原状回復よりリノベーションの方がメリットが大きいワケ
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月22日
- 読了時間: 8分
更新日：9月8日
賃貸経営は他の投資と比べるとリスクが低いとされています。しかし、築年数が進むにつれて物件価値が下がり、原状回復リフォームを行っても空室が埋まりにくい状況に陥ることがあります。その結果、家賃値下げを迫られるケースも、少なくありません。
一方で、古くなった物件をリノベーションすることで、従前より資産価値を最大化でき、価値の目減りを抑えられるため、初期コストはかかるものの費用対効果が高くなります。
本投稿は、築年数が20年以上経過した物件において、原状回復よりもリノベーションを選ぶ方が、大きなメリットをもたらす理由についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．原状回復とリノベーションの違い
本題に入る前に「原状回復」と「リノベーション」の違いについて、簡単におさらいしてみましょう。両者は似ているようで、その目的やアプローチが大きく異なります。
原状回復とは？
原状回復とはざっくり言えば「入居前の状態に戻すこと」です。具体的には、経年劣化や借主原因による破損や汚損を修復し、物件を元の状態に戻すことを目的としています。
これは賃貸借契約書に記載されている範囲内で行われる、いわば「最低限必要な対応」といったイメージです。
リノベーションとは？
一方でリノベーションとは、単なる修復ではなく、むしろ「物件価値を高めること」を目的としています。古くなった設備や内装、使い勝手の悪い間取りなど、物件が抱える課題を見直し、現在のライフスタイルとマッチした形へとアップデートするプロセスです。
質感と機能性を向上させることで、その空間の魅力を新たに作り出す、とも言えるでしょう。
このように、原状回復が過去に戻る作業だとすれば、リノベーションは未来を見据えた進化と言えます。それぞれの特徴をしっかり理解することで、次のステップがよりスムーズになるはずです。
２．原状回復よりリノベーションの方がメリットが大きいワケ
結論を先に申し上げますと、築20年以上経過した物件に関しては、原状回復よりもリノベーションを行った方が得られるメリットが大きいと言えます。ここでは、その理由について解説いたします。
最大のカギは資産価値
物件価値は築年数が経過するにつれて低下していくため、、新築時と比べると空室が目立つようになり、やむを得ず家賃を値下げせざるを得ない状況に陥ることがあります。
近年の賃貸市場では物件供給が飽和状態となっており、特に築20年以上の物件に関しては、競争力が低下しています。
そのため部屋探しされる方は、同じ予算内であれば、少しでも築年数が浅い物件を選ぶ傾向があります。
こうした状況の中で、設備や内装、間取りを一新するリノベーションを行うことで、従前と比べて物件の資産価値を大幅に向上させることが可能です。
また近年では部屋探しの価値観が多様化しており、リノベーションを実施した物件では、築年数の古さがそれほど問題視されなくなっています。
さらに、リノベーションによって機能性や利便性が向上し、現在のライフスタイルに合った室内空間を提供できるため、部屋探しの選択肢が広がり、早期客付けが期待できます。
一方で原状回復程度のリフォームでは物件価値を十分に高めることは難しく、内装を張り替えても設備の古臭さが目立ってしまうため、適正家賃で募集しても空室期間が長引く可能性が高まります。
仮に空室期間が長期化してしまうと、その間の家賃機会損失が大きくなります。このまま損失が拡大するぐらいであれば、リノベーションに予算を投じた方が、費用対効果をより高められるでしょう。
収益アップが期待できる
原状回復リフォームを行っても物件の価値自体は向上しないため、適正家賃で募集を行うしか方法はないため収益性を向上させるのは難しい状況になります。
一方でリノベーションを行えば従前と比べ物件価値が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げしても客付けは十分期待でき、収益性を高めることができます。
ただし資産価値が向上するとはいえ、新築物件の価値を超えることはできません。そのため家賃値上げは最大でも新築物件家賃の8割程度が上限となります。
家賃値下げ要求が発生しにくい
一般的に築年数が経過すると家賃相場が下がる傾向があります。そのため現況家賃と周辺の家賃相場が乖離が発生することも少なくありません。
乖離幅が大きくなると、契約更新時家賃値下げ要求が発生する可能性があります。特に、原状回復程度のリフォームしか行っていない部屋で、この要求を拒否すると、住み替えリスクが高まるため、結果的に値下げに応じざるを得ない状況になります。
一方リノベーションを施して物件価値を向上させると、価値の目減りが抑えられ、家賃相場の影響を受けにくい特徴があります。このため家賃値下げ要求そのものが起こりにくいというメリットがあります。
さらに物件管理をしっかりと行えば、安定した家賃収入を継続的に得られる可能性が高まります。リノベーションと適切な物件管理は、長期的な収益を見据えた賢い選択と言えるでしょう。
修繕費を抑えられる
原状回復に比べ比べリノベーションは費用が高額になるため、改修時間は長くなります。
しかしリノベーションを機に家賃値上げを行い、長期入居に繋げられれば入居期間中に費用回収しながら利益を見込むことが可能です。
またリノベーションした部屋が退去となった場合でも、修繕費の抑制や物件価値の目減りが少ないため、従前と同じ家賃で再募集することができます。
一方で築年数が経過すると、見えない部分での劣化が進むことが多く、原状回復レベルのリフォームを繰り返していても、最終的にはリノベーションよりも修繕費が高くなるケースがあります。
リノベーション投資をためらう貸主の場合、この点を理解していない可能性が高いと言えます。
客付け力が違う
仲介会社の主な収入源は物件成約報酬となる仲介手数料です。仲介手数料は最大でも家賃1.1か月分までしか請求できません。
原状回復しか行っていない物件は価値の向上が見られないため、適正家賃で募集するしかありませんが、他の物件と比べて競争力が低下しているため、客付けできるかどうかは運次第となります。
一方でリノベーションを施した物件では、状況が大きく異なります。たとえ家賃相場より高めに募集しても、他の物件と比べ競争力が高まっているため、競争で有利な立場を獲得できます。その結果、募集時期を問わず早期客付けが期待できます。
弊社事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。基本的にフルリノベーションを行い、家賃は8～10％値上げして募集しています。
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そして、この成果を踏まえメインバンクと交渉を重ねた結果、以下の改善を実現しました。
借入金利の引き下げに成功
複数あったリフォーム融資の一本化
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さらに、弊社リノベーションの取り組みは、不動産系メディアからも注目を集めるようになっています。
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３．まとめ
今回は、築年数が20年以上経過した物件において、原状回復よりもリノベーションを選ぶ方が、大きなメリットをもたらす理由ついてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントもう一度見てみましょう。
原状回復のメリットは必要最小限のリフォームのみを行うため、工事期間を大幅に短縮できる点にあります。
しかし築20年以上の物件は供給数は多く、さらに賃貸空室率は悪化傾向にある現状を考えると、原状回復だけでは、安定した客付けを行うことは非常に困難です。
一方で、リノベーションを施すことで物件価値を向上させ、家賃の値上げも期待できるため、費用は掛かるものの原状回復と比べて、より大きなメリットが得られます。
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