賃貸リノベーション資金を借りるメリットとデメリット
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月22日
- 読了時間: 8分
アパートの築年数が経過すると設備の老朽化や空室率の上昇が深刻になるため、リノベーションを検討する必要があります。
理想は事前にリノベーション費用を準備することですが、貸主の中には「資金が不足している」「内部留保を切り崩したくはない」と考える方もいるでしょう。
そのような時は金融機関からリノベーション資金を借り入れるのがおススメです。
本投稿は賃貸リノベーション資金を借りるメリットとデメリットについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．アパートリフォームローンの種類
本題に入る前にアパートリフォームローンについて簡単に説明いたします。
アパートリフォームローンを取り扱う金融機関は主に政府系、民間、カード会社に分類されますが、一般的には政府系か民間のいずれかを利用することが多いです。
政府系の金融機関である日本政策金融公庫では、アパート修繕費用を目的とした貸付を行っています。担保の有無や返済期間によって金利は異なりますが、2％台での借入が可能で、最長10年まで借入ができます。
民間金融機関と審査基準が異なるため、比較的審査に通りやすい傾向がありますが、事業計画書や財務諸表などの必要書類を準備する必要があるため、スピーディーな借り入れを希望する方には不向きかもしれません。
民間金融機関の場合、政府系と比べ金利が高めで審査に時間がかかりやすくなるものの、窓口で相談しやすいため、審査に通るための提案をしてくれる点はメリットと言えます。
２．賃貸リノベーション資金を借りるメリットとデメリット
賃貸リノベーション資金を借入するメリットとデメリットをまとめると、以下の通りとなります。
メリット①：資金調達がラクになる
近年では部屋探しの多様化が進み、リノベーションを行えば築年数の古さは物件判断においてあまり重要視されなくなりました。そのため競争力が低下した古い物件をリノベーションすることで、収益性が高い物件に再生させることができます。
しかしリノベーションには高額な費用がかかるため、毎回自己資金で対応すると、突発的な支払いが発生した際、資金不足のリスクが生じます。
リノベーション資金を金融機関から借入することで、資金調達がラクになり、さらに支払利息を損金として計上できる「レバレッジ効果」が期待できます。
メリット②：物件資産価値が向上
リノベーションを行うと従前と比べ資産価値が向上します。そのためリノベーションを機に家賃値上げしても競争力が高まるため、早期客付けが期待できます。
これにより、空室による家賃機会損失を最小限に抑えられるため、年間家賃収入を増やすことができます。
またリノベーションで結果を残すことができれば、金融機関の格付けが高まり、新規融資や借入金利の引き下げが期待できる場合があります。
メリット③：キャッシュフローが期待できる
リノベーション資金の借入に関する懸念のひとつに「キャッシュフローがうまく回るか」心配する貸主がいますが、物件管理を強化し長期入居に繋げられれば、キャッシュフローが悪化する懸念はなく、入居中に資金回収でき、利益を残すことが可能になります。
また一度リノベーションを行うと退去時の原状回復費用とリノベーション価値の目減りを抑えられるため、家賃据置で募集しても客付けで苦戦することは少ないはずです。
デメリット①：審査が厳しい
リノベーション資金を借入する場合、通常はメインバンクの融資担当者にプロパー融資をお願いすることになります。
プロパー融資の金利は金融機関によって異なりますが、一般的に1％～3％台で借りることができます。プロパー融資を利用することで…
保証料負担がない
融資限度額が設定されていない
低金利で借りられる
審査日数が短い
ため資金調達が容易になります。しかし金融機関側は貸し倒れリスクが100％となるため、貸主の信用力がなければ融資を受けることができません。
なおプロパー融資が厳しい場合は、保証協会付き融資を提案されることが多く、こちらは審査基準が緩いため融資をしてもらえる可能性が高いものの、保証料負担が発生します。
▶プロパー融資と保証協会付き融資の詳細は、過去記事をご覧下さい。
デメリット②：返済期間が短い
一般的にプロパー融資は金利が低い分、返済期間が短く設定されています。これは金融機関が貸し倒れリスクを考慮しているため、もし返済期間を長くするとその間に経営状況が悪化すれば返済が困難になるリスクが高まるからです。
返済期間が短くなると毎月の返済額負担が増加し、返済が完了するまでの間は家賃収入の半分以上は返済に充てられるため、リノベーション効果を高めることが難しくなります。
デメリット③：変動金利を採用
一般的に事業系ローンは「変動金利」を採用していることが多く、プロパー融資も同様です。変動金利は固定金利と比べ低い金利が設定されているため、毎月の返済額を抑える効果が期待できます。
しかし日銀が「利上げ」を発表すると、短期プライムレートが上昇し、その影響で上昇分が金利に上乗せされるため、毎月の返済額が増えてしまいます。
変動金利型の住宅ローンの場合、金利が上昇しても「5年ルール」「125％ルール」を適用している金融機関が多いですが、事業系ローンの場合はこれらのルールは適用されないため、日銀が利上げを繰返すとその分金利が上昇し、毎月の返済額は増えてしまいます。
３．おすすめの賃貸リノベーション資金とは？
リノベーション資金をプロパー融資で借りられても、審査が厳しくまた返済期間が短いため、利便性が高い融資とは言えません。そこで弊社がおススメする賃貸リノベーション資金とは…
市区町村で貸出している「公的融資制度」
代理貸付
をうまく活用することです。
公的融資制度
公的融資制度は「保証協会付き融資」の一種で、借入時には保証協会に保証料を支払う必要がありますが、プロパー融資と比べ以下のメリットがあります。
固定金利で金利が低い
返済期間が5～7年と長めで、据置期間も設定されている
利用限度額があるが市税滞納がなければ融資が受けられる
保証料の一部を負担してくれる
利子補給が適用されるケースもある
ため、利用しやすい融資制度と言えるでしょう。
例えば弊社物件がある山梨県甲府市の場合では、公的融資制度を活用することで、実質金利が1.0％で借入することができます。申し込みは各金融機関で行っています。
代理貸付
また少しでも返済期間を長めにしたい方は、代理貸付を利用されると効果的です。代理貸付とは銀行が他の金融機関の貸付を行うことです。
一般的には政府系の日本政策金融公庫は殆どの金融機関を「代理店」とし、その本店や支店を通じて融資を行っています。代理貸付を利用することで…
金融機関側：貸し倒れリスクがなくなり、委託先から委託手数料が得られる
利用者側：固定金利で借入ができ、プロパー融資と比べ審査が緩く、低金利で借りられる
ため双方にメリットがあります。なお申し込みは代理店となる金融機関で行います。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーション資金を借りるメリットとデメリットについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションを行うこと従前と比べ物件資産価値が向上し、家賃値上げしても早期客付けが期待できるため、収益性の向上が期待できます。
しかしリノベーションは高額な費用が発生するため、借入が必要になる能性が高まり、キャッシュフローや融資審査に対する不安が増すことが考えられます。
この問題は公的融資制度や代理貸付を利用することでキャッシュフローの悪化を防ぎ、これらの資金をメインバンクから借入することで、信頼関係を築くことができます。
物件稼働率や収益性が複数年向上すれば、プロパー融資が可能になったり、借入金利の引き下げに応じてくれるなどのメリットが得られるでしょう。
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