賃貸キッチン扉リメイクは効果的な空室対策？
築年数が経過してくると、水回り設備は建物の年数以上に古さや劣化が目立つようになります。弊社物件では、女性が部屋選びの判断に大きく関わるケースが多いため、キッチンのデザイン性や清潔感は部屋の印象を左右する重要なポイントのひとつだと考えています。
訴求効果を高めるには、キッチン交換をするのがひとつの方法です。ただし、キッチン交換には施工費込みで30万円～50万円の費用がかかるため、貸主にとっては大きな金銭的負担となります。
そこで、キッチン全体を交換せず、扉部分のみをリメイクして見た目の印象を改善する方法があります。
ただし、キッチン扉リメイクは古さを抑える方法として有効ですが、築年数が進みキッチンパネルや設備全体の古さが目立つ場合は、扉だけをリメイクしても空室対策としての効果は限定的です。
弊社でも以前はキッチン扉のリメイクを行っていましたが、2017年の客付け不振をきっかけに、2018年からキッチンを含めたリノベーションへ切り替えました。
本投稿では、弊社物件での経験をもとに、賃貸キッチン扉リメイクが効果的な空室対策となるのかについてお伝えします。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
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【本記事でお伝えする結論】
キッチン扉リメイクは、既存の扉を活かしながら低コストでキッチンの印象を改善できる方法。
キッチンパネルなど設備全体の古さが目立つ場合は、扉だけをリメイクしても改善効果は限定的。
築年数だけで判断せず、設備全体の状態を見て、扉リメイクかキッチン全体の交換・改修かを判断することが大切。
１．キッチン扉リメイクとは？
キッチン扉リメイクとは、古びたキッチン扉にダイノックシートを貼付することで、キッチン全体の雰囲気を一新するテクニックです。
このリフォームには、主に「扉自体を新しくする」か、「専用シートを貼付する」かの2つの方法があります。
扉を交換すると見た目は大幅に改善されますが、1枚当たりの施工費は3～5万円かかります。全ての扉を交換すると、20万円前後の費用が発生します。
一方で、専用シートを貼る方法は、既存の扉を活かしつつ、見栄えを良くするもので、コストが扉交換の5分の1で対応できるため、非常に経済的です。
築15～20年程度で、キッチンパネルなど設備全体の劣化がそれほど目立たない場合は、扉をリメイクするだけでも古さを感じにくくすることができます。そのため弊社でも、リノベーションを本格的に始める前は、この方法でキッチン扉をリメイクしていました。
２．賃貸キッチン扉リメイクは空室対策で効果的？
古くなった賃貸キッチン扉をリメイクしても、貸主が期待するほど空室対策につながるとは限りません。その理由について解説します。
キッチンパネルが古いとリメイク効果は限定的
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションしています。しかし、リノベーションを本格的に行う前は、退去の度にキッチン扉をダイノックシートでリメイクしていました。
リメイクすることでキッチンの古さは確かに緩和されていましたが、キッチンパネルをそのまま使用していたため、年数が経つにつれて、パネルの古さが目立つようになりました。
その結果、2017年の繁忙期の客付けで大失敗し、リノベーションを本格的に始めるきっかけとなったのです。
▶客付けで大失敗した詳細については、関連記事「【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①」をご覧ください。
古さが目立ってしまうと集客上マイナス
部屋探しの際、希望条件を多少情報してでも、キッチン環境が充実している物件を選ぶ人は多いようです。また、インターネットで物件検索する際、約半数以上の方は「水回り状態」をしっかりと確認しているとのことです。
このことから、築年数が経過した物件はキッチン環境の改善が、客付けに有利に働きやすいと考えられます。
賃貸物件のキッチン設備には減価償却上の耐用年数があり、築年数の経過とともにキッチンパネルなど設備全体の古さも目立つようになります。
築15～20年程度で、キッチンパネルなどの劣化がそれほど目立たない場合は、扉をリメイクすることで古さを感じにくくすることができます。一方、築20年を超えて設備全体の古さが目立つ場合は、扉だけを新しくしても改善できる範囲には限界があります。
そのため、キッチン設備の減価償却が進み、見た目の古さも目立つようになったタイミングは、扉リメイクだけで対応するのではなく、キッチン全体の交換や改修を検討するひとつの機会と考えています。
設備を更新することで物件の印象改善による集客効果が期待できるほか、工事内容によっては修繕費または資本的支出として税務上の処理を行うことになります。
３．キッチンリフォーム効果
弊社物件では2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、全室オリジナルのカフェスタイルキッチンを導入しています。
既存のキッチン本体を活用しつつも、無垢材の扉や新しいキッチンパネルを採用し、また機能性＆利便性を向上させるために、キッチンカウンターを新設しています。
キッチン本体交換と同程度のコストはかかりましたが、キッチン導入後の退去件数は年1件程度に抑えられています。
さらに退去が発生してもすぐに入居申込が入ることを踏まえると、キッチン改修による費用対効果は十分に高いと評価できます。
▶弊社オリジナルキッチンの詳細については、関連記事「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編」をご覧ください。
▶キッチン扉のリメイクは、既存設備を活かしながら室内の印象を改善する方法のひとつです。弊社が1993年築20戸の自社所有アパートで実践してきた空室対策リノベーションの考え方や進め方については、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
４．まとめ
今回は、賃貸キッチン扉リメイクが効果的な空室対策となるかについてお伝えしました。
キッチンパネルなど設備全体の劣化がそれほど目立たない場合は、扉をリメイクするだけでも古さを感じにくくすることができます。
一方、築年数が経過して設備全体の古さが目立つ場合は、扉だけを新しくしても改善できる範囲には限界があります。
弊社でも以前はキッチン扉をリメイクしていましたが、2018年からはキッチンパネルを含めたリノベーションへ切り替えました。
キッチンの状態や築年数、改修費用などを踏まえ、扉リメイクで対応するのか、設備全体を改修するのかを判断することが重要です。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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