることです。
内見時／入居申込時に家賃交渉などが入ることはよくあります。ただ条件を変更する場合貸主の許可が必要となります。そこで…
事前にある程度の権限を仲介担当者に与えておく
緊急時には電話連絡OKにする
などの対応をしておくと、仲介担当者もクロージングがしやすくなるため成約率が向上します。
▶仲介会社との連携強化に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は弊社物件が実際に行った満室経営のノウハウをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
先日不動産メディア楽街HPに「イマドキ入居者が選ばない、残念な「無料インターネット物件」の問題点」が掲載されていました。
インターネット無料化は人気設備となっており空室対策上有効と言われています。ただ利用者が多くなると回線がパンクし速度低下が発生するため、近年ではインターネット無料化対応していない物件も出てきているとのことです。
つまり効果が期待できない空室対策をしてしまうと、満室経営が難しくなる／満室経営できても長期入居に繋げられない可能性が出てくるため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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