賃貸リノベーション資金を借りるメリットとデメリット
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4 日前
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築年数が経過したアパートでは、設備の老朽化や競争力の低下により、リノベーションを検討する場面が増えてきます。しかし、工事費用が高額になることから、「自己資金で対応すべきか、それとも金融機関から借りるべきか」と悩む貸主も多いのではないでしょうか？
私自身も1993年築20戸の自社アパートでリノベーションを進める際、資金調達について同じ悩みを抱えました。実際に融資を活用してリノベーションを継続し、独自集客などの改善にも取り組んだ結果、入居率や収益性の改善だけでなく、金融機関との信頼関係の構築にもつながりました。
本記事では、実際に借入を経験した貸主の立場から、賃貸リノベーション資金を借りるメリット・デメリット、私がおすすめする資金調達方法について実体験を交えながら解説します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から、2020年以降は年間平均95％以上へ改善、年間収入430万円UPという自社物件で実践・検証してきたノウハウをもとに、オーナー様と二人三脚で改善サポートします。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
リノベーション資金は自己資金だけに頼らず借入を活用することで、手元資金を確保しながら計画的に空室対策を進めやすくなる。
借入制度にはそれぞれ特徴があるため、公的融資・代理貸付・プロパー融資を比較し、自身の経営状況に合った制度を選ぶことが重要。
適切な資金計画と空室対策リノベーションを継続することで、収益改善や金融機関との信頼関係の構築など、長期的な賃貸経営につながる。
１．賃貸リノベーション資金を借りることにした背景
2018年から空室対策リノベーションを進めることを決めましたが、実際には工事内容だけでなく「どのように資金を確保するか」も重要な課題でした。ここでは、弊社がリノベーション資金を借りることにした背景について、当時の状況を交えながらご紹介します。
2017年に空室が増え、経営改善が必要になった
弊社物件は、祖父が相続税対策の一環として1993年にファミリー向けアパート3棟20戸を建設したことが始まりです。
2006年12月に父、翌2007年1月に祖父が相次いで他界したことから、私は28歳で2代目オーナーとして賃貸経営を引き継ぎました。
当時の入居率は約7割にとどまり、アパートローンの返済も厳しい状況でした。母からの援助がなければ経営が成り立たないほど資金繰りは悪化しており、メインバンクからは「資産貧乏」と言われるほど厳しい経営状況でした。
その後は、共用部の清掃や表装リフォームの強化を徹底したことで入居率は改善し、一度は赤字経営を脱却することができました。
しかし、2017年の繁忙期には4部屋を募集したものの成約は1部屋にとどまり、さらに3月末には転勤による退去が重なったことで空室が増加しました。
従来と同じ空室対策では競争力が不足していることを痛感し、家賃を下げるのではなく、入居希望者から「住みたい」と選ばれる部屋づくりが必要だと判断しました。
そこで2018年から、20〜30代のカップルや新婚世帯を主なターゲットとした空室対策リノベーションを順次開始しました。
▶なお、リノベーションを決意するまでの詳しい経緯については、「【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①」で紹介しています。
手元資金を残しながらリノベーションを進める必要があった
リノベーションによって物件の競争力を高めることができれば、築年数が経過した物件でも入居者から選ばれる可能性は高まります。
一方で、全面的なリノベーションには1部屋あたり数百万円規模の費用がかかります。仮に全室をリノベーションするとなると、数千万円規模の資金が必要になってきます。
さらに建物の築年数が古くなると、外壁塗装や屋上・ベランダの防水工事、給排水設備の更新など、建物の維持管理に多額の修繕費が必要になることがあります。そのため、手元資金をすべてリノベーションに充ててしまうと、突発的な修繕や設備故障が発生した際に対応できなくなる可能性があります。
弊社がリノベーションを始めた当時は、手元資金にも余裕がなかったため、資金調達は借入を前提に考えていました。
しかし現在振り返ると、たとえ自己資金に余裕があったとしても、手元資金を一定程度残しながら計画的にリノベーションを進めることが、長期的な賃貸経営では重要だったと考えています。
▶手元資金を残しながら退去リフォームを進める方法については、関連記事「賃貸退去リフォームしたいが手元に資金がない！どうしたらいい？」も参考になります。
２．実際に借りて感じたメリット
リノベーション資金を借りる前は、返済への不安や資金繰りに対する心配もありました。
しかし、実際に借入を活用して空室対策リノベーションを進めたことで、自己資金の管理や空室対策の進め方、さらには金融機関との関係においても多くのメリットを実感しました。
ここでは、弊社が実際に借入を行って感じたことをご紹介します。
自己資金を温存しながらリノベーションを進められた
リノベーション資金を借りた最大のメリットは、自己資金を温存しながら空室対策を進められたことです。
賃貸経営では、予定していなかった修繕や設備交換が突然必要になることも珍しくありません。そのため、すべてを自己資金で賄うよりも、借入を活用して資金に余裕を持たせることで、経営の安定につながると考えました。
結果として、資金繰りを大きく崩すことなく、計画的にリノベーションを進めることができました。
▶ 実際にどのようなリノベーションを行い、収益改善につながったのかは、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
空室対策を早く進められた
自己資金が十分に貯まるまで工事を先送りしてしまうと、その間も空室が続いてしまうため、家賃機会損失が大きくなってしまいます。
一方で、借入を活用し必要なタイミングでリノベーションを実施できれば、早期に募集を開始できるため、空室による損失を抑えられる可能性があります。
▶ 弊社が空室対策リノベーションをどのような考え方で進めてきたのかは、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく紹介しています。
経営改善により金融機関との信頼関係につながった
借入当初は返済に対する不安もありましたが、リノベーションを継続したことで物件の稼働率や収益性は徐々に改善していきました。
賃貸経営では、一度融資を受けて終わりではなく、その後も金融機関との信頼関係を築いていくことが重要になります。
私の場合も、リノベーションによる経営改善を継続した結果、その後の融資相談もしやすくなり、金融機関との取引にも良い影響がありました。
もちろん、すべての物件や金融機関で同じ結果になるとは限りません。しかし、リノベーションによって物件の競争力と収益性を高めることは、長期的な賃貸経営において大きな意味があると実感しています。
▶ 弊社が借り換えを行った経緯や、その後の金融機関との取り組みについては、こちらのページで詳しく紹介しています。
３．借りる前に知っておきたいデメリット
リノベーション資金の借入には多くのメリットがありますが、借入である以上、事前に理解しておきたい注意点もあります。
私自身も資金調達を検討する際は、返済計画や金利の影響を十分に考えながら進めました。
ここでは、貸主として特に意識しておきたいポイントをご紹介します。
審査結果によっては希望どおりに借りられない場合がある
金融機関からリノベーション資金を借りる場合は、融資審査を受ける必要があります。審査では、物件の収益状況や経営状況、返済能力などを総合的に判断されるため、希望どおりの借入額や条件で融資を受けられるとは限りません。また、金融機関によって審査基準や必要書類も異なります。
▶賃貸リノベーションに利用できる融資の種類や、公的融資を活用する際の考え方は、関連記事「賃貸リノベーションで使えるアパートリフォームローンとは？負担を減らすローン活用術」で紹介しています。
実際に私も、リノベーション資金の融資審査で一度希望どおりに融資を受けられなかった経験があります。 当時はプロパー融資の利用枠や物件の経営状況などを踏まえて希望どおりの融資が難しいという判断でした。
その後は金融機関と相談を重ねながら資金計画を見直し、リノベーションを進めることができました。この経験からも、資金が必要になってから慌てて相談するのではなく、余裕を持って金融機関へ相談し、計画を共有しておくことが大切だと実感しています。
返済計画は無理のない範囲で立てることが重要
借入を行う以上、毎月の返済は必ず発生します。そのため「いくら借りられるか」ではなく、「無理なく返済を続けられるか」という視点で資金計画を立てることが重要です。
特にリノベーション直後は、すべての部屋がすぐに成約するとは限りません。空室期間も考慮した返済計画にしておくことで、キャッシュフローへの影響を抑えやすくなります。
私が借入を行った際も、毎月の返済額と賃貸経営への影響を意識しながら資金計画を立てました。返済期間を短く設定すれば支払う利息を抑えられる場合がありますが、その分、毎月の返済額は大きくなります。
複数のリノベーションを同時に進めたタイミングで退去が重なると、一時的にキャッシュフローが厳しくなる可能性もあるため、返済期間や毎月の返済額は慎重に検討することが大切です。
リノベーションの目的は借入を早く返済することではなく、長期的に安定した賃貸経営を実現することです。そのため、返済だけでなく、将来予定される修繕費や設備更新費も考慮しながら、無理のない資金計画を立てることが重要だと考えています。
▶借入返済・修繕費・空室損失を含めたキャッシュフローの考え方は、関連記事「アパート経営においてキャッシュフローはなぜ重要なの？」で詳しく解説しています。
変動金利の影響を受ける可能性がある
事業用融資では、変動金利が採用されるケースも少なくありません。
変動金利は借入当初の金利を抑えやすい一方で、市場金利の動向によって適用金利や返済額が見直される可能性があります。
近年は、日本銀行が政策金利の引き上げを行うなど、金利を取り巻く環境にも変化が見られます。そのため、借入を検討する際は、将来的な金利上昇の可能性も考慮し、返済に無理のない資金計画を立てることが重要です。
金利の見直し時期や返済条件は金融機関や融資契約によって異なるため、事前に十分な説明を受け、自分の経営計画に合った融資を選ぶことをおすすめします。
４．弊社が実際に活用したリノベーション資金とその特徴
弊社では、空室対策リノベーション資金として、これまでプロパー融資・公的融資・代理貸付の3つを実際に利用してきました。
それぞれ特徴やメリット・デメリットは異なるため、どの融資が適しているかは、賃貸経営の状況や資金計画によって変わります。
ここでは、弊社が実際に利用した経験をもとに、それぞれの制度で感じた特徴をご紹介します。
最も使いやすいと感じたのは公的融資
弊社が実際に利用した中で、最も使いやすいと感じたのが公的融資です。公的融資制度は自治体によって内容が異なりますが、弊社が利用した山梨県甲府市の「小規模企業者小口資金」は…
固定金利
返済期間は最長7年
利子補給制度
があるため、実質的な金利負担を抑えられる点が大きな魅力でした。
また、市税の滞納がないことなど、制度で定められた利用要件を満たしたうえで審査を受ける必要がありますが、弊社ではリノベーション資金を確保するうえで大きな支えとなりました。
信用保証料は発生しますが、市と県による補助制度があるため、一般的な保証協会付き融資と比べると保証料の負担を抑えられます。
弊社では複数のリノベーションを継続して進める必要があったため、固定金利で返済計画を立てやすく、実質的な金利負担を抑えられたことは、大きなメリットだったと感じています。
代理貸付は返済計画を立てやすい
次に使いやすいと感じたのが代理貸付です。
代理貸付とは、金融機関を通じて日本政策金融公庫の融資制度を利用する方法です。融資条件や金利は審査内容によって異なりますが、固定金利で比較的長い返済期間を設定できる制度もあるため、毎月の返済額を抑えながら資金計画を立てやすい点が魅力でした。
賃貸経営では、リノベーション後すぐに満室になるとは限りません。そのため、毎月の返済負担を抑えながら、空室期間も考慮したキャッシュフローを組み立てられることは、大きなメリットだと感じています。
弊社でも、毎月の返済額を抑えながら計画的にリノベーションを進められたことで、資金繰りに過度な負担をかけることなく、継続的な空室対策につなげることができました。
プロパー融資は毎月の返済額も考慮することが大切
弊社では、リノベーション開始当初にメインバンクからプロパー融資を利用しました。
プロパー融資は保証会社を利用しないため保証料が不要で、金融機関が個別に審査や条件を判断する融資制度です。
▶プロパー融資と保証協会付き融資の違いや、保証料を支払って制度融資を利用する意味については、関連記事「【空室対策リノベーション融資】プロパー融資より保証協会付き融資を活用すべきケースとは？」で詳しく解説しています。
アパートローンの借り換え直後ということもあり、最初のリノベーション資金は10年返済のプロパー融資で対応していただきました。しかし、当時はリノベーション後も早期成約が思うように進まず、毎月の返済負担が経営に与える影響の大きさを実感しました。
2回目のリノベーションでもプロパー融資の利用を希望しましたが、本部審査の結果融資を受けることができませんでした。その際、融資担当者から公的融資制度を紹介していただき、制度の内容を検討したうえで公的融資を利用することになりました。
この経験を通じて、資金調達は一つの制度にこだわるのではなく、金融機関と相談しながら、その時々の経営状況に合った制度を選ぶことが重要だと実感しています。
弊社では、結果として公的融資や代理貸付の方が資金計画を立てやすいと感じました。一方で、プロパー融資には保証料が不要であることや、金融機関との取引実績を踏まえて柔軟に相談しながら進められるというメリットもあります。
どの制度が適しているかは、経営状況や資金計画だけでなく、金融機関の審査結果によっても変わります。その時々の状況に応じて最適な制度を選択することが、安定した賃貸経営につながると感じています。
▶弊社では、リノベーションによる収益改善を継続したことで、アパートローンの借り換えやフリーローン金利の引き下げ、大型融資の借り換え、当座貸越契約の締結など、金融機関との取引にも変化がありました。その経緯については、「アパートローン借り換え」で詳しく紹介しています。
５．リノベーション資金の活用で経営はどう変わったのか？
リノベーション資金として公的融資制度などを活用しながら、メインバンクの支店長からはリノベーション費用を抑えるためのアドバイスを受け、コストを意識したリノベーションを進めてきました。
また、2018年から独自集客に取り組み、ホームページによる情報発信を開始しました。その後はSEO対策を専門会社へ委託するとともに、SNSによる情報発信も強化しました。
これにより、今までと比べてリノベーションの特徴や物件の魅力を入居希望者へ直接伝えられるようになり、空室が発生しても早期成約につながるケースが増えました。
その結果、2020年以降は年間稼働率95％以上を継続し、さらに、4期連続で増収増益を達成することができました。
経営改善を積み重ねたことで、相続時に遺留分の支払いのために借り入れたフリーローンのさらなる金利引き下げを実現したほか、金融機関との信頼関係も深まり、設備資金を機動的に活用するための当座貸越契約を締結することができました。
一方、2024年以降は1993年築のファミリー向けアパートの減価償却費が一時的に大きく減少しました。今後5年間の償却期間が残っているものの、減価償却費は従前と比べて約74％減少するため、事実上のデッドクロスへ入ることが見込まれていました。
▶減価償却費の減少と借入元金返済によって資金繰りが厳しくなるデッドクロスの仕組みは、関連記事「【賃貸オーナー必見】デッドクロスとは？黒字倒産を避けるには？」で詳しく解説しています。
この課題については、数年前からメインバンクの融資担当者や支店長へ相談を続けていました。その後、アパートローンを含む大型融資5本の借り換えを実現し、返済期間を20年に設定したことで、毎月の返済額を従前と比べて約半分まで抑えられるようになりました。
これらの取り組みにより、減価償却費の減少によって課税所得が増える一方、借入元金の返済が続くことで手元資金への負担が大きくなる状況でも、資金繰りに余裕を持てるようになりました。
このように、リノベーション資金の活用は工事費を確保するためだけでなく、収益改善や資金繰りの安定、さらに金融機関からの評価向上にもつながりました。
弊社では、その結果としてフリーローンの金利引き下げや当座貸越契約の締結、大型融資の借り換えを実現し、将来を見据えた賃貸経営の基盤づくりにつなげることができました。
６．まとめ
今回は、実際に借入を経験した貸主の立場から、賃貸リノベーション資金を借りるメリット・デメリット、私がおすすめする資金調達方法についてお伝えしました。
空室対策リノベーションを継続していくためには、工事内容だけでなく、将来の修繕費や設備更新も見据えた資金計画が欠かせません。
弊社でも、公的融資や代理貸付、プロパー融資をその時々の経営状況に応じて活用しながらリノベーションを進めた結果、稼働率や収益性の向上だけでなく、金融機関との信頼関係の構築や、その後の資金調達にも良い影響がありました。
一方で、借入には返済や金利変動などのリスクも伴います。だからこそ、自社の経営状況に合った資金調達方法を選び、無理のない返済計画のもとで取り組むことが、長期的に安定した賃貸経営につながると考えています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
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