賃貸リノベーションが賃貸経営で重要になるワケ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月25日
- 読了時間: 7分
賃貸経営は借主が見つかれば、安定した家賃収入を得ることが可能です。しかし、近年の賃貸市場では人口減少と物件供給の過剰により賃貸空室率の悪化しています。
特に競争力が低下した築年数が20年以上の物件は、空室が埋まりにくく、家賃値下げせざるを得ない状況が続いています。
また利回りを重視してリフォーム費用に制限を設ける貸主がいますが、原状回復程度の修繕では、客付けや長期入居を促進するのが難しくなります。
本投稿は賃貸リノベーションが賃貸経営で重要になるワケについてお伝えいたします
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【本記事でお伝えする結論】
１．築年数が古い物件の問題点
築年数が古くなるにつれて物件の競争力や資産価値が低下し、空室が埋まりにくくなる傾向があります。それに伴い、家賃を値下げせざるを得なくなってしまいます。さらに、室内機能性が低下することで不満を抱く借主が増加し、物件の魅力が一層失われる可能性があります。
リクシル住宅研究所が2015年に発表したリリースによると、築年数が経過に伴い、室内機能性（断熱、湿気、防音）に不満を感じる方が増え、その内の3割は不満を解消するため住替えを検討していることが明らかになっています。
また株式会社Alba Linkが賃貸物件に入居経験がある500人に「失敗した賃貸物件の後悔ポイント」を尋ねたところ約3割が「壁が薄い」という回答を挙げています。
近年施工された新築物件では、防音対策が強化されており、生活音が隣室や外に漏れることはあまりありませんが、築年数が古い物件は室内機能性そのものが低下しているため、生活音に関する問題は起きやすくなっています。
そのため競争力が低下した築20年以上の物件は、室内機能性を強化したリノベーションを強化しなければ「住みにくい」という印象が根付き、客付けや長期入居も難しくなるため物件稼働率が低下する可能性が高まるでしょう。
２．賃貸リノベーションが賃貸経営で重要になるワケ
築年数が経過した古い物件は、室内機能性が著しく低下し、また物件供給数も多いことから、家賃を抑えたい方以外は入居しないため、必然的に入居率は低下してしまう傾向にあります。
しかし最近では部屋探しにおける価値観が多様化しています。このためリノベーションを行えば築年数の古さは、それほど重要視されなくなってきています。
こうした背景から築20年以上経過した物件は、リノベーションを行った方が賃貸経営を成功させる上で重要なポイントとなっています。その理由を詳しく解説します。
空室対策
かつての賃貸市場は供給が圧倒的に少なかったため、最低限の空室対策さえ行えば客付けに苦戦することはありませんでした。
しかし現在では需要と供給のバランスは逆転し、競争力が低下した古い物件を選ぶ方は少なくなっていますが、ライフスタイルに合ったリノベーションを行うことで、室内機能性を新築物件並みに向上させることは可能です。
さらに高いデザイン性を備えながら家賃がリーズナブルである点が魅力となり、結果として空室リスクが軽減され、入居率の向上に繋がります。
リノベーションには一定の費用がかかるものの、早期成約が期待できるうえ、長期的な入居へと繋がれば、入居期間中に費用を改修することも可能です。これを踏まえると、空室対策としてのリノベーションが十分な効果を発揮すると言えるでしょう。
リノベーションは費用がかかるものの、早期成約が期待でき、さらに長期入居に繋がれば入居中に費用回収ができる点を踏まえると、空室対策としての効果は十分に期待することができます。
リノベーションは家賃値上げがしやすい
賃貸物件の資産価値は年数の経過に伴い徐々に低下し、それに連動して家賃相場も下がる傾向にあります。その結果、家賃収益は年々減少するのが一般的です。
一方で、経年劣化による修繕費が増加し、更に近年のインフレによるリフォーム費などの経費も上昇しています。加えて金利も高まりつつあるため、以前と比較して支出が確実に増え、家賃収益の厳しさを実感する貸主が多い状況と言えます。
インフレは貸主が家賃値上げを借主に要求できる正当事由として認められるものの、借主がそれを拒否すれば値上げすることはできません。
一方物件をリノベーションすることで、従前と比べ資産価値が向上します。その結果、新築物件の家賃の80％以下で募集すれば、反響が増え入居促進が期待でき、収益性の改善に繋がります。
家賃を値上げは収益性が向上するだけではなく、借主属性の改善にも効果があります。これにより騒音トラブルや家賃滞納といった管理上の問題が軽減されるため、安定した家賃収入を期待することができるでしょう。
リノベーション価値が下がりにくい
一般的にエリア内の家賃相場と比べ現況家賃が高い場合、契約更新時に借主から家賃値下げ要求が発生しやすくなります。
近年の賃貸市場は借り手有利な状況が続いているため、借主の要求を無下に断ると場合によっては、他の物件に住替えされるリスクが生じます。
そのため多くの貸主は、家賃値下げ要求を受け入れてしまいがちになりますが、一度でもその要求に応じると、その情報がほかの借主に広まる可能性があり、新たな値下げ要求が次々と発生するリスクがあります。
このような負の連鎖は、最終的に家賃収益へ悪盛況を及ぼすことになります。
一方、競争力が低下した古い物件をリノベーションすることで、従前と比べ資産価値が向上し、家賃値上げがしやすくなりますが、リノベーションを行うとその価値の目減りは抑えられるため、家賃相場の影響を受けにくくなります。
その結果、家賃相場より高い家賃で貸し出していたとしても、契約更新時に家賃値下げ要求が発生しにくくなり、より安定した家賃収入を確保しやすい状況が生まれます。
入居満足度が向上し、長期入居に繋げられる
築年数が古くなると室内機能性や利便性の低下が目立ち、さらに物件供給も多い状況を考えると、家賃を抑えたい方を除けば、好んで入居しようとは考えません。また先程もお伝えしましたが、築年数が古い物件は、不満を抱く借主が一定数いるため、長期入居に繋げにくくなります。
一方でリノベーションを施すことで、室内の機能性や利便性が向上するだけではなく、ライフスタイルに合ったたデザイン性が高い住空間へと生まれ変わり、家賃値上げをしたとしても、入居者満足度は向上します。これにより物件管理を強化すれば、長期入居につながりやすい環境を作ることが可能となります。
さらに入居者満足度が向上すれば、物件を募集する仲介会社も「客付けしやすい」として認識されるようになり、優先的に紹介される機会が増えるため、成約までの期間を短縮させる効果も期待できます。
３．まとめ
今回は賃貸リノベーションが賃貸経営で重要になるワケについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションには多額の費用がかかるため、経費を抑えたい貸主にとっては躊躇してしまうケースは少なくありません。
しかし、今後賃貸空室率はさらに悪化すると予測されており、借り手に有利な状況が続く見通しです。特に築年数が20年を超えている物件は、競合他社との差別化を図らなければ、客付けは一段と厳しくなります。
現在では築年数だけで物件判断されなくなりました。そのため築年数が古い物件はリノベーションを行うことで早期客付けが期待でき、空室による家賃機会損失を抑えられます。これにより安定した賃貸経営が実現できます。
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