原状回復しても家賃維持が難しい理由
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月12日
- 読了時間: 5分
不動産投資は借主さえ見つけることができれば,安定した家賃収入を得ることができます。そのため他の投資と比べリスクが少ないと言われています。
しかし物件資産価値は築年数の経過と共に下がり、賃貸空室率は今後悪化するため、競争が厳しくなります。特に築20年以上の物件では原状回復しても早期客付けや家賃を維持することが難しくなります。
ただし物件資産価値を高める対策を講じれば、築年数が経過したとしても家賃維持／家賃値上げは十分に可能であり安定した賃貸経営を行うことができます。
本投稿は原状回復しても家賃維持が難しい理由と、家賃維持／値上げしたい場合の対処方法についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"原状回復しても家賃維持が難しいワケとは？”
１．原状回復しても家賃維持が難しい理由
１）原状回復とは？
原状回復とは元の状態に戻すことの意味ですが、不動産投資における原状回復とは募集時に前借主の生活感が出ないよう表装リフォームなどを行うことを指します。
表装リフォームのメリットは、劣化している部分や張り替えたい部分だけを対応すればいいので、修繕費を抑えることができる点です。デメリットとしては、物件価値は向上しないため、築年数が古くなると客付けが難しくなることです。
２）原状回復しても家賃維持が難しい理由
退去後原状回復を行っても家賃維持が難しくなる理由は、築年数の経過と共に資産価値と家賃相場が下がってしまうからです。
しかし適正家賃で募集しても、賃貸市場は築年数の経過に伴い物件供給が増加しています。そのため築20年以上の物件は、原状回復を行い適正家賃で募集しても反響が伸び悩むことが多く、価格競争が激化し、その結果負のスパイラルに陥りやすくなります。
２．家賃キープ／値上げしたい場合
物件資産価値はどのエリアにあっても、築年数と共に下落していくため、家賃維持しながら集客を行うことはできません。
賃貸経営が右肩下がりのビジネスモデルと言われるのも、この理由が一因です。しかし物件自体に付加価値を加えることで資産価値を向上させることができるため、家賃維持や値上げは十分期待できます。
その方法とはリノベーションを行うことですが、「顧客視点に立った部屋作り」を心がけなければ、客付けで失敗してしまいます。
顧客視点に立った部屋作りの重要性と弊社リノベーション事例を紹介します。
１）顧客目線に立った部屋づくり
突然ですが、夏の真っ盛りに急に瓶コーラが飲みたいと思った時、いくらで購入したいと思いますか？
瓶コーラの定価は100円程度ですが、超高級ホテル「リッツカールトン」のルームサービスで瓶コーラを注文すると1,000円以上します。
同じコーラなのに10倍の金額で提供しているのは「コーラが最高においしい状態で提供されている」からです。視点を変えれば金額以上の価値を顧客に与えていることになります。
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家賃／初期費用が高い新築物件は募集開始後すぐに部屋が埋まるのは、顧客が家賃以上の価値があることを認識しているからです。
つまり築年数が経過している物件や、空室率が高い物件であっても、顧客の視点に立った部屋作りを行い、顧客が家賃以上の価値を感じてくれれば、早期客付けは十分期待できます。
２）弊社事例
弊社物件は築年数が古いため2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。リノベーションを行った結果、2020年以降4期連続で増収増益を達成しています。
弊社リノベーションが成功した最大の理由は…
集客ターゲットが求める部屋を具現化して提供している
内見時に暮らし方の提案をしっかりと行っている
競合が模倣しにくい自然素材を用いたリノベーションを展開している
からです。つまり家賃以上の価値を内見時にしっかりと伝えることができるため、家賃相場より家賃が高くても早期客付けに成功し、内見時／契約更新時に値下げ交渉は一切発生していません。
原状回復程度のリフォームだけでは、クオリティーが低下し、顧客が魅力を感じられない部屋となるため、特に築年数が経過している物件ほど家賃維持して募集しても客付けは難しくなります。
▶弊社リノベーション部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は原状回復しても家賃維持が難しい理由と、家賃維持／値上げしたい場合の対処方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が経過するほど物件供給が増え、最近では賃貸空室率が全国的に悪化しているため、原状回復程度のリフォームだけでは、家賃維持は難しくなります。
また家賃値下げした場合、客付けできるかもしれませんが、その代償として借主属性が悪化し、家賃滞納や騒音トラブルなど新たな問題が発生してしまいます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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