山梨県版：賃貸空室対策はこれに決まり！
更新日：2022年12月17日
弊社所有物件がある「山梨県」は、全国でも賃貸物件空室率が「全国ワースト1位」となっていて、約3割は空室であると言われています。
空室がなぜ発生するかは、明確な答えが出ています。
それは「物件に魅力が感じられない」
ただその一言に尽きます。
魅力的な物件に見えるように、最近では「ホームステージング」を行う賃貸物件が非常に多くなってきています。
ホームステージングをすることによって、確かに何も家具が置いていない部屋と比べると「より生活感に近い」部屋に生まれ変わるので、成約率が高くなることは証明されています。
ホームステージングを行って部屋が成約になれば、空室対策は終わりかというと、そういうことではありません。空室対策専門家の方々は、空室対策のゴール＝成約と決めつけている方が多いのですが、弊社が考える空室対策のゴールは「どのくらい長期入居してもらえるかどうか」としています。
本投稿は現在の空室対策の問題点と、弊社が実践して効果が出た「新しい空室対策」についてお伝えいたします。
▼目 次
４．空室対策を施した部屋は、家賃相場の影響を受けてしまうのか？
５．賃貸経営で一番重要なのは、資産価値が下がりにくい物件づくり
１．他社が手掛ける空室対策とは？
山梨を含む地方都市においては、賃貸の空室率が深刻となっています。
人口は確実に減ってきているのに、賃貸供給数は減っていないということは、その分空室になってしまう部屋が多くなること示唆しています。
賃貸物件供給数を止める規制がない以上、エリア内に新規物件が建設されれば、ほかの物件では、価格競争の波に飲み込まれることは確実になり、家賃値下げに歯止めをかけることができません。
特に築年数が経過した物件は、設備面においても古くなっていることから、お部屋探しをされている方は敬遠してします。
そこで、空室が目立ち始めてきた物件においては「リフォーム」や「リノベーション」を行い、物件資産価値を上げる取り組みを始めます。
ただリフォームやリノベーションをしっかりするとなると、多額の費用が発生してしまうことから、あまり費用をかけたくはない貸主にとっては、費用負担が少ない方法で何とか集客したいと考えてしまいます。
そこで、近年注目をされているのが、室内におしゃれな家具や雑貨などを配置する「ホームステージング」
おしゃれな家具や雑貨を室内（LDKだけでも効果的です）に置く事によって、実際の生活イメージと近くなることから、物件に興味を持っていただく事が可能となり、成約率が高くなります。
成約率が高くなるという面においては、歓迎すべき点ではあります。
しかし、ホームステージングを行った部屋が、果たして長期入居して頂けるかどうかについては、別問題となります。
２．長期入居を可能とした空室対策になっているか？
リクシル住宅研究所が調べた所によると、賃貸入居者の約8割は「賃貸室内の機能性（断熱・湿気・防音）』に対して不満に感じていて、さらにこの不満は「築年数が経過すればするほど不満は大きく」なっています。
不満に感じている人の約3割は、「不満点を解消するために、引越しを検討」していることのことです。
また株式会社AlbaLinkが調べた所によると、賃貸契約して後悔している人が約7割いて、不満意見として多かった上位３つは「騒音トラブル」「設備がイマイチ」「住人の質が悪い」とのことでした。
上記から賃貸入居者の7～8割は何らかの理由で「部屋に不満」に感じていることがわかりました。
ホームステージングをしなければ集客ができない物件は、主に築年数が20年位を超えた物件に集中していますが、ただ殆どの物件においては、お部屋探しをされている方が不満に感じていることに対して、対策を講じていない以上、長期入居して頂けるような環境ではないことが推察できます。
３．空室対策を施した部屋は、資産価値が高められているか？
最低限の退去リフォーム＋ホームステージングを行っても、残念ながら物件（室内）の資産価値が高まっているとは言えません。
室内が快適にならなければ、だんだん飽きられてしまい、ちょっとした設備不良が発生しただけで、不満点が爆発してしまいます。不満点が多くなればなるほど、退去のきっかけを作ってしまう可能性が出てくるので、空室対策を講じる際には、長期的な視点を持って考えるべきです。
４．空室対策を施した部屋は、家賃相場の影響を受けてしまうのか？
上述でもお伝えした通り、ただ単にステージングを行った部屋は資産価値が高くなっているとは言えません。そのため募集時は家賃相場を意識した集客を行わなければ、成約させることが難しくなります。
家賃相場は一部のエリアを除ければ、築年数の経過によって下落してくることから、家賃収入は減少してしまうことが考えられます。
殆どの貸主は、金融機関からアパートローンを借り入れて経営を行っていますが、「家賃相場が値下がり傾向」が続けば、当然ではありますが「収益が悪化」するのは時間の問題となります。
また収益性が下がった物件に対して、金融機関は「厳しい対応」をとることが予想されることから、運転資金などを融資してほしいと、金融機関にお願いしても、断れる可能性が出てきますので、注意が必要です。
５．賃貸経営で一番重要なのは、資産価値が下がりにくい物件づくり
築年数が経過した物件において、一番重要なことは「資産価値」を可能な限り下げない経営を行うこと。
そのためには、お部屋に住む方の目線に立った部屋を提供することが、何よりも大切。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあります。さらに1993年築で和室部屋がいまだにある２LDKとなっていることから、一般的には収益性は期待できないと言われてしまいます。
しかし、2018年以降空き部屋を随時「ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを展開。
ファミリータイプ物件は女性が成約権を握っていることから、女性客を意識したリノベーションを展開。さらにリノベーションを機に家賃を8～10％値上げして募集していますが、大手賃貸検索サイト上では、家賃帯で引っかかってしまうため、公式サイトを立ち上げて集客強化を行いました。
その結果、家賃相場の影響を受けずに当方が希望する家賃帯で成約させることに成功し、2020年以降は毎年増収増益を達成。今期においてはアパート収入では過去最高を更新することができました。
さらに、弊社が行っているリノベーション事業は、競合他社が目をつけていない所もあり、地元新聞社をはじめ業界新聞にも掲載されているほど、注目されています。
▶弊社取材に関してはこちらをご覧下さい。
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▶弊社リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
６．まとめ
今回は、現在の空室対策の問題点と、弊社が実践し効果が出た新しい空室対策についてお伝えいたしました。
築年数が経過してくると、物件資産価値が低下してしまうため、どうしても現状家賃のままでは募集することが難しくなってしまい、家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
しかし、家賃値下げ＝収益低下を意味していることから、空室率が悪くなればキャッシュフローが悪化してしまうため、経営的にはとても厳しくなってしまいます。
弊社物件も築年数が経過し、一時期は空室率が最大30％になってしまいましたが、差別化リノベーションを展開することで収益性を高められ、今ではしっかりと利益を残せるぐらいにまで経営を安定化させることに成功しました。
今回ご紹介した内容をを実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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