賃貸空室が埋まらない本質的な原因とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 10月17日
- 読了時間: 8分
近年の賃貸市場は物件供給数の増加と、人口減少による需要低下により、全国的に賃貸空室率が悪化しています。この影響は特に競争力が低下した築年数が古い物件に出てしまい、適正家賃で募集しても空室が埋まりにくい状況が続いています。
空室がなかなか解消されない場合、現在の空室対策に問題がある可能性が高いです。しかし物件によっては人気の高い設備を導入しても十分な効果が得られず、問題を解決することができないケースもあります。
賃貸経営を成功させるには、空室が埋まらない本質的な理由を貸主自身が把握することです。この点を理解してさえいれば、築年数が古い物件でも安定した家賃収入を得ることができます。
本投稿は、賃貸物件の空室問題の根本的な原因について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸空室が埋まらない本質的な原因とは？
一般的に空室を早期に埋めるには、以下のような対策を行うと効果的とされています。
家賃相場に沿った適正な家賃で募集する
人気設備ランキングで常に上位にランクインしている設備を導入する
募集条件を緩和する（ペット可に切替え、高齢者・外国人受け入れ）
客付けに強い仲介会社に訪問し、物件の認知度を上げる
広告料を必ず設定する
このような対策を行うと、賃貸検索サイトの反響（閲覧件数）は飛躍的に増加しますが、空室で悩んでいる物件では、反響は増えてもその先の成約になかなか進まないことが多いです。
このような場合、募集部屋そのものに問題がある可能性が極めて高いです。弊社代表が過去にコンサルティングを通じて把握した「空室が埋まらない根本的な理由」としては、以下の3点が挙げられます。
物件全体のクオリティーが低すぎる
部屋探しされている方は平均して3件程度内見してから、部屋を決めている傾向が強いです。そのため貸主の物件に内見予約が入った時点で、内見者は他の物件と比較検討していると考えた方が適切かもしれません。
反響や内見は一定数あるのに成約に結び付かない物件には、共通の問題点が見られることが多いです。
その主な理由としては、物件全体のクオリティーが他社物件と比べて劣っている可能性が高い点が挙げられます。募集部屋が以下のような状態になっていると、物件の訴求力が弱まるため空室が埋まりにくくなります。
築20年以上経過しているのに、原状回復程度のリフォームしかしていない
物件周りや共用部分にごみや虫の死骸などが散乱し、清潔感が欠けている
近年の賃貸市場は、築年数が古くなるほど物件供給量は多くなります。このため機能性や利便性が劣り清潔感が欠けている物件と判断されると、他の物件に流れてしまう可能性が極めて高くなります。
さらに仮に成約にできたとしても、このような物件は借主属性が悪いケースが多く、トラブルが発生しやすくなる傾向があります。結果的に長期入居が難しくなり、物件の稼働率の安定を妨げる原因となります。
賃貸集客の本質を理解していない
賃貸物件を探している方の多くは、賃貸検索サイトを利用しています。at－homeのプレスリリースによると、同サイトを活用する際、以下の点を意識していることが明らかになっています。
部屋探しされる方の約半数以上は、水回り写真を確認している
掲載写真が多く、視認性の高い魅力的な写真を掲載しているほど問合せ率が向上する
このことから、清潔感やデザイン性に優れた水回り設備を備えていないと、内見予約に繋げにくいことが伺えます。しかし空室問題に悩む貸主の多くは、この点について十分理解しているとは言えない状況です。
仲介会社が物件紹介に消極的
仲介会社が賃貸検索サイトに物件掲載すると、掲載コストが発生してしまいます。そのため物件反響が少なく空室が長期化すると、掲載に対する費用対効果が低いと判断されてしまいます。
その結果、このような物件は問い合わせがあっても、積極的に紹介されにくくなるだけでなく、仲介会社の判断により、次のような対応が取られることがあります。
同サイト掲載を一方的に取りやめる
成約が期待できそうな他の物件を紹介する
決め物件を確実に成約させるため、当て馬的に紹介される
仲介会社の主な収入源は、契約報酬となる仲介手数料です。そのため費用対効果が低いと判断された物件は、貸主が訪問営業を強化しても紹介されにくいことを理解しておく必要があります。
２．空室を埋めるには？
近年の賃貸市場は、部屋探しの価値観の多様化が進んでいるため、築年数が古くても適切なリフォームやリノベーションが施されていれば、築年数の古さは集客上特に問題になることはありません。
それでは空室を早期に埋めるには、どのように対応すればいいのでしょうか？ポイントになるのは物件全体のクオリティーを高めることです。
空室対策において最も重要なのは、物件の清潔感です。内見時に真っ先に目が向けられるのは、物件周りや共用部の状態です。
敷地内に雑草が生い茂っていたり、自転車置き場が乱雑になっている、共用廊下にごみや私物が放置されている状態では、仮に部屋がきれいにリフォームされていても「住みにくい物件」と思われてしまいます。
このことは飲食業界ではすでに常識になっていますが、日本トレンドリサーチが発表したリリースによると約6割の方は飲食店の店内が汚かったこと理由に、それ以来行かないことが明らかになっています。
これは物件管理にも当てはまります。物件清掃は貸主でもできる仕事ですので、もし物件が自宅近くにある場合、積極的に物件清掃を行うことで成約率は格段に違ってくるはずです。
その次に重要になるのは、物件競争力を高めることです。
築年数の経過と共に物件資産価値は低下していきます。その影響で家賃相場も比例して低下する傾向となりますが、築年数に応じた適切なリフォームやリノベーションを行うと、物件に付加価値を与え、資産価値を維持または向上させることが可能になります。
この結果、早期成約が十分期待できます。
空室対策を強化するために、よく人気設備を充実させた方がいいと言われています。この考え方にも一定の合理性はありますが、部屋探しされる方が最終的にどこで判断しているのかというと、実際には部屋全体のクオリティーに注目しているケースが多いです。
特に、水回りが古くないかどうかや、家具や雑貨が部屋と調和しているかどうかなど、生活のしやすさに直結するポイントを重視しています。
そのため築20年以下の物件では表装リフォームを強化し、築20年以上の物件では現在のライフスタイルに合わせたリノベーションを行うことで、競争力と資産価値の向上が期待できます。これにより部屋が早期に埋まりやすくなります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションしています。リノベーションへと方針転換した背景には、設備交換をしないまま表装リフォームを行っていたため、結果的に設備の古さが目立ってしまい、客付けがうまくいかなくなったからです。
そこでターゲット層に訴求するカフェスタイルに特化したリノベーションを推進したことにより、競合物件との明確な差別化を打ち出すことができました。
その結果2020年以降は年間稼働率95％以上を超える実績を達成し、4期連続で増収増益を維持することに成功しています。
▶弊社がリノベーションへと方針転嫁した理由、リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は、賃貸物件の空室問題の根本的な原因についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸空室率が20％を超えるエリアでは、需要と供給のバランスが崩れている可能性が高いため、特に競争力が低下した築年数が古い物件においては、広告料の増額や家賃の値下げなどといった対策を講じても、物件競争力が低いため、成約に結び付けることは難しいと言わざるを得ません。
空室を確実に埋めるためには、築年数に応じた適切な空室対策を行うのが最も効果的です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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