賃貸上階をリノベーションする際の注意点とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4 日前
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築年数が経過すると室内機能性が低下し、不満を抱く借主は増えてきます。そのためリノベーションを行う際は、これらの問題を改善しなければ顧客満足度が向上しないため、長期入居に繋げることは難しくなります。
一般的に上階は足音などの生活音が階下に響きやすく、階下の借主とトラブルになることがありますが、リノベーションの際に工夫を施すことでこの問題をほぼ解決することが可能です。
本投稿は賃貸上階をリノベーションする際の注意点についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸物件騒音について
賃貸物件などの集合住宅は複数の部屋が隣接しているため、生活音が発生するのは避けられませんが、実際に騒音で悩んでいる方はどのくらいいるのでしょうか？
株式会社Alba Linkが発表したリリースによると、集合住宅に入居している500名にアンケート調査を行ったところ約8割の方が「騒音で悩んでいる」と回答し、その中でも最も多かった意見は「足音が響く」でした。
特に「夜間の足音」で悩む方が多く、時には当事者自身が問題の原因に気づいていないこともあります。
この問題は、使用されている床材にも起因しており、特に築年数が古い物件では「合板フローリング」が使われていますが、この床材は吸音性は一切期待できません。
そのため、床材と属性を改善させなければ、この問題を解決することはできず、解決できなければ退去者が多くなるため物件稼働率を向上させることが難しくなります。
２．賃貸上階をリノベーションする際の注意点とは？
築年数が古くなった部屋をリノベーションをする際、床材も併せて張り替えることが多いですが、最近では耐久性とクオリティーが優れている「フロアタイル」を施工する物件が増えています。
フロアタイルは見た目が本物のフローリングに近い外観を持ち、一度施工すれば10年以上の耐久性が期待できるためコストパフォーマンスに優れています。
しかしフロアタイルには吸音性は一切ありません。そのため床材をリニューアルしても生活音に配慮しないと、騒音問題が発生するリスクが高まります。
そこでおススメなのがクッションフロアです。クッションフロアはフロアタイルと比べてクオリティーと耐久性は劣りますが、クッション性があるため吸音効果が期待できます。
また既存の床の上にクッションフロアを敷くことで、1階と2階の間にALC版が施工されているため、従前と比べ足音が階下に響きにくくなります。
▶フロアタイルとクッションフロアの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションしています。基本的にフルリノベーションを行い家賃を8～12％値上げしていますが、2020年以降4期連続で増収増益を達成し、本執筆時の2025年5月9日現在満室となっています。
リノベーションを機に床材を張り替えています。最初はフロアタイルを施工していましたが、コスト削減と生活音問題を考慮し、2年後から全室クッションフロアを施工しています。
この部屋は2025年3月に完成したリノベーション部屋で、8年前にリフォームした際床材をクッションフロアに変えました。退去後床材の状況を確認したところ、多少の凹みはあったものの、日焼けによる劣化は確認されず、状態は決して悪くなかったため張替えせずにそのまま使いました。
因みにこの部屋は、退去後すぐに入居申込が入りました。
クッションフロアは経年劣化しやすいと言われているものの、貸主が考えるほどの劣化のリスクは少なく、クッションフロアを施工したことで上階からの騒音トラブルは全く発生しなくなりました。
このことから、上階をリノベーションする際は、床材をクッションフロアを施工することで、騒音トラブルを抑えられることが示唆されます。
▶こちらのリノベーション部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸上階をリノベーションする際の注意点についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
一般的にRC物件は防音性が高いと言われていますが、弊社物件を管理している管理会社担当者の話によると、生活モラルが守らなければ築10年以下の物件でも騒音トラブルが発生するとのことです。
上階からの騒音トラブルを抑えるには今回紹介した吸音性が高い床材を施工するのと同時に、借主属性を高めることがポイントになります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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