弊社物件がある山梨県は、賃貸空室率が「全国ワースト1位」で約3割は空室であると言われています。
空室が発生する要因としては、需要と供給のバランスが崩壊していることを挙げることができますが、募集しても空室が埋まらないのは…
「物件に魅力が感じられない」
ただその一言に尽きます。
最近の賃貸業界では魅力的な物件に見えるよう「ホームステージング」を行う賃貸物件が非常に多くなってきています。
ホームステージングすると従前と比べ「より生活感に近い」部屋に生まれ変わるので、入居促進効果を高める効果があります。
ただ賃貸空室対策は成約できれば終わりではありません。本来の空室対策は…
早期客付け
長期入居に繋げる
契約更新時家賃値下げ要求を回避
させることで安定的な家賃収入を得るために行うものです。
本投稿は現在の空室対策の問題点と、弊社が実践して効果が出た「新しい空室対策」についてお伝えいたします。
▼目 次
１．他社が手掛ける空室対策とは？
山梨県を含む地方都市では、賃貸空室率が深刻となっています。
空室率悪化は少子化による生産年齢人口（15～64才）の減少＋新築物件供給抑制ができていないことが背景にありますが、このままの空室率悪化が続けば客付けできない物件が今よりさらに増加することを意味しています。
そのため価格競争は今よりさらに激化し、競争に負けた物件は自然淘汰してしまう可能性が高くなります。
近年では賃貸業界でも空室率悪化を抑えようと、リフォーム／リノベーションを行う物件が増えてきています。ただリフォーム／リノベーションは費用が掛かってしまうため、費用を抑えて空室対策をしたい貸主は、別の方法で何とかしたいと考えています。
そこで近年注目されているのが、冒頭でお伝えした室内におしゃれな家具や雑貨などを配置する「ホームステージング」です。
おしゃれな家具や雑貨を室内（LDKだけでも効果的です）に置く事で、入居後の生活イメージを連想しやすくなるため、賃貸反響数UP／早期客付け効果が期待できます。
ただ原状回復＋ホームステージングを行い客付けができたとしても、物件資産価値がは高くなっていないため「家賃相場に合わせた家賃設定」にしなければなりません。そのため従前と比べ…
収益性は確実に悪化する
借主属性が低下しトラブルが多くなる
成約率が高くなるという面においては、歓迎すべき点ではあります。
しかし、ホームステージングを行った部屋が、果たして長期入居して頂けるかどうかについては、別問題となります。
２．長期入居を可能とした空室対策になっているか？
リクシル住宅研究所が調べた所によると、賃貸入居者の約8割は「賃貸室内の機能性（断熱・湿気・防音）』に対して不満に感じていて、さらにこの不満は「築年数が経過すればするほど不満は大きく」なっています。
不満に感じている人の約3割は、「不満点を解消するために、引越しを検討」していることのことです。
また株式会社AlbaLinkが調べた所によると、賃貸契約して後悔している人が約7割いて、不満意見として多かった上位３つは「騒音トラブル」「設備がイマイチ」「住人の質が悪い」とのことでした。
上記から賃貸入居者の7～8割は何らかの理由で「部屋に不満」に感じていることがわかりました。
ホームステージングをしなければ集客ができない物件は、主に築年数が20年位を超えた物件に集中していますが、ただ殆どの物件においては、お部屋探しをされている方が不満に感じていることに対して、対策を講じていない以上、長期入居して頂けるような環境ではないことが推察できます。
３．空室対策を施した部屋は、資産価値が高められているか？
最低限の退去リフォーム＋ホームステージングを行っても、残念ながら物件（室内）の資産価値が高まっているとは言えません。
室内が快適にならなければ、だんだん飽きられてしまい、ちょっとした設備不良が発生しただけで、不満点が爆発してしまいます。不満点が多くなればなるほど、退去のきっかけを作ってしまう可能性が出てくるので、空室対策を講じる際には、長期的な視点を持って考えるべきです。
４．空室対策を施した部屋は、家賃相場の影響を受けてしまうのか？
上述でもお伝えした通り、ステージングのみでは物件資産価値を高めることはできません。そのため家賃相場の影響を受けてしまい、価格競争に巻き込まれてしまうリスクが高くなります。
その結果収益性／稼働率が低下しキャッシュフローが悪化してしまう可能性が高くなってしまいます。
かぼちゃの馬車事件以来、金融機関は不動産投融資に対し消極的になっています。そのため収益性が悪化してしまうと新規融資が厳しくなってしまう可能性が出てくるため、安定的な収益を目指すならば資産価値が高まる空室対策を行わなければなりません、
５．賃貸経営で一番重要なのは、資産価値が下がりにくい物件づくり
築年数が経過した物件で一番大切なことは「資産価値」を高める賃貸経営を行うことです。
そのためには、顧客目線に立った部屋作りがとても重要です。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり所有物件は1993年築で和室部屋がいまだにある２LDKとなっていることから、一般的には収益性は期待できないイメージが強くなってしまいます。
弊社物件は繁忙期客付けに失敗したことを契機に、2018年以降空き部屋を随時カフェスタイルに特化した差別化リノベーションを展開。
ファミリータイプ物件は女性が成約権を握っていることから、女性客を意識したリノベーション部屋を作りました。
競合物件との差別化／価格競争からの脱却を図るため、可能な限り自然素材の材料を取り入れ家賃を8～10％値上げして募集＋公式サイトを立ち上げて集客強化を行いました。
その結果、家賃相場の影響を受けずに当方が希望する家賃帯で成約させることに成功し、2020年以降は毎年増収増益を達成。昨年度はアパート収入では過去最高を更新することができました。
さらに弊社のリノベーション事業は地元新聞社をはじめ業界新聞にも掲載されているほど、注目されています。
▶弊社取材に関してはこちらをご覧下さい。
▶弊社リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
６．まとめ
今回は、現在の空室対策の問題点と、弊社が実践し効果が出た新しい空室対策についてお伝えいたしました。
築年数が経過してくると物件資産価値が低下するため、家賃値下げを余儀なくされてしまいますが、家賃値下げは収益低下／価格競争がさらに激化するため安定的な家賃収入を得ることが難しくなってしまいます。
しかし徹底的な差別化戦略を打ち出したリノベーションを行うことで、家賃相場より家賃を高くしても物件価値が上回っているため、早期客付け＋長期入居に繋げることが期待できます。
今回ご紹介した内容をを実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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