近年の賃貸市場は部屋探しの価値観が多様化し、ライフスタイルに合わせた住まいを求める人が増加しています。この影響でリノベーション物件に入居される方が増えてきています。
しかし多くのリノベーション物件では、室内機能性改善にはあまり考えていません。実は室内機能性を改善させることで長期入居、また退去が発生しても原状回復費削減、早期客付けや家賃値上げが可能になることを理解していない方が非常に少ないです。
そこで本投稿は賃貸リノベーションで室内機能性を高める理由についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
１．築年数が古い物件の問題点
一般的にリノベーションを行う物件は築20年以上の物件が多いですが、築年数の経過と共に室内機能性（断熱、湿気、防音）に不満を感じる借主が増加することが、リクシル住宅研究所が発表したリリースで明らかになっています。
同リリースによると…
賃貸アパートに入居している約8割は室内機能性に不満を感じている
特に築30年を超えると断熱、湿気、防音で悩む方が約3割以上になる
室内機能性に不満を持つ方の約3割は住替えを検討している
とのことです。つまりリノベーションを機に室内機能性を改善しなければ、デザイン性を強化したとしても入居後住みにくさを感じる可能性が高まるため、長期入居が厳しくなることも考えられます。
多くのリノベーション物件ではこの重要性を認識していないのが現状です。室内機能性を改善出来れば、顧客のニーズに応えられるため内見時のPRポイントとなり入居促進効果が期待できるのです。
２．賃貸リノベーションで室内機能性を高めるには？
築年数が古くなった部屋の室内機能性を改善させるアイテムとして、自然素材の漆喰を活用すると非常に効果的ですが、しかしそれだけではありません。漆喰は経年劣化を遅らせることができ、さらに原状回復費用の削減にもつながります。
漆喰がなぜ室内機能性を改善できるのか？
漆喰とは消石灰（水酸化カルシウム）を主原料とした塗り壁材のことです。漆喰を施工すると様々な効果が期待できますが、その中でも室内機能性を大幅に改善させる効果が期待できます。
調湿効果
漆喰には室内の湿度をコントロールする調湿効果が期待できます。特に夏場は湿気を吸湿することでエアコンを使用しなくても蒸し暑さは感じにくくなります。これにより少ない冷房でも快適に暮らせられるため、光熱費削減効果が期待できます。
断熱効果
漆喰は細かい結晶構造で構成されているため、熱を反射させる特性があります。そのため冷暖房の使用を抑えることができるため、光熱費削減が期待できます。
吸音効果
漆喰を施工すると壁の厚みが2～4㎜厚くなり、さらに多孔質構造のため吸音性が向上します。そのため一般的な部屋と比べるとより高い吸音効果が期待できます。
漆喰が経年劣化を遅らせるとは？
一般的に室内内装を変える際、コストが安い壁紙を採用する物件が多いですが、紫外線による化学反応により日焼けしやすくなり、償却期間が終了する6年を目安に張替えが必要になります。また経年劣化が進む壁紙は物件価値が下がりやすくなるため、家賃維持させることが難しくなります。
一方漆喰は消石灰を主原料としているため、紫外線による影響を受けにくく、壁紙と比べると日焼けが起こりにくいです。その結果壁紙と比べ原状回復費用を抑えられる効果が期待できます。
漆喰は補修しやすい
壁紙は日焼けや破損が発生すると補修が難しいため一面を張り替えることになります。ただ時間が経過すると、一面だけ張り替えでは部屋全体のバランスが崩れるため、全面張替えが避けられなくなります。
一方漆喰の場合、時間が経過するとクラックが発生しやすいという弱点がありますが、補修が簡単にできるため、ランニングコストを抑えることが可能です。
３．事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。他社物件との徹底的な差別化と、資産価値の最大化を目指し一部の部屋の壁材は漆喰を施工しています。
漆喰を施工したことにより…
他社物件では採用されていないため、家賃値上げがしやすくなった
ナチュラルテイストが好きな女性からの反響が高くなり、成約期間短縮につながった
借主に感想を聞いたところ、光熱費削減ができ更に住みやすいと好評
退去後漆喰にクラックが入ることがあるが、ごくわずかなため修繕費を抑えられる
ため壁紙と比べるとイニシャルコストはかかるものの、物件稼働率／収益性を伸ばせることを考慮すると、費用対効果は十分期待できると言えるでしょう。
▶弊社が採用している漆喰、また借主感想の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーションで室内機能性を高める理由についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社リノベーション物件で漆喰を採用した結果、室内機能性は大幅に改善され、長期入居する借主の割合は施工前と比べ格段に増えました。
他社物件との差別化に成功したことで、契約更新時に家賃値下げ要求は全くなく、さらに退去後に家賃値上げしても早期客付けができるようになりました。このように室内機能性を改善することで、安定した家賃収入を得ることが可能になりました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Commentaires