賃貸経営は借主を見つけることができれば、安定的な家賃収入を得られることができます。しかし近年の賃貸市場は人口減少と物件供給数の過剰により賃貸空室率の悪化しています。
特に競争力が低下した築年数が20年以上の物件は、空室が埋まりにくくまた家賃値下げせざるを得ない状況が続いています。
利回りの観点からリフォーム費用に上限を設ける貸主がいますが、原状回復程度の修繕では、客付けや長期入居を促進するのが難しくなります。
本投稿は賃貸リノベーションが賃貸経営で重要になるワケについてお伝えいたします
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【本記事でお伝えする結論】
１．築年数が古い物件の問題点
築年数が古くなると競争力や資産価値が低下するため、空室が埋まりにくくなり家賃を値下げせざるを得なくなってしまいます。それに加えて室内機能性が低下し不満を抱く借主が増加してきます。
リクシル住宅研究所が2015年に発表したリリースによると、築年数が経過すると室内機能性（断熱、湿気、防音）に不満を感じる方が増え、その内の3割は不満を解消するため住替えを検討していることが明らかになっています。
また株式会社Alba Linkが賃貸物件に入居経験がある500人に「失敗した賃貸物件の後悔ポイント」を聞いたところ「壁が薄い」と回答した方約3割を占めていまいた。
近年施工された新築物件は防音対策が強化されているため、生活音が隣室や外に漏れることはあまりありませんが、築年数が古い物件は室内機能性自体が低下しているため、生活音問題は発生しやすくなります。
そのため競争力が低下した築20年以上の物件は、室内機能性を強化したリノベーションを強化しなければ「住みにくい」印象が先行し、客付けや長期入居も難しくなるため物件稼働率が低下することが懸念されます。
２．賃貸リノベーションが賃貸経営で重要になるワケ
築年数が古い物件で発生しやすい生活音問題は、リノベーションである程度改善させることができるため、物件稼働率及び収益向上が期待できます。
生活音問題の解決方法
一般的に隣室からの生活音対策として防音シートや吸音材の設置などが効果的と言われていますが、正直借主の生活モラルが守れなければ、防音対策しても効果は期待できません。
実際に防音性能が優れているRC物件でも、生活モラルを守らない借主がいると築10年以内であっても生活音問題は発生すると、弊社物件を管理する管理会社担当者が教えてくれました。
そのため築年数が古い物件において生活音問題を解決したいならば、リノベーションで吸音対策を行った上で借主属性を上げるのが最も効果的です。
漆喰活用で室内機能性を改善できる
漆喰とは消石灰を主原料とした塗り壁材のことです。漆喰を施工すると調湿効果や保冷保温効果などが期待できますが、実は漆喰は多孔質構造のため吸音効果も期待できます。これは音波が壁の内部で反射せず吸収されるからです。
また漆喰を施工すると従前と比べ2～4㎜ほど壁自体が厚くなるため、隣室からの生活音が響きにくくなります。
家賃値上げすることで借主属性は改善できる
一般的に家賃と借主属性は比例すると言われています。そのためリノベーションで家賃値上げすることで属性が悪い借主は入居する可能性は低くなるため、生活音問題は発生しにくくなります。
また家賃値上げすることでリノベーション費用が高額になっても、入居中に費用回収と利益を確保しやすくなるため費用対効果が高くなります。
客付けしやすくなる
生活音問題が少なくなれば、物件紹介する仲介会社は「客付けしやすい」と認識してくれるため、積極的に物件紹介してくれます。その結果物件稼働率を改善させることが期待できます。
弊社事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているので2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。2025年1月現在全20戸中14とリノベーション済みで満室状態となっています。
リノベーションを機に自然素材の漆喰と吸音効果が期待できるクッションフロアを施工、また祷善と比べ家賃8～10％値上げ、再募集部屋に関してはさらに2,000円値上しています。
その結果生活音クレームはここ10年発生せず、また物件稼働率と収益は2020年以降右肩上がりとなっています。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は賃貸リノベーションが賃貸経営で重要になるワケについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今後の賃貸市場は人口減少の影響により、空室率はさらに悪化することが明白です。特に競争力が低下している築年数が古い物件は、客付けが一層厳しくなります。
そのため生き残りを図るにはリノベーションが重要となり、さらに室内機能性を高める対策を行うことで競争力が向上し客付けしやすくなります。
これにより築年数が古い物件でも安定した家賃収入を得ることが可能となります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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